אלוף הניצחון 16-18/ צילום: בית וגג
*** הכתבה בשיתוף בית וגג
המורכבות והקשיים הכרוכים בפרויקטי התחדשות עירונית סוקרו עד היום בהרחבה. ובכל זאת, נדמה כי בכל פעם שלוחות הזמנים קצת מתארכים או כשתכנון הבנייה מתעדכן והפרויקט משתנה, אפילו מעט, נוצר אצל בעלי הדירות תסכול, מתח והרבה אכזבה, בעיקר מהיזמים.
לדברי איתי הוז, סמנכ"ל רגולציה בקרן "בית וגג", העוסקת בהתחדשות עירונית למעלה מעשור חלף מאז הולדתה של תוכנית המתאר הארצית הידועה בשם "תמ"א 38" ואחרי ניסיון מצטבר במאות בניינים חדשים ומחודשים ובעוד אלפי בניינים הנמצאים בשלבי התחדשות, ניתן לומר בביטחון כי ישנם קשיים ומורכבויות, שהם למעשה סיכונים מובנים בתהליך. ואם כך, הרי שאין סיבה שאלה "ינחתו" על הדיירים כרעם ביום בהיר, או שהאחרונים יחוו אותם ככאלה. "לאור העובדה כי מדובר בנקודות חיכוך נפוצות יש להכיר בהן כמעט כחלק מסדר היום הרגיל של תהליך ההתחדשות העירונית", הוא אומר.
- לאילו חיכוכים נפוצים אתה מתכוון?
"פרויקט תמ"א 38 מצריך את מעורבותם של גורמים רבים: יזם, רשויות, דיירים, קבלן, יועצים ועוד. כדי שהתהליך יצליח, כולם צריכים להסתדר ולצעוד ביחד. המציאות מלמדת שזה לא פשוט, והרבה פעמים, זה לא מסתדר כמו שרוצים. קשיים אופייניים נובעים למשל מסוגיות רגולטוריות ושינויים תכנוניים, חיכוכים בין הדיירים לבין עצמם וגם מענייני ביצוע".
- מהן הבעיות הרגולטוריות השכיחות בהתחדשות עירונית?
"קודם כל, ברמת המאקרו, חשוב להבין, שהמדינה והרשויות המקומיות, שצריכות לעבוד במשותף לקידום פתרון לבעיית הדיור פועלות כווקטורים כמעט מנוגדים, וזה לא טוב. גם כשיוצאות הנחיות או תוכניות חיוביות ברמה הארצית לקידום ההתחדשות העירונית, בפועל, אין כמעט סנכרון עם הרשויות המקומיות והיישום מזדחל או לא קורה כלל. אני רואה כיצד זה משפיע על התארכות הזמנים בפרויקטים.
"ברמת הפרויקט, חשוב לזכור שתכנון שלו משלב המון פרמטרים שמוכתבים 'מלמעלה', מהרשות. למשל, חישוב זכויות בנייה, היטלים, תקנות תכנוניות ברמת העיר, השכונה והבניין עצמו - כל אלה משתנים ומתעדכנים תוך כדי התהליך והפרויקט צריך להתעדכן בהתאם. השינויים הללו מתרחשים לאורך תהליכי התכנון והוצאת ההיתר ואף תוך כדי ביצוע. מאחר שאנחנו מדברים על תקופה של כמה שנים - בתכנון הפרויקט בתחילת הדרך, לא ניתן היה לצפות כל שינוי ועדכון רגולטורי".
- תן דוגמה לשינויים כאלה?
"ברמה הארצית, שיטת חישוב זכויות הבנייה (תיקון 3 על עדכוניו - י.ג.) השתנתה כמה וכמה פעמים בשנים האחרונות. ברמה המקומית, תוכנית הרבעים של תל אביב שמתוכננת כבר כמה שנים עדיין לא אושרה, תוכנית רג/53 של רמת גן לא מאושרת וכל הזמן נעשים בה עוד ועוד שינויים. זה קורה כמעט בכל רשות. דוגמאות נוספות: יש הנחיות מרחביות שקובעות את עיצוב הבניינים ואופן העמדתם, או הנחיות כיבוי אש על רוחב הרחובות שמותר לבנות בהם - כל אלה יכולים להביא לשינויים בתכנון הפרויקטים, להאריך את התהליך ואף להביא לעצירתו".
