משתתפי הפאנל. "תמריצים להמרת פרויקטים ממכירה להשכרה" / צילום: שלומי יוסף
ברחבי העולם רווחת בניית מתחמים של דיור בר-השגה, או הקצאת חלקים נרחבים מפרויקטים מבנייה לטובת השכרה ארוכת-טווח. בישראל הנושא עדיין בחיתוליו וכיום נמצאות בתהליכי תכנון ובנייה כ-5,000 דירות להשכרה ארוכת-טווח.
בפסגת הנדל"ן של "גלובס" נערך דיון בנושא דיור להשכרה ארוכת-טווח, שהובילו רו"ח מוטי דטלקרמר, שותף ב-BDO זיו האפט, ורוית שאו-נוריאל, מנג'רית ב-BDO זיו האפט.
הדיון נפתח על ידי רו"ח דטלקרמר שציין כי "ישנם יתרונות לא מעטים עבור הדיירים, והיתרון המרכזי הוא היציבות. עם זאת, האתגר הגדול של הפרויקטים להשכרה הינו התשואות - היות ובישראל התשואות בדירות להשכרה נמוכות יחסית, אזי על מנת שפרויקטים יצליחו יש צורך בקרקעות במחיר נמוך יחסית או לחילופין יצירת מנגנונים אחרים ליצירת כדאיות למשקיעים ולחברות היזמיות".
עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר, ענה: "אנחנו רואים יזמים שניגשים לכל מכרז שדירה להשכיר הוציאה. אם זה לא היה כדאי לאשטרום היא לא היתה ניגשת למכרז. וגם לא אזורים. אף אחד לא עומד עם אקדח לרקה".
מבחינת המשקיעים ציין לוי כי עבור משקיע מוסדי "אם הוא מממן פרויקט של 4% בניו יורק או 5% בדרום תל-אביב, הסיכון בתל-אביב הרבה יותר נמוך ביחס לפרויקטים שנעשים בעולם, כי ההיכרות עם השוק ועם החברות הבונות הוא הרבה יותר אישי וקרוב. כמו כן, לא קיימים סיכוני מטבע.
"על מנת לאפשר יצירת מסה קריטית של דיור להשכרה צריך להקצות כמות הרבה יותר גדולה של קרקעות באזורי הביקוש לטובת דיור להשכרה. כיום במסגרת חוק הותמ"ל מוקצות כ-45 אלף יח"ד לדיור להשכרה אך יקח זמן לממש אותן".
ח"כ רועי פולקמן, יו"ר סיעת כולנו, התייחס לאפשרות שדירה להשכיר תחליף את חלום רכישת הדירה הישראלי וציין כי "אין אופציה אחרת. באזורי הביקוש לא משנה כמה אנרגיה וכמה נוותר על עלויות קרקע - הקרקעות יקרות. בכל הערים המצליחות בעולם מי שנשאר לגור בערים הם החלשים ביותר שמקבלים דיור ציבורי והעשירים".
לדעת פולקמן, הדבר היחידי שידחוף קדימה את נושא ההשכרה ארוכת-הטווח הוא קידום הפרויקטים באמצעות הקרקעות הפרטיות. "אני לא מאמין רק בפרויקטים גדולים. צריך מעמד ביניים שמצליח להתגורר באזור המרכז".
ערן ענבים, סמנכ"ל כספים בחברת אזורים, ציין כי "אזורים מאמינה בשוק המגורים להשכרה, זהו שוק גדול, יציב לאורך שנים, שיש בו ביקוש גבוה. בכל מדינות ה-OECD קיים שוק קונצרני של מגורים להשכרה בשיעור משמעותי מסך השוק להשכרה וגם ישראל הולכת לשם. בישראל נאמד שוק המגורים להשכרה ב-30% מסך השוק, רובו ככולו של בעלי דירות יחידים שמשכירים למשקי-בית פרטיים - יש הרבה מקום להרחבת הפעילות בתחום".
