בדרכנו למימוש פרוייקט תמ"א 38 ניצבים אתגרים רבים שיש לצלוח.
כך, למשל, הצורך בגיבוש בעלי הדירות לכלל קבוצה הומוגנית ומלוכדת הינו אתגר לא פשוט, כמו גם הצורך באיתור יזם מתאים לפרוייקט ומיצוי המשא ומתן עימו לטובת מיקסום התמורות ומיזעור הסיכונים (על ידי קביעת ערבויות איכותיות וקביעת מנגנוני פיצוי הולמים). כזהו גם הצורך להתמודד עם רשויות התכנון, רשות המיסים, בעלי מקצוע רבים ועוד.
וכן, כמעט תמיד ניתקל בהתנגדויות של בעלי דירות בבניינים הסמוכים שינסו לסכל את הפרוייקט.
והנה, המציאות מזמנת לנו אתגרים נוספים, שהרי רשימת האתגרים איננה רשימה "סגורה".
אתגר מעין זה עמד בליבו של הליך משפטי שנוהל לאחרונה בבית משפט השלום באשדוד.
שני בניינים המצויים ברחוב הרב קוק 4 ו- 5 קידמו פרוייקט תמ"א 38. בקשה למתן היתר בניה אושרה על ידי הועדה המקומית.
אלא, שמבנה נטוש המצוי בסמוך לבניינים הנ"ל (ועל אותה חלקה של אחד הבניינים הנ"ל) מונע את ביצוע הפרוייקט.
משכך, עתרה הועדה המקומית בעיר לבית המשפט בבקשה שיורה על הריסת המבנה הנטוש.
נטען על ידי הועדה המקומית, כי שטחו של המבנה הנטוש הינו 50 מ"ר וכי הוא ניצב על דרך ציבורית ושטח פרטי ונבנה בשנות ה- 70 של המאה הקודמת ללא היתר.
הוסבר על ידי הועדה המקומית, כי הותרת המבנה הנטוש במקומו הנתון מסכלת פרוייקט תמ"א 38 בבניינים הסמוכים וכי בית המשפט רשאי על פי הוראות הדיון להורות על הריסתו מקום בו לא ניתן למצוא את האדם שביצע את הבנייה ללא היתר, או שבלתי מעשי למסור לו הזמנה כדין, או שלא ניתן להוכיח מי ביצע את הבנייה ללא היתר.
בשל הפגיעה האפשרית ברכוש של בעליו של המבנה, הורה בית המשפט לועדה המקומית להדביק זימון לדיון על דלת המבנה וכן על דלתות כל הדירות שבבניינים הסמוכים למבנה ולכל מי שעל פי המסמכים המצויים בידי הועדה החזיק במבנה בתקופות שונות.
כתוצאה מכך, הוגשה תגובתה של המשיבה שטענה, כי בתחילת שנות ה- 90 של המאה הקודמת קיבלו היא ובעלה ז"ל את המבנה מעיריית אשדוד לצרכי שיקום, וכי במהלך השנים הפעילו במקום עסק, עד אשר בשנת 2008, למרבה הצער, חלה הבעל ז"ל במחלת הסרטן ממנה נפטר בחלוף 4 שנים.
עוד טענה המשיבה, כי במהלך התקופה מאז, היות ועברה להתגורר בחו"ל, הפעיל את העסק במקום בנה. נוכח זאת, התנגדה המשיבה להריסת המבנה אולם בלא שהציגה מסמכים כלשהם המוכיחים כי קיימת לה זכות כלשהי במבנה.
לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את הבקשה והורה על הריסת המבנה הנטוש.
נקבע, כי הוכח על ידי הועדה שלא ניתן היתר בניה למבנה הנטוש וכי המשיבה שטענה לזכויות בו לא הצליחה להוכיח את זכויותיה.
נקבע עוד, כי קיים אינטרס ציבורי להריסת המבנה, נוכח זאת, שניתן היתר לביצוע פרוייקט תמ"א 38 בבניינים הסמוכים למבנה הנטוש ולכן השארת המבנה על מקומו מונעת את מימושו של הפרוייקט, ומנגד לא ניתן למצוא אינטרס כלשהו, אשר יצדיק את המשך עמידתו על מקומו לאחר שנבנה ללא היתר.
לפיכך, מצא בית המשפט לעשות שימוש בסמכות הנתונה לו והורה על הריסת המבנה בתוך 30 ימים.
הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה עשרות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).