- ומה לגבי הבעיות בביצוע שציינת?
"חשוב לזכור שאנחנו מדברים על פרויקטים קטנים, בלב העיר, שנבנים על ידי קבלנים קטנים יחסית, ללא גב כלכלי מספק, לכך יש להוסיף את העובדה שביצוע פרויקט תמ"א 38 הרבה יותר מורכב מפרויקט ייזום נדל"ן מסורתי. הוא חשוף ליותר לסיכונים, כמו למשל פשיטת רגל של קבלן. זה יכול לקרות בגלל מצוקה תזרימית ישירה של הקבלן, או בשל מצוקה עקיפה הנובעת מפשיטות רגל של קבלנים אחרים. אנחנו רואים גם מגמת עלייה מתמדת במחירי הביצוע, שלא משתקפת במדד תשומות הבנייה, ויוצרת בדיעבד תמחור בחסר של עלויות הפרויקט בשלב חתימת ההסכם".
לדברי הוז, שוק ההתחדשות העירונית בישראל רווי בשחקנים שאינם מקצועיים מספיק ומכיוון שפרויקטים של תמ"א 38 הם סוג חדש יחסית של בנייה, העדר מקצועיות וניסיון מספקים עלולים לפגוע בקידום פרויקט. "המשמעויות הן רבות", הוא מסביר, "הפרויקט יכול להתעכב, אפילו לתקופה ארוכה, העלויות שלו משתנות ותיתכן פגיעה באיכות העבודה או חלילה פגיעה בבטיחות".
- מה לגבי אי הסכמות בין בעלי דירות בבניין, עד כמה זה שכיח?
"לעומת פרויקט נדל"ן רגיל, בו יש קרקע ריקה והדיירים נכנסים לבניין רק לאחר השלמת הבנייה, פרויקט התחדשות עירונית מתחיל בבניין ותיק עם שכנים רבים שחיים יחד עשרות שנים. יש להם היסטוריה משותפת, ומה לעשות, גם סכסוכים ישנים, שכמעט תמיד עולים מעל פני השטח במהלך הפרויקט. לעיתים זה יוצר עיכובים ובמקרים קיצוניים, הפרויקט כלל לא יבשיל. מרבית המחלוקות קשורות לזכויות שיקבלו הדיירים והעדר הסכמה לכך ששכן אחד יקבל יותר מהשני".
- חוסר האמון והחשדנות התמידית הם בעיה רוחבית במדינת ישראל. זה לבטח גם מחריף את החיכוכים שתיארת.
"לצערי כן. התופעה הזאת באה לידי ביטוי ביתר שאת בתחום ההתחדשות העירונית, בגלל העדר חסמי כניסה, שיצרו שרלטנות ממנה "נכוו" דיירים רבים. מצב הדברים הזה מלווה בתחושה תמידית של בעלי הדירות ש'השכנים ממול מקבלים יותר, ואצלם זה קורה מהר יותר', כל זאת מבלי שהם מודעים למאפיינים הייחודים של כל בניין ובניין כמו גודל המגרש, סך הזכויות ומורכבות הביצוע, שמשפיעים על כל פרויקט".
הוז מסביר כי "את המורכבויות שתיארתי צריך לראות כמעין סיכונים מובנים, שקיימים לאורך כל שלבי הפרויקט. חשוב לזכור, שפרויקט תמ"א 38 הוא מסובך וממושך גם אם היה מתנהל בתנאים סטריליים ולכן כל שינוי נוסף מגביר חוסר סבלנות ואכזבה".
- עד כמה ממושך הפרויקט?
"אורכו של פרויקט תמ"א 38 ממוצע נע בין חמש לשמונה שנים. המספר הזה מורכב משנה-שנתיים של מו"מ בין היזם לדיירים ועד לחתימת רוב הדיירים על ההסכם; עוד שנתיים שלוש לתהליך הוצאת ההיתר ותקופה דומה נוספת לביצוע פרויקט תמ"א 38/2. כמובן, שיכולים להיות פרויקטים שיסתיימו לפני כן, אבל אי אפשר להתחייב לכך מראש".
