בחירת יזם לתמ"א 38/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף משרדי עורכי דין שובל יושע
קריסתן של חברות ביצוע והבעייתיות המבנית של עולם הקבלנות הישראלי מעלה את השאלה: האם לדיירים בפרויקט התחדשות עירונית כדאי להתקשר עם יזם שהוא גם קבלן מבצע או לחילופין עם יזם שאיננו קבלן. כל סוג של יזם, כזה הבונה בעצמו וכזה השוכר שירותים של קבלנים שונים, מנסה להציג בפני הדיירים את היתרונות בשיטתו, אך בסופו של יום הדייר נותר מבולבל וללא תשובה חד משמעית לגבי שאלה זו.
לעו"ד עמית יושע, שותף במשרד שובל יושע, המתמחה בייצוג דיירים ויזמים בעסקאות של התחדשות עירונית, ניסיון רב בבחינת מערכת היחסים שבין הדיירים ליזמים, בין אם הם קבלנים ובין אם לאו. לדבריו, לא ניתן להגיע לתשובה חד משמעית בסוגיה זו, אך למעשה, התלבטות הדייר צריכה להיות בראש ובראשונה לגבי שאלה אחרת. "הדבר הראשון שהדיירים צריכים לבחור הוא היזם עצמו, ללא כל קשר ליכולות או לאי היכולות שלו בתחום הביצוע, שהרי בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, היזם הוא הגוף החשוב ביותר וזהות המבצע היא שאלה משנית. לכן ברגע שנבחר היזם המתאים, הרי שרמת הסיכון של הדיירים יורדת באופן דרסטי".
יושע מסביר כי "יזם טוב שאינו מבצע עדיף על יזם בינוני שהוא גם הקבלן, בזה אין כל ספק ולכן יש לבחון את יכולות הייזום בטרם נכנסים לשאלת הביצוע. מכאן שיש לברור מתוך המתמודדים את אלו שהוכיחו יכולות ייזום טובות, בהתנתק מיכולות הביצוע".
- ומה אם עומדים בפני הדיירים שני יזמים טובים אשר אחד מהם הוא גם המבצע, מי מביניהם עדיף?
"אין על כך תשובה חד משמעית ויש לבחון אותה בהתאם לסוג הפרויקט, זהות ואופי הדיירים, היקף העבודה וכו'".
- מהם הטיעונים המרכזיים של אותם יזמים מבצעים?
"הטיעון המרכזי שלהם הוא בדבר העובדה שהתקשרות איתם הינה מבחינת ONE STOP SHOP לדיירים, כך שהדייר בטוח בכך שהיזם עימו חתם הוא הגוף היחיד מולו הוא מתנהל ובכך חוסך לעצמו את הצורך לעמוד מול גוף ביצועי אחר. כמו כן, אחת הטענות של יזם-מבצע הוא בכך שמאחר ומדובר עליו בלבד והוא אינו מגלגל את מלוא הרווח הקבלני למבצע אחר, הרי שביכולתו להתגמש אל מול הדיירים ולעיתים קרובות להציע להם תמורות עודפות מאשר במקרים בהם היזם אינו המבצע. יחד עם זאת, יש להתייחס לטענה זו בהסתייגות מסויימת, משום שהעובדה כי לא נערך מכרז קבלנים, עלולה לגרום דווקא להעלאת מחיר הביצוע. בנוסף, ובלי קשר לטעון הקודם, יזם מבצע בעל היסטוריה יכול בקלות רבה יותר להציג הוכחות מהשטח באשר לטיב הבנייה בפרויקטים שהקים".
- ומה טוענים היזמים שאינם מבצעים?
"יזם שאינו מבצע טוען שמאחר ורוב הבעיות בפרויקטים נגרמות בשלב הביצוע, הרי שכדאי להפריד בין פעילות זו לאחרות. עיקר הכוונה היא במקרים בהם הקבלן נכנס לקשיים תזרימיים ותקציביים. במידה ומדובר ביזם-מבצע, מסביר עו"ד יושע, הרי שקשה הרבה יותר להוציא את העגלה מן הבוץ, בעוד שאם מדובר על זהויות שונות, כל מה שהיזם צריך לעשות זה להחליף קבלן, כך שהפרויקט אינו נפגע בצורה משמעותית. מאחר ופרויקטים של התחדשות עירונית אורכים זמן רב, וישנו פער של שנים בין מועד הייזום לבין הביצוע עצמו, הרי שעולה השאלה מדוע על הדיירים להחליט כבר בשלב הייזום בנושא הקבלני. הרי אף אחד לא הבטיח לדיירים שקבלן שנראה איתן בתקופת החתימה הראשונית, יהיה כזה בעת היציאה לבנייה. כאשר הם יגיעו לשעת השין, קרי בסמוך למועד הביצוע, יוכלו הדיירים להיות מעורבים בהליך בחירת הקבלן המבצע. כמו כן, יזם שאינו מבצע משמש גם שכבת פיקוח נוספת על הקבלן".
- האם אופי הפרויקט צריך להשפיע על הבחירה?
"ככל שפרויקט קטן יותר בהיקף הביצוע שלו, כגון פרויקטי תמ"א 38 חיזוק מבנים, וברור שקבלנים בעלי ניסיון ומוניטין לא יתמודדו על ביצועו, נראה כי דווקא עדיף להתקשר עם יזם שהוא גם מבצע, טוען עו"ד יושע. ואכן בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, ברוב המקרים נבחרים יזמים שהם גם המבצעים. יצירת הוודאות באשר לזהות הקבלן מראש חשובה בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק במיוחד לאור העובדה שקבלנים גדולים ומנוסים אינם לוקחים על עצמם עבודות כאלו. לכן במידה וסוגרים מראש את זהות המבצע נמנעים מהסיכון שלא יימצא קבלן מתאים לזמן העבודות. יחד עם זאת, ישנו הצד השני של המטבע. חלק מהפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק יוצאים אל הפועל ללא ליווי בנקאי ומכאן שרמת הסיכון שלהם מלכתחילה גבוהה יותר. מאחר שקשה יותר להבריא פרויקט בו היזם הוא גם המבצע, הרי שמבחינה זו היתרון הוא דווקא אצל היזמים שאינם מבצעים".
עו"ד יושע מסכם ואומר כי "האמת אינה מוחלטת וכל בחירה נעשית בכובד ראש ואחרי שבוחנים את אופי הפרויקט, היקפיו ומורכבותו, ורק בדיעבד ניתן להבין האם נעשתה הבחירה הנכונה. המפתח הוא, כאמור, למצוא יזמים ראויים ורק לאחר מכן לבחון האם מתוכם לבחור כזה שגם מבצע או שלא".
לאתר החברה