עמיקם ברגר ואיציק בן שוהם/ צילום: רונן אקרמן
*** הכתבה בשיתוף העיר הלבנה
אחד הקשיים המרכזיים בהם נתקל היזם בניסיון לייצר קונצנזוס בקרב הדיירים למימוש פרויקט התחדשות עירונית הוא ביצירת האיזונים בתמורות לדיירים. מדובר במלאכה קשה במיוחד לאור נקודות המוצא השונות, תנאי השטח הקיימים והאמוציות בין הדיירים עצמם. מכאן שלפניו עומדת אחת המשוכות הבעייתיות עימן הוא מתמודד בדרך להיתר הבנייה הנכסף.
"עם כל הרצון הטוב, לא ניתן להגיע לאיזונים מושלמים בתמורה בפרויקטים של בנייה חדשה במסגרת תמ"א 38", כך טוען עמיקם ברגר, סמנכ"ל בחברת בנייני העיר הלבנה המתמחה בייזום פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה בתל אביב, לצד פרויקטים של שימור בחבי העיר. לדבריו, "צריך לקחת כאקסיומה את הטענה כי לא ניתן להגיע לשיוויוניות מלאה בין תמורות הדיירים, שכן בכל פרויקט נקודת המוצא שונה וכפופה למגבלות תכנוניות קשיחות".
ברגר מביא כמה דוגמאות מרכזיות לסוגיית האיזונים: "בבניינים הישנים, נטולי המעלית, דירה בקומה הראשונה נחשבת למבוקשת יותר מדירה זהה בקומה גבוהה. אולם מעצם העובדה שבפרויקטים של תמ"א 38 מוסיפים מעלית לבניינים אלה, הרי שהסטטוס קוו מתהפך ובאופן טבעי שוויין של הדירות העליונות קופץ בשיעור חד יותר ועוקף את ערכן של אלו שבקומה הראשונה או קומת הקרקע". קיים גם חוסר איזון הפוך לדוגמה זו, "מאחר וברוב הפרויקטים של התחדשות עירונית משולבים גם פתרונות חנייה, הרי שחלק מהדיירים הגרים בקומה קרקע עלולים לסבול מצמצום השימוש בחצר ואף להיפגע מעודף הפעילות של החניון מתחת לדירתם", מספר ברגר.
דוגמה נוספת מתייחסת לדירות הפרטר (הנמצאות בחצי הקומה) הנפוצות בבניינים רבים ברחבי תל אביב. "בבניינים כאלו, אם למשל דירות החזית נמצאות בקומה ראשונה, דירות הפרטר ימצאו מעט גבוה מעליהן קרי בקומה 1.5, ומכאן שישנה בעיית איזון, שכן לא ניתן 'להקפיץ' את כל הדיירים באופן שוויוני בין הקומות כנהוג בפרויקטי תמ"א 38 הריסה ובנייה".
ישנן דוגמאות רבות נוספות לחוסר איזון תכנוני בתמורות הדיירים ובחלק לא מבוטל של מקרים פונים הדיירים לשמאי, על מנת שינסה למצוא דרך לייצר בכל זאת את האיזון. לדעתו של ברגר, עצם הפנייה לשמאי, תתברר לרוב כטעות. "מעצם הגדרת תפקידו מחוייב השמאי לייצר איזונים מושלמים, אך אלו למעשה אינם קיימים ובפועל הוא יגרום לרוב לעיכוב לא מבוטל בפרויקט ולהעמקת הדיס-הרמוניה בין הדיירים לבין היזם ובינם לבין עצמם". כדוגמה מוחשית לכך מספר ברגר על בניין בצפון תל אביב שדייריו פנו לשמאי על מנת שזה ייצור שיוויון בתמורות, אך כאמור, לא ניתן להשיג זאת עקב האילוצים בשטח, וההתכתשות בין הדיירים כבר נמשכת למעלה מעשור מבלי לייצר כל תוצאה מעשית נראית לעין.
- מה עמדתך בנוגע למתן פיצוי שלא במ"ר לדיירים אשר זוכים לתמורות פחותות משאר השכנים?
"זה אפשרי, אך גם כאן ישנה בעייתיות. כך למשל, אם מדובר בפיצוי כספי, חלק נכבד ממנו יילך בכל מקרה לרשות המיסים ולכן רוב הדיירים מעדיפים להימנע מכך. ניתן לחילופין לפצות את הדייר בשיפור הסטנדרט והמפרטים, אך חובה להבין כי במידה והרווחיות בפרויקט היא גבולית, הרי ששיפור המפרט לאותו דייר/דיירים יבוא על חשבונם של שכניו שיאלצו לעבור 'שנמוך', ולא תמיד קיימת היענות לכך".
- כיצד המפקח על הבתים המשותפים מתייחס למתנגדים לפרויקטים מחמת חוסר איזון בתמורות?
"המפקח בודק האם ישנו חוסר איזון קיצוני, כזה המוכיח כי ההתנגדות איננה לצורך סחטנות כי אם בשל סיבות אובייקטיביות מוצדקת. כך למשל, אם ישנו אגף מסוים בבניין ובו דירות זהות וכל הדיירים בו, למעט אחד, חתמו על הסכמה, הרי שהמפקח יתייחס בספקנות להתנגדות אותו שכן סרבן. מצד שני, במידה ומדובר בבעל דירה ייחודית בבניין, למשל דירת גג, אשר התנגדותו נובעת מכך שאיבד את ייחודיותו וקיבל דירה רגילה דומה לזו של שאר הדיירים, הרי שאז יכול מאוד להיות כי המפקח יבין שהאיזון הופר לחלוטין והתנגדותו מוצדקת".
- לסיכום, כיצד אתה מציע לדיירים לפעול במקרים של חוסר איזון בתמורות?
"אדגיש, כי האיזון חשוב ויש לשאוף להתקרב אליו ככל האפשר, יחד עם זאת יש להבין כי איזון אופטימלי אינו קיים. כמו כן, יש לקצוב פרק זמן בו הצדדים ינסו להגיע לפתרון ובמידה ולא ניתן להגיע לאיזון, יש לבחון האם מדובר בעניין משמעותי. במידה התשובה שלילית הרי שעל הדייר להפנים זאת ולהסתפק בתמורות שהוצעו. זאת מאחר שבכל מקרה, מצבו יוטב מנקודת המוצא בה הוא מצוי כעת, וכך העובדה שהדשא של השכן מעט ירוק יותר לא תגרום לביטול הפרויקט".
*** חברת בנייני העיר הלבנה מתמחה בפרויקטי תמ"א 38 בתל אביב.
לאתר החברה