תמא 38 עשרה צעדים שיקדמו אתכם לעבר פרויקט מוצלח/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף אורבן נדל"ן
ביצוע פרויקט תמ"א 38 הפך כבר לכמעט עניין שבשגרה, בעיקר בערים במרכז הארץ, כאשר בעלי הדירות בבניינים הישנים בודקים הליכים ומנסים לקדם חיזוק והוספה או הריסה ובנייה מחדש בבנייני מגוריהם. על מנת לקדם פרויקט תמ"א 38 בצורה נכונה, יעילה ומהירה, ישנם מספר צעדים שעל בעלי הדירות לדעת וליישם:
החלטה עקרונית על תחילת התהליך: כמו כל תהליך, על מנת להתחיל לקדם את פרויקט תמ"א 38 יש צורך בהחלטה עקרונית והסכמה של רוב דיירי הבניין - 66% הסכמה לתמ"א 38/1 - חיזוק יסודות ותוספת קומות ו-80% הסכמה לתמ"א 38/2 - הריסה ובנייה מחדש. לשם כך מומלץ לכנס אסיפת דיירים בה תתקבל החלטה עקרונית וייבחר וועד הבניין.
בחירת משרד עורכי דין לליווי בעלי הדירות: על הנציגות בעלי הדירות לפנות למשרדי עורכי דין בעלי ניסיון והתמחות ספציפית בתחום ההתחדשות העירונית. בעלי הדירות צריכים משרד עו"ד אמין ומנוסה, בעל יכולת מוכחת בליווי פרויקטים מראשיתם ועד סיומם, שתייצג את האינטרסים שלהם אל מול היזם, הרשות ושאר אנשי המקצוע.
הבנת התהליך וקבלת מידע: על הנציגות ללמוד את הנתונים של הבניין ואפשרויות העומדות בפניו על פי הקריטריונים של כל סוג תמ"א 38, זכויות המקרקעין ומדיניות הרשות המקומית. לאחר מכן, ניתן להחליט על ההליך המתאים ביותר, הן עבור בעלי הדירות והן עבור הבניין עצמו. חשוב לעשות שיעורי בית, שכן ניתן, למשל, לבצע הליך תמ"א 38 גם בבניינים בני 7 קומות במידה והם עומדים בקריטריונים.
בחירת חברה יזמית: גם כאן, חשוב מאוד לעשות שיעורי בית. על הנציגות ועורך דינה לאסוף מידע על חברות בעלות ידע וניסיון מוכח ליכולת ביצוע פרויקטים. מומלץ לצמצם את הרשימה למספר חברות, איתן תיפגש הנציגות לקיום משא ומתן על ביצוע הפרויקט, התנאים והתמורות לבעלי הדירות ועוד. השוק רווי היום בחברות בתחום ויש לבחון כל חברה על פי וותק, ניסיון, המלצות של דיירים מרוצים וכן מומלץ לגשת ולראות פרויקטים שהסתיימו. כיום ישנם גורמים אובייקטיבים המדרגים ונותנים תמונת מצב נכונה של תחום ההתחדשות העירונית, דוגמת אתר מדלן 38.
מינוי יועצים מקצועיים: עו"ד וחברה יזמית הם רק הבסיס, שכן למימוש פרויקט תמ"א 38 יש צורך באדריכל, מהנדס, שמאי ועוד. ניתן למנות כל אחד באופן עצמאי אך כדי למנוע "טלפון שבור" בין הגורמים השונים, מומלץ לבדוק כי היזם משתמש בשירותיהם של אנשי מקצוע מהמעלה הראשונה. כיום, חברות יזמיות, דוגמת חברת URBAN נדל"ן, מציעות את שירותי אנשי המקצוע תחת קורת גג אחת כ-ONE STOP SHOP, הדבר מבטיח תקשורת מיטבית בין כל הגורמים וברמת הבצוע, שפה עיצובית ותכנונית אחידה.
טיפול בסרבנים: זהו השלב בו צריך לטפל בדיירים הסרבנים, במידה ויש כאלו. בהתקיים התנאים הקבועים בחוק, ניתן להגיש תביעה כנגד בעלי הדירות המסרבים לבצע את הפרויקט.
מו"מ משפטי וסגירת התנאים בין בעלי הדירות לחברה היזמית: בשלב זה מתקיים המו"מ על תנאי ההסכם שבין החברה ובעלי הדירות בהובלת נציגות הדיירים, עורכי הדין והחברה היזמית ומתקבלות ההחלטות על התמורה לדיירים, הרווח ליזמים, לוח זמנים עקרוני ותנאי הפרויקט. לאחר חתימת ההסכם הפרויקט יוצא בשעה טובה לדרך.
שקיפות: על נציגות הדיירים לפעול בשקיפות מלאה כלפי כלל בעלי הדירות, להיות זמינים עבורם ולהעביר את המידע על התקדמות התהליך באופן רציף. התנהלות שקופה היא גורם חיוני לאורך כל חיי הפרויקט מתחילתו ועד סופו ותקף גם לגבי החברה היזמית, שעם תחילת העבודה על הפרויקט צריכה לעדכן את בעלי הדירות בכל התרחשות והתקדמות.
תחילת הביצוע: עם סיום השלב הבירוקרטי של הפרויקט, תהליך התכנון וקבלת ההיתרים מתחיל הליך הביצוע. בשלב זה, במידה ומדובר בהליך של הריסה ובנייה מחדש, הדיירים מפנים את הבניין לדירות חלופיות שלהן דאג היזם. במידה ומדובר בתמ"א 38 חיזוק יסודות, הבניין מגודר, מוקמים פיגומים סביבו והעבודה מתחילה.
סיום הפרויקט, מסירת הדירות ורישום זכויות: לאחר סיום עבודת הבנייה יש לערוך רישום סופי של זכויות בעלי הדירות, המסדיר את זכויות הבעלות במקרקעין.
*** הכותב מנכ"ל משותף בחברת אורבן נדל"ן, מהנדס ויו"ר יזמי התמ"א באזור השרון
לאתר החברה