- אז מה אתה מציע לדיירים כדי להתמודד עם הקשיים שהזכרת?
"ראשית, חשוב להבין שיזם בפרויקט הוא שותף לדרך למשך כמה שנים. לדיירים וליזם יש מטרה אחת והיא להגיע לקו הגמר, עם בניין חדש, יפה, יוקרתי, עם מינימום עיכובים וקשיים, הכי מהר שאפשר. זאת לא עסקה שבה חותמים ובאים רק לקחת מפתח. יש הרבה עבודה משותפת. אז כמו בכל שותפות, צריך לבחור היטב את השותף. היזם חייב להיות מנוסה, מקצועי, שמתמחה בהתחדשות עירונית, עם גב כלכלי, שחי את השוק, מכיר ומבין את הסיכונים המובנים הללו".
- נשמע שקשה להביא את הפרויקט לקו הגמר.
"היזם הנבחר צריך לראות את הנולד, לתכנן ולהיערך מראש לשינויים בדרך, ובכך לצמצם ככל האפשר את הסיכונים. כמובן, כשנתקלים בקשיים, על היזם לדעת כיצד לפעול כדי לצמצם את השינויים בפרויקט ולהשיב אותו למסלולו בהקדם האפשרי".
- איך אתם כחברה יזמית מתמודדים עם התהליך?
"קודם כל, למדנו שחשוב לתאם ציפיות עם הדיירים. להציף ולהסביר מראש ותוך כדי על המורכבויות והקשיים שעלולים לצוף בדרך. כמובן, כולם מעדיפים שהכל 'ילך חלק', אבל בעצם זה שהדברים נאמרים בתחילת הדרך, נחסכים הרבה תסכול, אכזבה וחוסר אמון בהמשך. בנוסף, אנו מעדכנים את הדיירים שלנו באבני הדרך בפרויקט, וגם בקשיים שצצים בתהליך ודרכי ההתמודדות. השיח הפתוח עם הדיירים עוזר בהחלט.
"לגבי הקשיים הרגולטורים, על היזם להכיר, להבין ולחיות את העיר, כדי לבנות תכנון ישים שיחזיק לאורך זמן. בית וגג מתעדכנת ולומדת באופן שוטף כל תב"ע, נוטלת חלק בדיוני הוועדות בכנסת ונמצאת בקשר ישיר ושוטף עם הרשויות. כל זאת על מנת להבין את המדיניות ולחזות ככל שאפשר את המגמות הצפויות. זה מאפשר לתכנן בניין שניתן לקדם ביתר קלות".
- ומה לגבי ההתמודדות עם עולם הביצוע?
"הניסיון וההתמחות הספציפית בהתחדשות עירונית הם פרמטרים מרכזיים שיסייעו ליזם להביא פרויקט לקו הגמר בהצלחה. הניסיון של בית וגג בהתחדשות עירונית, אחרי שכבר הוחתמו עשרות בניינים, אוכלסו חמש בניינים וכרגע נמצאים בבנייה 14 נוספים, מסייע לנו להתמודד באופן מיטבי עם קשיים בדרך. הניסיון הזה מלמד שכדי להוביל פרויקט, היזם זקוק למחלקות פנימיות מתמחות בהנדסה, שירות לקוחות, משפט ועוד
"אם לסכם", הוא חותם, "בבואם לבחור ביזם, הדיירים צריכים לבדוק האם הוא מגיע עם ארגז הכלים הדרוש כדי להביא את הפרויקט לקו הגמר, ובהצלחה. היזם חייב, כאמור, ניסיון ספציפי והתמחות בהתחדשות עירונית, היכרות טובה עם הרשויות המקומיות, גב כלכלי איתן, מערך פנימי מקצועי ונכונות לשיח פתוח עם הדיירים. מניסיוננו, יזם כזה יהיה בעל הסיכויים הגבוהים ביותר להביא להשלמת הפרויקט בבטחה ובזמן הקצר ביותר".
אתר החברה