מה חשוב לדרוש מהיזם לפני חתימת הסכם תמא 38 / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין דוניץ ושו"ת
אחד החששות הגדולים ביותר של דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא פשיטת רגל של היזם, שתגרור אותם לתסבוכת משפטית ארוכת שנים. ניקח לדוגמה דיירי בניין ישן אשר ביקשו להוציא לדרך פרויקט תמ"א 38, שיחדש את פני הבניין ויעלה את רמת חייהם. לצערם של אלה, לאחר שנה מתחילת העבודה, נטשה אותו החברה הקבלנית עקב הפסדים כלכליים - כשהיא מותירה אחריה פרויקט לא גמור וגם רוכשי דירות חדשות שקנו אותן "על הנייר" והפסידו חלק נכבד מכספם.
"ההיתכנות הכלכלית עומדת בבסיסם של פרויקטי התחדשות עירונית מורכבים ובלעדיה אין להם סיכוי להתממש", אומר עו"ד דובי דוניץ, המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ולשעבר מבעלי חברת הבנייה דוניץ. לדבריו, "היזם צריך לוודא כי קיימת היתכנות כלכלית לפרויקט מאחר ואם לא ייקח בחשבון פינוי בלתי צפוי של דיירים, או עלות יקרה של חניון תת קרקעי - הוא יפשוט את הרגל באמצע העבודה. מצד שני, על הדיירים חלה החובה להביא בחשבון את כל התרחישים הרלוונטיים אל החוזה ולדרוש ביטחונות ראויים לפרויקט, שימנעו ככל הניתן את חשיפת הדיירים לסיכונים".
- מה הנקודות הקריטיות עליהן צריך לתת את הדעת בחוזים אלו על מנת להימנע מנפילות דומות לזו שתוארה כאן?
"קודם כל, עוד בשלב טרום החוזה, צריך למצוא פתרון לדיירים סרבנים שיכולים לתקוע את הפרויקט וכמו כן לבצע תיאום ציפיות בבניין בו יש דירות מסוגים שונים. הדבר ימנע טענות עתידיות מצד דיירים שקיבלו פחות מאחרים ומוקשים כאלו צריך לנטרל עוד לפני גיבוש החוזה. עם זאת, כאשר היזם לוקח על עצמו את הטיפול ב"סרבנים" - יש לקבוע את הסדרת עניינם של אלה כתנאי מתלה לחוזה".
- איך עושים את זה?
"הדרך המקובלת היא שהדברים יצוינו בפרוטוקולים של אספות הדיירים שיוחדו לטיפול בתוכנית התמ"א 38. באספות אלו סוגרים את כל פרטי הפרויקט - כמו היזם הזוכה, מהות הפרויקט וזמן העבודה ופירוט התוספת לכל סוגי הדירות. כפי שציינתי, ייתכן שהיזם ייקח על עצמו את הטיפול בסרבנים - והצלחת הטיפול חייבת להיות מעוגנת בחוזה".
בנוגע למימון הפרויקט, עו"ד דוניץ אומר כי "העמדת הביטחונות מצד היזם או הקבלן היא, כאמור, הכרחית. צריך לוודא שהיזם מעמיד הון עצמי מספק להתנעת הפרויקט וכן להתנות את החוזה בהסכם ליווי פיננסי בנקאי בר קיימא לאורך כל תקופת ביצוע הפרויקט.
"כמו כן, בתמ"א 38 הריסה ובנייה, מכיוון שעם הריסת הבניין הקיים אין לבנק מבנה המשועבד לטובתו בגין ההלוואה ליזם - יש לוודא בחוזה ובהסכם הליווי הפיננסי, שהיזם מעמיד לבנק בטוחות מתאימות תוך בדיקת האיתנות הפיננסית שלו".
