דרוש מנהיג מקרב הדיירים להצלחת הפרויקט/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף החברה לחיזוק מבנים
אדם מן השורה, המסתובב בימים אלו ברחובות ערי מרכז הארץ דוגמת תל אביב, רמת גן, רעננה, הרצליה, ראשון לציון או חולון, עשוי לחשוב לתומו שמדינת ישראל הפכה למדינת התמ"א 38. במרכז הישן של הערים הוותיקות הולכים ונבנים פרויקטים המחדשים את פני העיר ומעניקים לה את השיפוץ הקוסמטי המתבקש ועל הדרך מעלים את רמת חייהם של דיירי הבניינים הישנים, המקבלים ללא תמורה כספית דירות משופצות ורחבות יותר בבניינים מחודשים.
למרות התמונה האופטימית ושלטי תמ"א 38 המקשטים רחובות רבים, פוטנציאל התוכנית החשובה הוא הרבה יותר גדול ממה שנראה בשטח וחלק משמעותי ממנו, כך מתברר, לא מיושם. בניינים רבים בעלי פוטנציאל תמ"א 38 עומדים ללא הופכין שנים, כשדייריהם מביטים בעיניים כלות על בניינים שכנים להם, העוברים הרחבות או בנייה מחדש.
"אחד הגורמים הקריטיים אשר יבשרו על הצלחה או כישלון עוד בתחילתו של פרויקט תמ"א 38 הוא קיומו או העדרו של דייר דומיננטי מבין הדיירים שייטול על עצמו את המנהיגות וייצג את הדיירים מול הגורמים השונים, כמו היזם ועורך הדין, לאורך חיי הפרויקט", אומר יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים, יזמית תמ"א 38 הבונה עשרות פרויקטי התחדשות עירונית במרכז הארץ, בדגש על תל אביב.
לדברי חסון, "בבניינים בהם אין מוביל מקרב הדיירים, תהיה אווירה פסיבית של ישיבה על הגדר ודבר לא ישתנה במשך שנים ארוכות. אני מכיר באופן אישי מקרים של בניינים קפואים עם דיירים פסיביים עוד משנת 2009, בה התחלנו את פעילותנו בתחום.
"מניסיוני, פרויקטי תמ"א 38 שיצאו אל הפועל היו אלה בהם אחד הדיירים לקח את המנהיגות לשם יישום הפרויקט, הפך להיות אקטיבי, החתים את הדיירים על הרצת הפרויקט, ביקש הצעות מחיר מיזמים והיה מעורב לכל אורך הבנייה בפועל, עד לתום הפרויקט לשביעות רצון כולם".
- מה עושים במקרה בו אף דייר לא לוקח על עצמו את המושכות?
"בפרויקטים שלנו, במקרים בהם אין דייר שרוצה להיות אקטיבי, אנחנו מיוזמתנו מאתרים אדם בעל כריזמה ויכולת שכנוע מקרב הדיירים ומעודדים אותו להפוך למנהיג הפרויקט".
גיא לקסמן, סמנכ"ל השיווק של החברה, מבהיר כי דמות המנהיג אינה מאופיינת על ידי גיל מסוים או משלח יד. "לרוב מדובר על אדם בעל יכולת הובלה ויכולת שכנוע, שיש לו הרצון, הזמן והיכולת להניע את הפרויקט לטובת כולם. לדוגמה, יש לנו פרויקט בו מי שמובילה את הדיירים היא אישה מבוגרת בת 70, בעלת יכולות ושכנוע. בפרויקט אחר מדובר בבחור צעיר שקנה דירה בבניין והחליט שהוא מקדם את התמ"א בכל הכוח. הוא אסף חתימות מכל הדיירים, סגר עם עורך דין ויזם שיובילו את הפרויקט שיצא לפועל תוך שנה בלבד והיה אקטיבי לאורך כל הדרך עד לסיום הבנייה".
- יש דברים שמהם מי שמוביל את הדיירים צריך להיזהר?
"בעיקר שלא יתפתה לקחת את המנהיגות למקום של אינטרס כספי צר ויקדם את הפרויקט מול יזם שיעניק לו אישית תוספות לדירה שלא קיימות בהסכם שנחתם מול שאר הדיירים. בשלב הצגת התוכניות כולם יגלו את זה והעסק יתפוצץ".
- מה בעצם ההבדל בין נציגות דיירים לבין האדם המוביל שאתם מדברים עליו?
חסון: "במצב אידיאלי יש בכל פרויקט תמ"א 38 נציגות המונה בין 2-4 דיירים שכולם סומכים עליהם. הנציגות טובה לשם השקיפות ולשם האיזון בין האינטרסים של קבוצות הדיירים השונות בבניין, שלכל אחת מהן יש מאפייני דירות ספציפיים. בכדי להניע את התהליך ולהתגבר על הקשיים והמחלוקות בין הקבוצות בבניין, צריך בתוך הנציגות מנהיג שיוביל אותה ויוכל לשכנע את הדיירים בצדקת ההחלטות שמתקבלות לאורך חיי הפרויקט".
"חברה חיצונית תיתן לדיירים פחות"
גם חסון וגם לקסמן שותפים לדעה כי חברות חיצוניות המספקות שירותי ניהול אינן תחליף ראוי למנהיגות הבניין, ולעיתים אף פוגעות בפרויקט. "מניסיון של עשרות פרויקטים, כאשר חברה חיצונית מציעה לדיירי בניין להניע את הפרויקט עבורם, דין הפרויקט להיכשל", מציין חסון. "זה נובע מכך שלאותה חברה חיצונית יש אינטרסים זרים שאין לדיירים והיא מסתכלת על הבניין כעל עסק כלכלי. חברה כזו תעדיף לעבוד עם יזם אחד ולא עם האחר, מאחר והוא ייתן לה עמלה יותר גבוהה, בעוד שדווקא הדיירים יקבלו פחות. כעבור זמן כאשר הדיירים יגלו את זה, הם יהפכו לממורמרים וילכו צעד אחורה והפרויקט פשוט יתמסמס וייתקע".
לקסמן מוסיף על הדברים ואומר כי "צריך להדגיש גם כי תהליך ההתנעה ההתחלתי אינו קצר ונמשך בין חצי שנה לשנה. החברות החיצוניות הללו רוצות להרוויח כסף מכל העניין וגובות דמי טרחה שיכולים להגיע גם למיליוני שקלים בפרויקט. בשלב מסויים הדיירים מבינים שעלות שכר טרחה שכזה עשויה להיות שוות ערך לתוספת במחיר אותה הם יקבלו על הדירה לאחר השדרוג ומחליטים לתקוע את הפרויקט. לכן מומלץ להיזהר מחברות ניהול חיצוניות ולגבש מנהיגות מקרב דיירי הבניין", הוא מסכם.
החברה לחיזוק מבנים מתמחה בפרוייקטי התחדשות עירונית, לכניסה לאתר לחץ כאן