רמת גן / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף CPSL
בכל הקשור לתמ"א 38, רמת-גן פועלת במתכונת של גאות ושפל. תחילת הדרך הייתה מבטיחה מאוד, הרשות, היזמים ותושבי העיר היו מהראשונים להרים את הכפפה, ועשרות ואף מאות פרויקטים התהוו לכדי עסקאות של ממש. העיר הוכתרה, ובצדק רב, למלכת התמ"א 38 של ישראל, ואף קידמה תוכנית מתאר מקומית, מתוקף סעיף 23 לחוק תמ"א 38, שתפקידה להתאים את תמ"א 38 למאפייני העיר עצמה.
אבל אז נוצרו מספר בקיעים בחומה. ראשית, הלכת גדרון שתמכה בגרסה המורחבת של תמ"א 38 קרי, במתן זכויות בנייה מפנקות, סונדלה, והלכת חורגין באה לעולם ועימה זכויות בנייה מצמצמות. זו האחרונה הפכה את רוב הפרויקטים של הריסה ובנייה לבעלי רווחיות כלכלית בלתי מספקת ברוב אזוריה של העיר. פרויקטים רבים נעצרו וגם רשויות העירייה החלו לעכב את מתן האישורים.
מכת מחץ נוספת נחתה עם תיקון 3א', שדן בנושא זכויות בנייה והיטלי השבחה, אשר הגביל את אפשרות הרשויות המקומיות בגביית היטלי השבחה מספקים על הפרויקטים. כך נוצר צוואר בקבוק, שעצר כמעט לחלוטין את קידום הפרויקטים בעיר. יצוין כי עיריית רמת-גן הייתה אחת מהרשויות המוניציפליות אשר ערערה על תיקון 3א', שכן לדבריהן חוסר היכולת לגביית היטלי השבחה הופכים את פרויקטי תמ"א 38 לנטל כלכלי כבד ולגרעוניים עבורן.
האדריכל אסף שאול מבעלי משרד האדריכלים CPSL המקדם תכנון פרויקטים בעיר, אומר כי יש בהתנגדות של עיריית רמת-גן היגיון, שכן חוסר היכולת בגביית ההיטל למעשה מוציאה את העוקץ מנכונותם של קברניטי העיר לקדם פרויקטים שכאלו. "בשונה מרשויות מוניציפליות אחרות, עיריית רמת-גן באמת מנסה לקדם את כל נושא תמ"א 38, אך הגזרות האחרונות היטו את המטוטלת לכיוון אחר, ולכן סביר שברמת-גן התנגדו לתיקון 3א'".
יחד עם זאת, ועדות הערר של הרשות התוו לאחרונה אפשרות שבאמצעותה ניתן יהיה אולי לפתור את הפלונטר שנוצר. "תוכנית המתאר המקומית רג 53, אותה קידמה העירייה, עוסקת בסוגיות צפיפות וגובה, אך אינה דנה בכל נושא זכויות הבנייה ולכן הן אמורות להיוותר כפי שנקבע בתיקון 3א', אליו הרשות מתנגדת. יחד עם זאת, מאחר והתוכנית עדיין לא הושלמה ולא קיבלה כל תוקף, ועדות הערר מאפשרות לעירייה להפעיל שיקול דעת ולפעול במקרים מסוימים על פי תוכנית אחרת - רג 30, זו שמותוות על פי הלכת חורגין, כך שמדובר בדרך שעוקפת את תיקון 3א'.
- תוכנית רג 30 דוגלת בהלכת חורגין, שלפיה זכויות הבנייה מצמצמות. אם כך, מדוע עיריית רמת-גן תומכת בה?
"אומנם, תוכנית רג 30 מעניקה זכויות בנייה מצמצמות, אך היא טומנת בחובה את הכוח לגבות היטלי השבחה גבוהים יותר מאשר תיקון 3א' מאפשר, לכן לרשות המוניציפלית יש אינטרס לקדמה. כך לדוגמה, עד לאחרונה ניתן היה לגבות היטלי השבחה בגין מרתפי חניה שיורדים מעבר לקומת חניון תת קרקעית יחידה, ואילו תיקון 3א' ביטל אפשרות זו וקבע כי יינתן פטור עד לקומת המרתף הרביעית. היצמדות לתוכנית רג 30 מאפשרת לעירייה לגבות מחדש היטלי השבחה בעבור המרתפים שמעבר לקומה אחת ,וכן לחייב בהיטלים על נושאים נוספים.
- ועדיין, הלכת חורגין, אינם מאפשרת כדאיות כלכלית לפרויקטים של הריסה ובנייה בעיר.
"נכון, בממוצע הלכת חורגין מפחיתה את זכויות הבנייה בפרויקט בכ-150 מ"ר לעומת המצב הקודם וישנם אזורים שיוצאים לחלוטין מן המשחק. יחד עם זאת, העירייה מקדמת כיום מדיניות שתכליתה להגביל את גובה התמורה לדיירים לכדי 12 מ"ר בלבד, קרי תוספת ממ"ד לדירה. אז נכון שהדיירים הורגלו למתן תמורות רבות יותר ותוספת כזו לא תספק אותם בתנאי שוק חופשי, אך מאחר וזהו תנאי מקדים של העירייה לקיום הפרויקט, הרי סביר שהדיירים יבלעו את הצפרדע ורובם יסכימו לכך. עכשיו, מכיוון שלדיירים יינתנו זכויות מופחתות, היזמים יקבלו יותר זכויות מהסל הכולל של הפרויקט, כך שלמרות שמדובר בזכויות בנייה מצומצמות יחסית, עדיין בחלק גדול מאזורי העיר תתאפשר היתכנות כלכלית, בנוסף העירייה תוכל לגבות היטלי השבחה והפרויקטים יחלו להתממש".
- האם ניתן להבין מדבריך שהעירייה איננה אשמה בעצירת הפרויקטים?
בסופו של דבר, העירייה היא זו שאחראית על מתן האישורים ואין ספק שכעת אנו בקיפאון, אך מדובר בסוג של קיפאון מחושב - בחינה לעומק של הדרך העתידית בה ניתן יהיה להמשיך הלאה, למרות הקשיים. חשוב לזכור שכיום ישנם בעיר כ-200 פרויקטים שממתינים שנים לוועדות ועוד רבים אחרים בשלבי מו"מ מתקדמים, שמחפשים דרך להמשיך הלאה. רמת-גן בתור עירייה שבאמת מנסה לקדם פרויקטים, בוחנת כעת את האפשרויות איתן ניתן יהיה לצעוד קדימה גם בטווח הארוך".
- מדבריך עולה כי למרות התחושה שהכל תקוע, עתיד תמ"א 38 בעיר איתן?
"אפשר להמשיך ולפעול בתחום ההתחדשות העירונית ברמת-גן. לדעתי, למרות התחושה הכללית, בעתיד הקרוב צוואר הבקבוק ייפתח, פרויקטים יחלו להתממש ורמת-גן תמשיך להיות שחקנית מרכזית בתחום התמ"א 38".
*** CPSL, משרד אדריכלים הפועל בתחום ההתחדשות העירונית.
לאתר החברה