תמ"א 38/2 הכוללת הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש במקומו מבוצעת בהקשר למבנים קיימים.
בתוך כך, מוגשת הבקשה להיתר בניה (ואף ניתן היתר הבניה עצמו) עוד בטרם נהרס המבנה הקיים.
נשאלת השאלה, מה דינה של בקשה להיתר מכח תמ"א 38 המוגשת לאחר שנהרס המבנה הקיים?
האם ניתן לממש זכויות מכח תמ"א 38 עבור בניין שנהרס בטרם הוגשה הבקשה להיתר?
עניין מעין זה נדון לאחרונה על ידי ועדת הערר במחוז חיפה בנוגע לבניין המצוי ברחוב יהודה הנשיא 9 קרית אתא, אשר הועדה המקומית קריית אתא אישרה לבצע בו פרוייקט תמ"א 38 במסגרתו יבנה מבנה בן שש קומות ו- 18 יחידות דיור.
העורר שהתנגדותו בועדה המקומית נדחתה, טען כי שגתה הועדה המקומית עת אישרה את ההיתר המבוקש.
לטענת העורר, על המגרש הנדון היה מצוי מבנה ישן (הידוע כ"בית צינובר") אשר נהרס עוד בטרם הוגשה הבקשה להיתר הנוכחית וממילא לא הוצג היתר הבניה של המבנה הישן הנ"ל ולכן יש להניח כי המבנה הישן נבנה ללא היתר ולחילופין לא ניתן להוכיח כי נבנה לפני שנת 1980 ועל כן הוא איננו זכאי לתמריצי תמ"א 38.
העורר טען עוד, כי על המגרש כבר נבנה בשנת 2015 מבנה אחר.
בתגובה לטענות העורר, טענו מבקשי ההיתר והועדה המקומית, כי המבנה הישן ("בית צינובר") היה מבנה ותיק מאוד, אשר היה קיים במקום עוד לפני קום המדינה.
באשר לטענה כי המבנה הישן נהרס בטרם הגשת הבקשה להיתר ועל כן מבקשי ההיתר אינם זכאים לתמריצים מכוח תמ"א 38, טענו מבקשי ההיתר והועדה המקומית, כי בניית המבנה האחר בשנת 2015 ובניית המבנה המבוקש עתה, הם 'מהלך תכנוני' אחד, עליו הוסכם בין מבקשי ההיתר והוועדה המקומית.
נטען, כי מלכתחילה תוכנן כי המבנה הישן ("בית צינובר") יהרס ובמקומו יוקמו שני מבנים ובהם סה"כ 36 יח"ד- אולם מהלך תכנוני זה פוצל לשני חלקים.
היתר הבניה הראשון שניתן (ואשר לא כלל ניצול תמריצי תמ"א 38) צומצם בשלב ראשון לבניין אחד בלבד אשר נבנה כאמור בשנת 2015 לאחר הריסת המבנה הישן ("בית צינובר"), וסוכם כי הבקשה להיתר למבנה השני תוגש מאוחר יותר כבקשה נפרדת ותכלול ניצול תמריצי תמ"א 38.
על כן, טענו מבקשי ההיתר והועדה המקומית, כי אין לקבל את טענת העורר כאילו לא ניתן לנצל את תמריצי התמ"א בשל העובדה שבמועד אישור הבקשה הבניין כבר לא עמד על תילו.
לאחר בחנית טענות הצדדים, מצאה ועדת הערר להעדיף את טענות מבקשי ההיתר והועדה המקומית על פני טענות העורר ולדחות את הערר.
נקבע, כי הועדה המקומית הוכיחה במסמכים כי המבנה הישן ("בית צינובר") היה קיים עוד לפני קום המדינה ומשכך חזקה עליו שנבנה כדין, גם מבלי שהוצג היתר בניה.
בסוגיית הריסת המבנה הישן לפני מתן היתר הבניה מצאה ועדת הערר להבהיר כי, ככלל, לא ניתן לקבל תמריצים מכוח תמ"א 38 לבניין שבמועד הגשת הבקשה להיתר או אף במועד אישורה כבר נהרס ולא עומד עוד על תילו.
על אף האמור, סברה ועדת הערר כי במקרה הנוכחי מדובר בחריג מיוחד המצדיק סטיה מן הכלל, זאת משהוכח שבניית שני הבניינים על המגרש הנו למעשה "מהלך רישוי" אחד אשר פוצל, לדרישת הועדה המקומית, לשתי בקשות להיתר- כאשר ההיתר הראשון ניתן בהתבסס על זכויות הבניה המוקנות בלבד, והבקשה להיתר השני הוגשה בהתבסס על תמריצי תמ"א 38.
עוד התקבלו טענות הועדה המקומית שהבהירה שזכאותו של המבנה הישן לתמריצי התמ"א נבדקה עוד בטרם זה נהרס וכן הוגשו כל הד"וחות והמסמכים הדרושים, בהתאם להוראות תמ"א 38 ביחס למבנה עוד בטרם הריסתו.
נוכח כל האמור לעיל, נקבע, כי בנסיבות המיוחדות ומאחר שהדרישה לפיצול ההיתרים היתה של הועדה המקומית ומנגד, ברור כי לו היתה מוגשת בקשה אחת ניתן היה לנצל את הזכויות המבוקשות מכח תמ"א 38, ונוכח זאת שמניעת הזכויות כעת תיפגע במבקשי ההיתר, יש לראות את שתי הבקשות להיתר לשני המבנים בחלקה, כבקשה אחת שפוצלה לשני הליכי רישוי ועל כן, הריסת המבנה בשלב הראשון ובמסגרת הליך הרישוי הראשון איננה מונעת את תחולת תמריצי התמ"א בהליך הרישוי השני.
■ הכותב מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין