עורך דין דב דוניץ ממשרד דוניץ ושות' / צילום: איל יצהר
*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין דוניץ ושו"ת
אז הבנתם שתמ"א 38 היא הדרך שלכם לשדרג את הדירה בלי להשקיע ולו שקל אחד; ראיתם את התמ"א בבניין השכן וגם אתם רוצים בדיוק כמוהם מרפסת שמש וחנייה מקורה; החלטתם להעדיף יזם שהציע לכם הרים וגבעות על פני אחד שהבטיח הטבות סולידיות יותר? האם פעלתם נכון? עו"ד דובי דוניץ, המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ולשעבר מבעלי חברת הבנייה דוניץ, עונה על השאלה באמצעות סקירת 7 מיתוסים נפוצים בתמ"א 38 אל מול המציאות המורכבת הרבה יותר.
מיתוס מס' 1: בכל פרויקט תמ"א 38 מקבלים תוספות בנייה ומשדרגים את הבניין ללא השתתפות כספית
המציאות: יש פרויקטים בהם אין כלל תוספות בנייה.
הרציונל העומד מאחורי תוכנית המתאר הידועה בשם "תמ"א 38" הוא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. יוצא מכך שתמ"א 38 לא חייבת להיות מלווה בתוספת זכויות בנייה ליזמים, או מרפסות ומקומות חנייה לדיירים. למעשה, אם מדובר בתמ"א קלאסית של חיזוק בניין בלבד מפני רעידות אדמה, הרווח של היזם יהיה קבלני לגמרי, כמו בכל עבודת שיפוץ אחרת. זו גם הסיבה שרשויות מקומיות לא ממהרות לאשר פרויקטים יזמיים של תמ"א, שכן במהותה התוכנית לא כלכלית, אלא בטיחותית בלבד.
מיתוס מס' 2 : השגתם חתימות משני שליש מהדיירים - אתם יכולים לצאת לדרך
המציאות: נדרש אישור סופי של המפקח על רישום המקרקעין
בעיית הסרבנים לא נפתרת רק כשיש רוב של שני שליש מהדיירים, אלא רק כאשר עורך הדין של הדיירים ניגש עם הסרבנים אל המפקח על רישום המקרקעין להליך משפטי. זה האחרון מאשר את ביצוע הפרויקט ומאשר לנציגות ולעורך הדין לחתום גם בשם הסרבנים. ללא אישור זה לא ניתן להתחיל את הפרויקט. לעיתים האישור לוקח זמן רב, עד מספר שנים - כמו בכל הליך משפטי.
מיתוס מס' 3: תמ"א 38 מוגדרת כתוכנית להתחדשות עירונית
במציאות: לא נכון
כפי שהוסבר, תמ"א 38 מוגדרת כתוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והקשר שלה להתחדשות עירונית נעשה עם הזמן ובעקיפין. ישנם מקרים בהם תמ"א 38 אף מעכבת התחדשות עירונית, כמו במקרה בו העיריה מעוניינת לבצע פינוי-בינוי במתחם ומספר בניינים בו מגישים בקשה להיתר לפי תמ"א 38. במצב כזה, תכנית התמ"א לא תאושר כלל ואף תגרום לעיכוב התהליך. הדבר נובע מכך שהאינטרס של הדיירים לביצוע תמ"א 38 נקודתית יתנגש עם האינטרס הציבורי לפיו הבניינים יהיו חלק מפרויקט פינוי-בינוי רחב היקף של התחדשות עירונית. במקרה זה, ינצח האינטרס הציבורי.
מיתוס מס' 4 : דחיית התנגדות לפרויקט תמ"א בוועדה המקומית היא סופית
במציאות: למגישי ההתנגדות יש יכולת לערער בוועדה המחוזית
הדברים אולי נכונים תיאורטית, אולם בפרקטיקה הוועדות המחוזיות מאפשרות לבעלי עניין שהתנגדותם נדחתה בוועדות המקומיות, לערער על הקביעה. ואכן, ישנם פרויקטים בהם הוועדה המחוזית הפכה על פיה את החלטת הוועדה המקומית וקיבלה את הערעור ואת ההתנגדות ובכך עצרה את הפרויקט.
