פרוק שיתוף במקרקעין מהווה את אחד הענפים המורכבים ביותר בדיני קניין ובמיוחד בדיני מקרקעין. המדבור במצב שבו מספר אנשים הינם שותפים במקרקעין בין מרצון (זאת כשרכשו את המקרקעין בהסכם אחד) בין שלא מתוך רצון וזאת על דרך של ירושה או מתנה או רכישה בחלקים וללא קשר האחד לשני.
בכל המצבים הללו, החוק והפסיקה , הינם בעד פירוק השיתוף , עת רואים כי השותפים לא מסתדרים זה עם זה ויחסי שיתוף עולים על סרטון. כידוע נכס אשר השותפים לא מסתדרים בלנהל אותו , הופך להיות נכס חסר תועלת ומקור לסכסוכים אינסופיים.
הדין מכיר בעיקרון שלוש דרכים לפירוק השיתוף. חלוקה בעין, מכירת הנכס ,ובמקרה והנכס הינו בית הראוי להירשם כבית משותף, אז רישום בית משותף הינו הדרך (סוג של חלוקה בעין) לפירוק השיתוף.
יחד עם זאת חוק המקרקעין המורה את הדרך במצבים אלו, חל במקרים בהם זכויות השותפים רשומות בפנקסי מקרקעין וכשהזכויות של שותפים טרם נרשמו, אז החוק הרלוונטי הינו חוק המיטלטלין (סעיף 10 שבחוק האמור).
סעיף 10 לחוק המיטלטלין קובע הוראות גמישות יותר בעניין פירוק שיתוף עד כדי מסירת שיקול דעת נרחב לבית המשפט לבחור לא רק את הדרך העיקרית לפרוק השיתוף, אלא גם לבחור דרכים משניות בתוך הדרך העיקרית. ואם זה לא מספיק , כשהשיתוף נוצר כתוצאה מקבלת ירושה בין היורשים והירושה טרם נרשמה, חוק הירושה גם תורם את חלקו ומוסיף הוראות משלו. מקרה דומה נידון לאחרונה בבית משפט המחוזי בירושלים בפני השופטים: משה סובל, תמר בזק-רפפורט, דוד מינץ.
במקרה דנן התובעים ,יחד עם הנתבעים הרבים האחרים קבלו על דרך של ירושה זכויות בנכס שהינו בניין בן ארבע קומות בירושלים. זכויות התובעים הינם חמישה אחוזים וזכויות הנתבעים תשעים וחמישה אחוזים.הזכויות בנכס עדיין רשומות על שם סבא רבה של הצדדים. התובעים לא מתגוררים בארץ ואילו הנתבעים בחלקם הגדול מתגוררים בדירות שבנכס. התובעים בקשו לפרק את השיתוף במקרקעין ובזכויות על דרך של מכירת כל הנכס במכרז וחלוקת הפדיון. בית המשפט קבע כי פרוק השיתוף יהיה כך שיוכל כל יורש לרכוש את זכויות היורשים האחרים במחיר הגבוה ביותר, ובלבד שמחיר זה לא יפחת ממחיר השוק. במסגרת זאת יוכלו הנתבעים או מי מהם, ככל שיחפצו בכך, לרכוש את חלקם של תובעים בנכס, תוך שימור יחסי השיתוף בנכס ביניהם. מנגד תובעים יוכלו לרכוש את חלקיהם של הנתבעים (19/20) במחיר, שמבחינה יחסית להיקף החלקים הנרכשים, גבוה מהמחיר שהוצע על ידי היורשים האחרים לרכישת חלקם של התובעים. באופן דומה, יוכל כל יורש אחר לרכוש במסגרת ההתמחרות את חלקיהם של יתר היורשים. בהעדר יורש שיהיה מוכן לרכוש את הנכס במחיר כאמור, יימכר הנכס כולו במכירה פומבית ותמורת המכר תחולק בין כל היורשים בהתאם לשיעור חלקיהם היחסיים בנכס. לצורך ניהול הליך ההתמחרות והמכירה יהיה רשאי בית משפט קמא, בהתאם לשיקול דעתו ובכפוף להוראות הדין .
