פרויקטים של התחדשות עירונית/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין ונוטריונים יוסף סמואל ושות'
מלבד השחקנים הראשיים בתהליך ההתחדשות העירונית ותמ"א 38, קרי היזם ובעלי הדירות, ישנם שחקני משנה קבועים מטעמם של הדיירים, הנוטלים חלק בלתי נפרד בפרויקט התחדשות עירונית. הבולטים שביניהם הם עו"ד מומחה בתחום ומפקח בנייה, שהכרחיים לפרויקט ולמעשה הוא אינו יכול לצאת בלעדיהם לדרך. בעל מקצוע נוסף הוא האדריכל אשר מגויס למערכה במיוחד בפרויקטים היותר סבוכים ולמשך תקופה מוגבלת בתוך חיי הפרויקט.
בשנים האחרונות נוספו עוד כמה בעלי מקצוע, בעיקר בפרויקטים באזורי הביקוש המרכזיים והמורכבים מבחינה אנושית ותכנונית. מדובר על בעלי מקצוע המוגדרים כמנהלי עסקאות, או בשמם הנוסף, מלווי הפרויקטים. פועלם המרכזי הוא למעשה מינוי הנציגות, ליכוד הדיירים, הבנה מעמיקה בזכויותיהם, ליווי שלהם בתהליך בחירת אנשי המקצוע, וייצוג האינטרסים מול היזם שיבחר במסגרת הליך מכרזי בין מספר יזמים ע"י הובלת תהליך מסודר ושיטתי. חלק מאותם מנהלי פרויקטים יוזמים בעצמם את ההתקשרות הראשונית מול הדיירים ויש כאלו אשר נקראים לדגל מטעם הוועד המייצג.
"בתחילת הדרך, אנו עורכי הדין, התייחסנו לאותם גורמים בסקפטיות מסוימת, שכן מביניהם היו כאלו אשר לא התנהלו במקצועיות והיו למעשה סוג של קבלני קולות/וחתימות אשר הבטיחו לדיירים הרים וגבעות אך למעשה סינדלו לא מעט פרויקטים", מספרים עורכי הדין אלון סמואל ואלון אברהמוב ממשרד עורכי דין ונוטריונים יוסף סמואל ושות', המתמחה בייצוג דיירים בעסקאות של התחדשות עירונית. "אך ככל שהשוק הולך ומשתכלל, גם האבולוציה של אלו משביחה, וכיום יש בין מנהלי הפרויקטים מי שמפשט את התהליך ועוזר לשאר בעלי המקצוע להתרכז בתפקידם המקורי ולא לגלוש לתחומים של פתרון סכסוכים ושיחות פסיכולוגיות אל תוך הלילה עם הדיירים, ובמיוחד הסרבנים שבהם".
"בפועל, בחלק לא מבוטל של הפרויקטים, העו"ד עומד בחזית ומשמש הדמות המובילה את הדיירים, והוא נאלץ לעסוק גם במקרים שאינן משפטיים", מספרים סמואל ואברהמוב ואומרים כי במספר פרויקטים הם נאלצו להתמודד גם עם בעיות מתחום הפסיכולוגיה וסוגיות שאינן מהעולם המשפטי. "עם הזמן יצרנו לעצמנו מיומנות גם באלה, אך חובה להבין כי עו"ד צריך להשקיע עבודה סיזיפית בנושאי התמחותו ובכל פרויקט אנו משקיעים מאות שעות עבודה. לכן עדיף שתהיה דמות נוספת ומקצועית שמכירה את התהליך שתעזור לקדם את העניינים, כזו אשר תגיש לנו הסכמות מסחריות, שאותם נתרגם להסכם משפטי ואשר באמתחתה ניסיון מוכח ואנו נתרכז במשימות המשפטיות הרבות".
"מדובר על תופעה חיובית בתחום", ממשיכים סמואל ואברהמוב. "אותם מנהלים מגיעים לפרויקט מתחילתו, מגבשים את הדיירים, משלבים אינטרסים, עושים מכרז יזמים ומרכזים את התוצאות בטבלאות מעודכנות, בוחנים את ההצעות ומנהלים מו"מ מול החברות". עוד מספרים השניים, כי נוכחותם מקלה גם בהסבר לדיירים באשר לתהליכים והדגשים בנושאים שפחות מוכרים להם - דוגמת נושא הערבויות, המימון, הליכי התכנון, נושא ליווי הבנייה ועוד".
יחד עם זאת, על הדיירים להיזהר בטרם חותמים עם דמות המגדירה עצמה ככזו. "עדיין קיימים בשוק גורמים המכנים עצמם מנהלי פרויקטים, אך בסופו של יום הם עתידים להכשיל את הפרויקט כיוון שהם מהווים רק גורם מתווך נוסף שלא מעניק עזרה מקצועית אמיתית", מזהירים סמואל ואברהמוב. "לכן, אין לחתום עם אף גורם, על שום הסכם מבלי שעו"ד המתמחה בהתחדשות עירונית אישר את ההתקשרות, וכמובן שיש לבחון פרויקטים קודמים בהם היו אותם מנהלים מעורבים. יש לבדוק שביעות רצון של יזמים בעבודה מולם, לבחון את אנשי המקצוע עימם הם עובדים ולאמת את מקצועיותם, לשוחח עם דיירים של אותם פרויקטים בהם נשכרו לעבודה, להבין את שביעות רצונם באשר לתמורות ולוחות הזמנים ויעילותם בפתרון סכסוכים ורגעי משבר". בהקשר זה מוסיפים עורכי הדין כי בכל מקרה על דיירים לקצוב את תקופת הבלעדיות של מנהל הפרויקט לשישה חודשים מקסימום.
שכרם של מנהלי הפרויקטים, כמו זה של שאר בעלי המקצוע, נגבה מהיזמים, עובדה אשר גורמת ליותר נציגויות ליזום בעצמם התקשרות עימם, ובמיוחד עם הבולטים שביניהם בתחום. "למרות שבסופו של דבר הגמול נעשה מכיסם, יותר ויותר יזמים מבינים כיום כי קשה יהיה לממש פרויקטים ולקדמם בלוחות זמנים יעילים מבלי לערב מנהלי פרויקט", מסכמים סמואל ואברהמוב. "כפי שעו"ד ומפקח הכרחיים בכל פרויקט התחדשות עירונית, לא ירחק היום בו נראה בכל פרויקט, או לפחות בחלק ניכר מהם, מנהלי פרויקטים מלווים".
לאתר החברה