מיתוס מס' 5: כל בניין שקיבל היתר בנייה לפני 1.1.1980 יכול לבצע תמ"א 38
במציאות: לא בהכרח נכון
היתר בנייה שהתקבל לפני 1.1.1980 הוא אמנם תנאי סף להיתכנות פרויקט תמ"א 38, אבל הוא לא מבטיח את ביצוע הפרויקט בפועל. ישנן סיבות רבות מדוע פרויקט תמ"א 38 לא יקרום עור וגידים, ביניהן: כאמור, תמ"א 38 העומדת בסתירה לפרויקט פינוי-בינוי רחב יותר באזור; בניינים עם שטח דירות של עד 400 מ"ר ומבנים לא מאוישים שמיועדים להריסה.
קשיים נוספים נובעים מבעיות בהיתכנות קניינית דוגמת היעדר אפשרות לרשום תת חלקה ברכוש המשותף - ההכרחית לשם העברת זכויות ליזם, זכויות שרשומות על שם מנהל מקרקעי ישראל או קרן קיימת לישראל, דיירים בדמי מפתח המוגנים על פי חוק הגנת הדייר, עיקולים, משכנתאות, דיירים עם זכויות על הגג של הבניין ועוד ועוד. נוסף על אלו ישנם פרויקטים שהוועדה המקומית לא מאשרת עקב בעיות תכנוניות, אדריכליות או תשתיתיות וישנן כאלה הנבלמים עקב מדיניות של מהנדס העיריה, המקטינה מאוד את הרווחיות של היזמים עד לחוסר כדאיות כלכלית.
באופן כללי צריך לזכור שהעיריה יכולה אמנם לאשר פרויקטים של תמ"א 38, אבל בפועל היא לא חייבת לאשר אוטומטית כל תוכנית ושיקול הדעת בידה, כך שלא כל בניין עם פוטנציאל לתמ"א, אכן ימומש.
מיתוס מס' 6: הדיירים חושבים שיש להם כוח למקסם הטבות מהיזמים
במציאות: התנהלות שכזו תוכל לפגוע בפרויקט בטווח הארוך
תמ"א 38 היא בסופו של דבר עסקה כלכלית וככזו היא צריכה להיות ריאלית וכדאית הן ליזם והן לדיירים. עסקה שלא תהיה רווחית ליזמים עקב דרישות מופרזות מהדיירים, לא תצא לפועל. כמו כן, יש למנוע מצב בו יזם ניגש לפרויקט תוך שהוא מקבל את כל הדרישות של הדיירים ובסופו של דבר פושט את הרגל. לכן, על הדיירים להיעזר בשמאי מקרקעין עצמאי שיבדוק את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט כדי להבטיח תיאום ציפיות ריאלי.
מיתוס מס' 7: ליווי לפרויקט מטעם החברה העירונית/כלכלית - ראש שקט לדיירים
במציאות: כדאי לדיירים לשמור על האינטרסים שלהם
קבלת ברכת הדרך מהחברה הכלכלית/עירונית מהווה אמנם חיזוק חיובי משמעותי לפרויקט, אך עדיין מומלץ לדיירים להיעזר בסוללת אנשי מקצוע בלתי תלויים הכוללת שמאי, מהנדס, מפקח ועורך דין. הללו יפעלו בצורה עצמאית ויוודאו שכלל האינטרסים של הדיירים נשמרים לאורך חיי הפרויקט.
לאתר החברה
*** המאמר לעיל הוא על דעת הכותב, ואין בו משום תחליף לקבלת ייעוץ מקצועי כנדרש.