נקבע כי התנגדותם של תובעים לפירוק השיתוף בדרך של רכישת חלקו בנכס על ידי מי מהנתבעים, אינה נובעת מסירוב עקרוני לכך שהנתבעים יוסיפו להיות בעלי זכויות בנכס ושאותם מבין הנתבעים המתגוררים בבנין ימשיכו לעשות כן. אכן, בהינתן העובדה שתובעים או חלקם מתגוררים שנים רבות בארה"ב, ומאחר שהיקף זכויותיו בנכס עומד על חמישה אחוזים בלבד ופירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין איננו רלוונטי בנסיבות המקרה, האפשרות שמימוש חלקם של תובעים בנכס ייעשה בדרך כלשהי זולת מכירת חלקו, נראית דחוקה. ההיתכנות היחידה של אפשרות זאת מותנית ברצון וביכולת גם יחד של תובע 1 לרכוש בעצמו את יתר 19/20 החלקים השייכים ליורשים האחרים, ואלה מוטלים בספק רב. יש בכך כדי לחזק את ההצדקה במציאת פתרון מאוזן, שמצד אחד יבטיח כי תובעים לא ייפגע בסכום המשולם לו בעד זכויותיו, ומצד שני שהנתבעים לא יאולצו למכור לגורם זר את הבנין המשפחתי, בו חלקם אף מתגורר שנים רבות, לשם מימוש חלק זעום ממנו בשיעור 1/20.נקבע כי במקרה דנן, מאחר וזכויות התובעים והנתבעים טרם נרשמו כבעלי זכויות מכוח הירושה, אזי חוק הירושה חל במקרה דנן . מהוראות ב חוק הירושה עולה הבדל בולט בין פירוק שיתוף במקרקעין לפי חוק המקרקעין , לבין חלוקת מקרקעין הנכללים בעיזבון לפי חוק הירושה: בפירוק שיתוף לפי חוק המקרקעין, כאשר לא ניתן לבצע חלוקה בעין (לפי סעיף 39 לחוק) או רישום של המקרקעין כבית משותף (לפי סעיף 42) , ברירת המחדל היא לפרק את השיתוף "בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון" ( סעיף 40(א)) ; אם כי, כאמור לעיל, עדיין מוקנה לבית המשפט שיקול דעת להורות על מכירה שאינה פומבית אלא מכירה הנעשית בדרך יעילה וצודקת אחרת, ובכלל זה התמחרות פנימית בין השותפים ( סעיף 40(ב)). לעומת זאת, כאשר בית המשפט נדרש לחלק נכס (לרבות נכס מקרקעין) בין יורשים לפי חוק הירושה , קיים בחוק גופו שלב נוסף, המהווה מבחינת סדר העדיפויות שלב ביניים בין החלוקה בעין (לפי סעיף 112) לבין המכירה החיצונית של הנכס (לפי סעיף 113(ב)). שלב ביניים זה קבוע בסעיף 113(א) לחוק, לפיו: "נכס שאינו ניתן לחלוקה ונכס שעל ידי חלוקה היה מאבד שיעור ניכר מערכו... יימסר ליורש המרבה במחירו, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק". הוראה זו ייחודית ל חוק הירושה , שהלוא בפירוק שיתוף לפי חוק המקרקעין לא קיים שלב ביניים דומה . בפירוק שיתוף במקרקעין, דרך המלך למכירת הנכס (אם לא ניתן לחלקו בעין או על ידי רישום בית משותף) היא המכירה הפומבית, וסטייה ממנה מסורה לשיקול דעת בית המשפט. לעומת זאת, כאשר נכזבה התוחלת לחלק את נכס העיזבון בעין לפי סעיף 112 ל חוק הירושה , רכישת הנכס על ידי אחד היורשים אינה מסורה לשיקול דעת בית המשפט, אלא בידיו של כל יורש החפץ בכך זכות מוקנית לביצוע החלוקה בדרך של רכישת הנכס במחיר מרבי מבין המחירים שהציעו יתר היורשים, ולא מתחת למחיר השוק, כמצוות סעיף 113(א) לחוק.
לכן פירוק השיתוף יהיה על דרך של התמחרות פנימית בין הצדדים ,כשהתובעים והנתבעים יחדיו יוכלו להתחרות זה בזה על רכישת חלקו של צד האחר.
עמ"ש 49602-02-14 ר.א נגד עזבון המנח ס.ג.
האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.
הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.