היטלי השבחה על פרויקטי תמ"א 38/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
הצעת חוק חדשה שהוגשה בשבוע שעבר מבקשת לערוך שינוי בחוק התכנון והבנייה ולקבוע כי היטל השבחה ייגבה מבעל קרקע או נכס רק במקרה וניתן לממש הזכויות, אם במכירה ואם בקבלת היתר בנייה.
נסביר כי במקרים רבים היטל השבחה עשוי לחול על קרקע או נכס לא רק בעת מכירתו - אלא גם בעת אישור תוכנית כזו או אחרת על המקרקעין או הנכס. במקרה כזה, ניתן היום לגבות היטלי השבחה כבר בעת אישור התוכנית והצעת החוק מבקשת לדחות מועד זה רק לנקודה בה בעל המקרקעין או בעל הנכס יכול לממש הזכויות בפועל. זאת, במידה וקיימת תוכנית שאי אפשר להוציא בגינה היתר בנייה ו/או שקיימת אי ודאות לגביה.
על הצעת החוק חתומים חברי הכנסת מיכאל מלכיאלי (ש"ס), רועי פולקמן (כולנו), משה גפני (יהדות התורה), יגאל גואטה (ש"ס) וישראל אייכלר (ש"ס), והיא הונחה על שולחן הכנסת ב-19 ליוני (בשבוע שעבר).
בדברי ההסבר להצעת החוק נכתב כי: "היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעל המקרקעין על ידי הרשות המקומית, בשל עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), מתן הקלה או התרת שימוש חורג. מועד תשלום ההיטל האמור, נקבע בסעיף 7(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה: 'ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל...', ואילו בהגדרה 'מועד מימוש הזכויות' שבסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק, נקבע המועד כ'קבלת היתר לבנייה במקרקעין או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה' או לחלופין 'העברת המקרקעין או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, למעט החריגים המנויים בחוק'".
מגישי הצעת החוק מסבירים כי בפועל, יש מגוון רחב של מקרים שבהם לא ניתן לממש את הזכויות. כך למשל, בבניין שלדייריו הוענקו זכויות בעקבות שינוי של התב"ע, ואדם המתגורר בקומה שנייה או שלישית חפץ לעשות שימוש בזכויות אלה, לקבל היתר ולהרחיב את דירתו, לא יוכל לעשות כן מבלי ששכניו הגרים למטה עשו או יעשו ביחד איתו שימוש בהיתר האמור.
במקביל, אם אותו אדם מתגורר בתחומה של רשות מקומית אשר לא מאפשרת זאת אם לא כל בעלי הדירות במבנה ישתמשו בהיתר. דוגמא נוספת למצב המורכב היא כאשר חרף שינוי התב"ע והענקת הזכויות, מסרבות ועדות התכנון והבנייה להעניק היתר משיקולים מקצועיים שונים והדייר נותר ללא יכולת לממשן. "כך, נוצר מצב שאדם זה בבואו למכור את דירתו נחשבת פעולתו כמועד מימוש הזכויות לעניין חיוב בתשלום האגרה, וזאת על אף שאינו יכול בפועל לממש זכות זו", מסבירים מגישי הצעת החוק.
נדגיש כי מדובר בהצעת חוק פרטית בשלב ראשוני בלבד. אך כבר בשלב זה ניתן למצוא כבר מי שסבור שמדובר במהלך בעייתי. שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד "קמיל-טרשנסקי-רפאל" מסביר: "הצעת החוק היא בעייתית הן למוכרי נכסים והן לרשויות המקומיות. מבחינת הרשות, תשלום היטל ההשבחה יידחה למועד הוצאת היתר הבנייה על הנכס, כאשר במועד זה הנישום יוכל לקבל פטורים בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, כגון פטור ל-140 מ"ר לבעלי דירה יחידה.
"מבחינת המוכרים, הרי היטל ההשבחה אמור להיות מוטל עליהם, בעוד שלפי הצעת החוק הוא ישולם בעתיד על ידי הרוכשים. בנוסף, ההיטל יחושב על פי הערכים הכספיים במועד הוצאת ההיתר, דבר שיכול להגדיל משמעותית את גובה התשלום ולפגוע בתמורה הכספית המוצעת בעת רכישת הזכויות כיום, לאור אי הוודאות בנוגע לגובה ההיטל שישולם".