לשאלה איך ניתן להרחיב את השוק ענה ענבים: "הרגולטור חייב לדאוג להרחבת המלאי בתחום וליצירת פורמטים פשוטים להמרת פרויקטים למגורים מייעוד למכירה לייעוד להשכרה. לדוגמה, אפשר לקבוע תקנה שיזם שירצה להמיר פרויקט לייעוד להשכרה יקבל אוטומטית הגדלת זכויות משמעותית, יצירת תמריץ ליזמים להמיר קרקעות תקועות (למלונות, לתעסוקה) לייעוד להשכרה ארוכת-טווח, הוספת מתחמי השכרה במכרזי מחיר למשתכן על קרקעות גדולות (כמו גליל ים), הוספת זכויות בפרויקטים של פינוי בינוי ובלבד שהזכויות ייועדו להשכרה ארוכת-טווח".
ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת כללית מכון גזית-גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי הרצליה, ציינה שהערים הן שצריכות להוביל מהלכים לדיור בר-השגה ולא הממשל המרכזי: "בתל-אביב כל דירה שנייה היא מושכרת. בכל העולם הדיור להשכרה הובל על ידי העיר ולא על ידי ממשל. צריך להסתכל על המיקום של הביקוש להשכרה ובהתאם לזה לעשות את המהלכים, וצריך ללכת על קרקע פרטית. אחד הכלים שחסר לנו הוא אזורים שלמים של דיור להשכרה".
עו"ד אמיר הלר, משנה למנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובנייה בהתאחדות בוני הארץ, ציין כי "חבל שהמדינה נלחמת במשקיעים, אשר סיפקו עד כה מענה לציבור בדיור להשכרה. שיווקי קרקעות של החברה הממשלתית 'דירה להשכיר' לבדם, לא יביאו לפתרונות הנדרשים לכלל הציבור".
לדברי הלר, צריך לשנות את חוק עידוד להשקעות הון כך שמפעל מאושר להשכרה, על כלל הטבות המיסוי, יהיה כזה שרק 25% מכלל הבניין ייועד להשכרה (במקום 50% במצב הקיים). שינוי זה יוביל לגידול טבעי של פרויקטים מסוג זה וממילא להגדלת היצע הדירות להשכרה.
"הטבות מס הועילו יותר מסובסידיה"
הדיון נחתם בדבריה של אליזבת רוזנבאום, נשיאת Urban Initiatives, שהביאה לשולחן הדיונים כ-30 שנות ניסיון במימון של פרויקטים להשכרה ארוכת-טווח. לדברי רוזנבאום, "הדרך היחידה לפתח את שוק ההשכרה ארוכת-הטווח בישראל היא ליצור תמריץ ליזמים באמצעות תעודות מס סחירות. אני מאמינה שישראל יכולה לפתח תוך עשור למעלה מ-50 אלף דירות חדשות להשכרה ארוכת-טווח, בדיור בהישג יד, במחירים טובים ובאיכות בנייה גבוהה. יש לכך עלות, אם דרך מערכת המס, דרך הטבות בקרקע או שילוב של שניהם".
לדברי רוזנבאום, "המודל של תוכנית תעודות המס גבר על כל תוכנית דיור אחרת שנוסתה בארה"ב, כולל מודלים של סובסידיה ישירה שאותם מנסים כרגע בישראל.
"מודל תעודות המס הוכיח את עצמו כמודל האפקטיבי ביותר, בפער גדול, ביחס ליכולת לתמרץ בנייה איכותית בהישג יד, ולשכירות ארוכת-טווח, תוך שותפות בין הממשלה למגזר הפרטי, שמביא את המומחיות והמימון. התוכנית הוכיחה את עצמה במשך 30 שנה בארה"ב והובילה לבנייה של מיליוני דירות שגם הדורות הבאים ייהנו מהן, חלקן בלב אזורי ביקוש, כמו בניו יורק. אסור להפוך את מרכז הארץ למתחם סגור לעשירים בלבד".