כיצד ישפיע היטל ההשבחה שיגבו הרשויות על תמא 38/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף אנשי העיר
עליית מחירי הנדל"ן של השנים האחרונות הקרינה לחיוב על עושרם של כלל בעלי הנכסים בארץ ובמיוחד באזורי הביקוש במרכז, קל וחומר כאשר מדובר על בעלי דירות בת"א. תופעה זו העמיקה לאור הפופולריות של תמ"א 38, שהוסיפה זכויות מוקנות לאותם נכסים, שגם שוויים הלך וגדל בשל עליית המחירים וגם בשל עוד זכויות שנוספו להם, במיוחד בתוכנית הרבעים של ת"א. כך למשל, בעלי דירות בבניינים, שמימשו פרויקטים עוד בטרם תיקון 2 לתמ"א 38 (הריסה ובנייה), הבינו כי במקום תוכנית החיזוק והתוספות לדירתם, במידה והיו מחכים, היו זוכים לדירה חדשה. כך נוצרה הדעה הרווחת כי ככל שמחכים יותר, מקבלים יותר הטבות, ולכן רבים מבעלי הדירות ממאנים לקדם פרויקטים של תמ"א 38 בשל הציפייה לעליית שווי נוספת לנכס שברשותם בעתיד לבוא.
יחד עם זאת, מספר אירועים שהתרחשו לאחרונה עשויים להעיד כי דווקא כל מי שכבר חתם על הסכם תמ"א 38 אל מול יזם, עשה נכון וכי מי שטרם עשה זאת, כדאי שיכנס לפעולה. שינוי המגמה נובע מהעובדה כי הכנסת אישרה בקריאה שניה ושלישית תוספת לחוק שיפוי הרשויות, שמעניק לרשויות המקומיות אפשרות לגבות היטל של 25% מכל השבחה שנובעת מתוספת זכויות מעבר ל-2.5 קומות התמ"א 38. וכן בשל השלכות נלוות לכוונתה העתידית של עיריית ת"א לחייב בעל דירה המבקש למכור דירתו לצד ג', לשלם היטל השבחה מלא על זכויות התמ"א המוקנות.
"ההתפתחויות האחרונות טורפות את הקלפים ומכוונות את הדיירים לפעולה מהירה, בייחוד בת"א", טוען רון חן, מנכ"ל ובעלי קבוצת אנשי העיר, המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר. לדבריו, "אישור החוק למעשה קובע כי בניינים שהספיקו להגיש בקשה להיתר, עוד בטרם החלתו, חסכו לעצמם, או יותר נכון ליזמים, תשלום של היטל ההשבחה המדובר, שעלול היה להפיל את הפרויקט".
ננסה להמחיש במספרים את גובה ההיטל המאיים. ניקח לדוגמה בניין סטנדרטי ברובע 4 בת"א, בן 3 קומות פלוס קומת קרקע מפולשת. בקומה טיפוסית בת 200 מ"ר, קיימות 3 דירות, כך שהשטח הבנוי כיום עומד על כ-700 מ"ר. מהנתונים עולה כי גובה הזכויות המוקנות מתוקף תמ"א 38 הוא כ-600 מ"ר על פי החישוב המובא כאן: (200 +3*13)*2.5 - 2.5 קומות תמ"איות כפול 13 שטח הממ"ד כפול 3 דירות בקומה ועוד 200 מ"ר שטח קומת מקור. בשל הזכויות העודפות הניתנות בתוכנית הרבעים לרובע זה, אומדן השטח הניתן לבנייה יעמוד על כ-1500 מ"ר, כך שישנם 200 מ"ר שניתנו מעבר לזכויות תמ"א 38 הקלאסיות (1500-700-600) ובגינן, על פי החוק יש לשלם היטל השבחה בשיעור של 25%. שווי של מ"ר זכויות ברובע זה נאמד כיום על כ-25 אלף שקל, כך שהיטל צפוי לעמוד על כ-1.25 מיליון שקל (25,000*200*25%).
בהנחה והשטח למכירה יעמוד על כ-700 מ"ר והמחיר למ"ר מכירה עומד על כ-50 אלף שקל למ"ר, הרי שהפדיון הכולל בניכוי מע"מ יעמוד על כ-30 מיליון שקל. רווחיות ממוצעת על פדיון של פרויקט ברובע זה נאמדת בכ-20% קרי כ-6 מיליון שקל. מכאן שגובה ההיטל (1.25 מיליון שקל) מהווה כ-20% מהרווח ומוריד את סף הרווחיות לכ-16%, ההופך את הפרויקט למתנדנד, מבחינת תנאי הסף הבנקאיים לליווי.
זאת ועוד, "מעבר להיטל זה, יכול מאוד להיות שגובה המיסים שיגבו בפרויקט גבוהים אף יותר", סבור חן ומסביר: "רשות המיסים לרוב 'נגררת' אחרי הרשויות המוניציפאליות, כך שכל עוד האחרונות אינן גובות, גם רשות המס אינה בוחנת את מיסוי העסקה. אך כאשר יגבו ההיטלים, רשות המס צפויה אף היא לבדוק את נושא מס השבח, שעשוי להעיב אף יותר על הפרויקט ולהעמידו בסימן שאלה רציני".
אם לא די בכך, הרי שאיום נוסף המרחף מעל בעלי הנכסים בת"א, עשוי לעלות אף יותר את נכונות בעלי הדירות בעיר לקדם פרויקטים של תמ"א 38. "עיריית תל אביב צפויה, כאמור, לגבות היטל השבחה מלא מבעל נכס המוכר דירתו בגין הזכויות המוקנות מתוקף תוכנית הרבעים, שעשוי להסתכם במאות אלפי שקלים לדירה. בעל הנכס יוכל להימנע מתשלום היטל זה על ידי קידום פרויקט של תמ"א 38, במסגרתו, גם אם יושת היטל השבחה חלקי, הוא יושת על היזם". לדברי חן, המהלך צפוי לדרבן בעלי דירות לקדם התחדשות עירונית ולגרום לכך שכמות עסקאות יד שניה שנראה באזור תוכנית הרבעים יקטן באופן מהותי. "שילוב של סיבות אלו יחד עם החשש שעליית המחירים דועכת, מרמזים לכל אותם בעלי דירות שהעדיפו לשבת על הגדר כי הגיע העת ועליהם להזדרז ולקדם פרויקטים, שכן בניגוד לעבר, ההמתנה עלולה להיות בעוכריהם", הוא מסכם.
לאתר החברה