עו"ד דוניץ מוסיף כי "מבחינת הביטחונות, נדרש מהיזם/קבלן להעמיד לדיירים ביטחונות כספיים לא רק לעניין הבנייה ואיכותה אלא גם לכיסוי הוצאות הפינוי ותשלום דמי שכירות במצבים בהם הדיירים יצטרכו לפנות את דירותיהם". הוא מציין כי "עניין פינוי הדירה מאפיין לרוב פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה, אבל גם בתמ"א חיזוק מבנים הוא יכול להתרחש. דוגמה לכך היא מצב שבו על מנת להתקין מעלית נדרשת הריסת חדר המדרגות, או אז הדיירים צריכים להתפנות (ולו זמנית) מהבניין".
- האם יש לדיירי פרויקטים של תמ"א 38 הגנות במסגרת חוק המכר?
"זו נקודה חשובה. מכיוון שלא מדובר בחוזה לרכישת דירת מגורים מקבלן, חוק המכר לא חל באופן אוטומטי על הפרויקטים. על מנת להגן על זכויות הדיירים כצרכנים, חשוב שהקבלן יתחייב במסגרת החוזה על כך שהפרויקט יהיה כפוף להוראות חוק המכר (דירות) הכולל בתוכו התחייבויות הקשורות לליקויי בנייה, לעמידה בזמנים, פיצויים על איחורים במסירה ועוד".
לדברי עו"ד דוניץ, יש נקודה נוספת, הקשורה למיסוי עסקאות נדל"ן, שיש לתת עליה את הדעת: "עסקאות תמ"א 38 מבוססות בין היתר על כך שהדיירים לא יחויבו במס שבח. על מנת להבטיח זאת יש ליצור יחידה רישומית נפרדת שבמסגרתה יירשמו זכויות היזם. הדבר מצריך בין השאר תיקון לצו הבתים המשותפים".
- מה בנוגע לאנשי מקצוע שילוו את הפרויקט?
"על מנת להימנע מכשלים וסיכונים, הדיירים צריכים לשכור עורך דין מטעמם שייצג אותם ללא ניגוד אינטרסים מול היזם והקבלן. שכר טרחתו אמור להיות משולם כהוצאה של הפרויקט, תוך הבטחת אי-תלות של עורך הדין ביזם/קבלן. בדומה לכך נדרש גם ליווי של מפקח בנייה מקצועי חיצוני, שתפקידו ותחומי אחריותו יעוגנו בחוזה. באחריותו של המפקח לוודא שהעבודה מתבצעת בקצב, באיכות ובתקנים הראויים".
יש עוד בעלי תפקידים חשובים?
"פונקציה נוספת חשובה היא השמאי. הדיירים צריכים לדאוג לשמאי חיצוני מקצועי מטעמם ואסור להם להסתמך על שמאי מטעם היזם. השמאי יוודא ראשית כל את היתכנות הפרויקט. מינויו חשוב במיוחד כשיש דירות לא הומוגניות בפרויקט, כמו למשל ב'בניין רכבת': בבניינים כאלו דירות האגפים האמצעיים נחשבות לנחותות יותר מבחינה תכנונית ובעליהן יקבלו פחות משאר הדיירים במסגרת הפרויקט. זה נובע מהקושי להתקין בהן מרפסות ואילוצי ביצוע נוספים. על מנת שלא יהיו חיכוכים וויכוחים עתידיים, השמאי יסייע להעריך הטבות מסוימות ומידתיות לדיירי הדירות הללו בהסכמת כלל הדיירים. בצורה זו ימנעו חיכוכים טענות ומענות במהלך ביצוע הפרויקט".
"בסיכומו של דבר", אומר עו"ד דוניץ, "על מנת להימנע מנפילות כואבות בפרויקטים, הדיירים צריכים להשקיע בסוללת אנשי מקצוע, המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית. עורך הדין, השמאי והמפקח שייצגו את הדיירים מול היזמים והקבלנים, יוכלו לדעת מראש האם לתוכנית הפרויקט המוצעת יש היתכנות כלכלית וביטחונות ראויים ואם לאו. בעשותם כך, הם ירחיקו את הדיירים מסיכונים אפשריים דוגמת פשיטת הרגל של הקבלן ויקרבו אותם בבטחה אל עבר חלום בניין תמ"א 38 מחודש".
לאתר החברה