בעת הגשת בקשה להיתר בניה לטובת ביצוע פרוייקט מסוג תמ"א 38 מוגשות לא אחת לועדה המקומית התנגדויות לפרוייקט מצד בעלי דירות בבניינים סמוכים, בטענה כי ביצוע הפרוייקט יגרום להם נזק.
הטענות רבות ומגוונות וועדות התכנון דנות בהן (ככל שאינן טענות במישור הקנייני) ומכריעות בהן, כאשר דחיית ההתנגדות תסלול את הדרך למתן ההיתר לפרוייקט ומנגד, קבלתה תביא לעיתים למניעת ביצועו של הפרוייקט.
האם טענה מצד בעלי דירות בבניינים הסמוכים כי ביצוע הפרוייקט יגרום להחשכה של דירותיהם מהווה טעם ראוי לדחיית הבקשה להיתר בניה ומניעת הפרוייקט?
סוגיה זו נדונה לאחרונה במסגרת דיון בועדת ערר מחוז ירושלים, בנוגע לבניין המצוי ברחוב בוליביה 4 בקריית יובל ירושלים, הכולל שלוש קומות בהן 48 דירות אשר בעטיו הוגשה בקשה למתן היתר לביצוע פרוייקט תמ"א 38/1, היינו חיזוק המבנה ושיפוצו והוספת 40 דירות חדשות בשתיים וחצי קומות.
כנגד הבקשה להיתר הוגשה התנגדותם של העוררים שלהם דירות בבניינים הסמוכים.
הועדה המקומית שקלה את שיקוליה ומצאה לדחות את ההתנגדות ולהעניק את היתר הבניה המבוקש ועל כן הגישו המתנגדים ערר לועדת הערר.
נטען על ידי העוררים, בין היתר, כי ביצוע הפרוייקט המבוקש יגרום לפגיעה חמורה בהיבטי החשכה לדירות בקומות הקרקע והראשונה בבנייני העוררים וזאת בשל הצורך בהצבת קיר תמך.
בטרם מתן הכרעה בערר, קיימה הועדה סיור בדירות העוררים שלאחריו קבעה שהטענה כאילו האור נחסם בחזית המערבית (צפונית) של הדירות בקומה הראשונה, כתוצאה מקיר תמך, אינה נכונה, שכן בשעת הביקור ניכר אור שמש מכיוון זה ואף נמצא שמוקמת פרגולה בחזית זו בדירה בה התקיים הביקור, המלמדת על הצורך בהצללה מלאכותית.
באשר להחשכה הנטענת לדירות הקרקע נקבע, כי מקור התאורה הטבעית היחיד לדירות אלה הוא החלונות בחזית המזרחית (דרומית) ואכן ביצוע הפרוייקט יגרום לפגיעה מסויימת בהיבט זה בשעות הבוקר המוקדמות.
עם זאת, כך נקבע, ספק אם יהיה הבדל ממשי בין הפגיעה המסויימת בדירות הקרקע במקרה של בינוי קומה נוספת אחת, שתיים או שלוש קומות בבנין מבקשי ההיתר והמשמעות הנובעת מכל היא כי לשם שמירת האור הקיים לדירות קומת הקרקע בבנין העוררים, יש צורך למנוע כל בינוי על הקרקע במגרש מבקשי ההיתר, או לצמצמה דרמטית, באופן שיסכל אפשרות לחיזוק המבנה.
לאחר בחינת טענות העוררים בעניין זה מצאה הועדה לדחות את הטענות לעניין החשכת הדירות.
נקבע, כי לצד התועלת הרבה הנובעת מאישור הבקשה, הן לדירות הקיימות בבנין מבקשי ההיתר והן לציבור, קיימת פגיעה מסויימת לדירות העוררים ובאיזון בין אלה נוטה הכף בבירור לטובת אישור הבקשה, כפי שהחליטה הועדה המקומית.
הועדה קבעה עוד, כי למעשה הפגיעה לה טוענים העוררים היא נגזרת של מדיניות התכנון הכללית באזור ושל המגמה להגבהת המבנים, התחדשות עירונית והעלאת הצפיפות.
בענייננו, כך נקבע, הפגיעה הנטענת היא פגיעה כמעט "שגרתית" למקרה מעין זה וכפי שנפסק לא אחת "אף תושב אינו יכול לצפות כי השכונה הקטנה והשקטה בה בחר לבנות את ביתו תישאר תמיד כך" ( עת"מ (נצ') 134/01 אליעזר שלמה שיק נ' הועדה המקומית הגליל המזרחי, פורסם בנבו).
■ הכותב מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון