גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האדריכל "שיצא למלחמה" נגד ליקויי הבנייה

שיטות העבודה בנדל"ן ומורכבות הפרויקטים הפכו את ליקויי הבנייה כמעט לגזירת גורל ■ דורון אבקסיס, מנכ"ל קבוצת דגש, משוכנע שניתן להפוך את העבודה לפס ייצור מבוקר ואיכותי

פרויקט דירות ברחוב בורוכוב, גבעתיים / הדמיה: יח"צ
פרויקט דירות ברחוב בורוכוב, גבעתיים / הדמיה: יח"צ

"כשאני אומר לרופא שכואב לי בנקודה מסוימת בגב, הוא לא ישר חוצב לי בגב בשביל לראות מה כואב. אז למה כשאני רואה איזו בעיה או נזילה בקיר, אני ישר חוצב? למה אין מכשיר שמראה לי אם עובי השכבות נכון ואם זה בוצע כמו שצריך?

"ואיך בודקים היום אם משהו אטום? מציפים את הקומה ל-72 שעות, ואז בודקים בקומה למטה אם נזלו מים. ומה קורה אם לוקח למים שבוע להגיע לדירה מתחת ולא שלושה ימים? יש לי פרויקטים שבהם לקח שבע פעמים לבדוק את האיטום, שזה חודש עבודה. למה אני לא יכול להעביר מכשיר שימצא לי בעיות באיטום? הרי אפילו חור מילימטרי יכול לגרום נזילה".

דורון אבקסיס, אדריכל במקצועו, החליט לדבריו "לצאת למלחמה" נגד ליקויי הבנייה. אבקסיס, שמכהן כמנכ"ל קבוצת דגש המתמחה בניהול פרויקטים מורכבים, מאשים בעיקר את שיטת העבודה המיושנת והקלוקלת, שמאפיינת את הענף והפכה את ליקויי הבנייה כמעט לגזירת גורל.

"לאנשים נוח עם השיטה הקיימת", הוא אומר, "אבל אני רוצה לפרק את העבודה על הבניין, כך שתדמה כמה שיותר לפס ייצור תעשייתי. הרי ברכבים אין 100% ליקויים, וכשאנחנו קונים משהו שמיוצר בפס ייצור, ברור שיהיו בו פחות תקלות. אני רוצה להגיע למצב שבניין עובד כמעט כמו פס ייצור, שיהיה מורכב כמו קוביות לגו, רצף מערכות שהן full proof. כרגע כל בניין הוא פרוטוטיפ, וזה מה שיוצר את הקשיים. ברגע שיותר דברים מגיעים מפס ייצור, יש יותר בקרת איכות. וצריך אינטגרציה מושלמת בין כל הגורמים. השינוי הראשון הוא בתהליכים. אין פה קסמים".

אבקסיס מזכיר את פרופ' יחיאל רוזנפלד מהטכניון, שמצא כי בישראל יש 100% ליקויי בנייה, כלומר ליקויי בנייה בדרגות שונות בכל בניין שנבנה. "המחיר של ליקויי הבנייה האלה יכול להגיע ל-10% ואפילו ל-15% מעלות הפרויקט, וכשמדובר בפרויקטים גדולים זה כסף גדול".

- אז איך הלחץ לא מגיע מהקבלנים עצמם?

"בסופו של דבר קבלנים מתמחרים את הליקויים. הם עושים חישוב של תוספת לעלויות של בין 3% ל-5%, אבל זו הערכת חסר. זה בערך חצי ממה שהליקויים יעלו באמת, תלוי ברמה, ככה שמראש נולד איזשהו אלמנט של פיגור בהערכת הנזק של הליקויים".

במסגרת מלחמתו נגד ליקויי הבנייה, הוא רתם לעזרתו לא רק שינוי ארגוני מקיף שעשה לדבריו בחברה, אלא גם טכנולוגיות חדשות שהוא בודק באתרים שהחברה מנהלת.

"פשוט ואינטואיטיבי"

"התעשייה היא החלק הכי קל פה, והיא כמעט חפה מפשע בתחום הליקויים. רק שני אחוז נובעים מהחומרים והציוד. שיטות העבודה זה הכל, ורמות הניהול השונות אחראיות להכל. זה התחום שצריכים בו הרבה כלים: הניהול והאינטגרציה.

"אנחנו יוצרים למפתחים אתר לאפיון הצרכים, גם בעבודת המפקח וגם למנהל הפרויקט. יש לי למשל מערכות שעוזרות לרכז ליקויים, ואחר כך לנתח אותם, כמו התוכנה של הסטארט-אפ הישראלי רידר-טק. פתאום אני יכול לראות שהנושא של הרטיבות חוזר ארבע פעמים. כך אני יכול לדעת שמשהו בקבלן, או בפועל, או בשיטה, או בחומר - לא בסדר. זה מראה לי את הבעיה בזמן אמיתי, זה כוח עצום".

- מה למשל גיליתם ככה?

"נושא של איטום, בעיה שמלווה פרויקטים שנים. נושא של ריצוף, מישוריות, חול רטוב שלא נתנו לו להתייבש. התוצר של התוכנות האלה הוא מסמך, והוא הנייר עבודה שלי היום מול קבלנים על בקרת האיכות. רשום פה מי אחראי, סטטוס זמן, סימון של מקום. זה מאוד מסודר. אצל כולם מותקנת התוכנה ומי שלא מחובר מקבל אותה כקובץ PDF במייל. אין אופציה להתעלם. וזה גם נותן לי תזכורת לבדוק אם לא תקנו עד זמן מסוים.

"כל הדברים צריכים להיות פשוטים ואינטואיטיביים. ניסינו הרבה דברים וחלקם נפלו בגלל שהיו מסובכים. לבנאדם עם ידיים לא נקיות, ברעש ובשמש, זה צריך להיות הכי פשוט שאפשר. כמו ילד בן 3 שמוצא בעצמו את הסרטון שהוא רוצה ביוטיוב. חשוב לזכור שלהתקין דברים בתוך אתר הבנייה זה בעייתי, כי האתר אינו מקום סטרילי, אבל יש דברים שאפשר לעשות. צריך לקחת פתרונות מכל העולמות. גם מהרפואה, גם מהעולם הצבאי. כבר יש הכל ורק צריך להתאים את זה".

אבקסיס מזכיר שעולם הנדל"ן היום כולל מגה-פרויקטים, שמוכרחים לשדרג את ניהול העבודה. "מגה-פרויקטים כאלה כוללים היום עשרות רבות של מתכננים. פעם היו לנו עשרה מתכננים, אחר כך היו לנו עשרים יועצים, והיום בפרויקטים כמו מידטאון בתל אביב כבר יש לנו שלושים או ארבעים מתכננים. בשביל דלת זכוכית יש לי יועץ אלומיניום, יועץ פרזול, יועץ איטום ויועץ בקרה, כי יכול להיות שהדלת גם מבוקרת. ארבעה יועצים על דלת אחת מסכנה. זה דורש אינטגרציה".

אבקסיס מדגיש שגם הממשלה, ולהבדיל גם האקדמיה, צריכים להצטרף למהלך ולדחוף יותר לאיכות הבנייה. "בלונדון הממשלה אומרת בבירור איך היא רוצה שהבנייה תיראה ב-2025. אצלנו לא תשמעי אותם נותנים קווים מנחים איך למשל צריכה להיראות הבנייה במחיר למשתכן. אין פה איזושהי הצהרת כוונות של הממשלה, איך צריכה להיראות הבנייה בארץ ב-2025. אבל כשכל שנה מתחלף שר שיכון, אין מי שיקח את זה קדימה.

"במקביל, גם האקדמיה חייבת להתחבר לעולם האמיתי. חמש שנים צריך לדבר עם סטודנטים לאדריכלות על זרימת חללים? אי אפשר לדבר על זה 4.5 שנים, ואז לקראת היציאה לשוק קצת לחבר אותם למה שקורה? גם בשבילם אני אומר את זה, כי הם חוטפים כאפה אחרי הלימודים".

- זה נכון כמעט בכל המקצועות.

"בכל זאת, אני מדבר עם איגוד המהנדסים, מה המודל שלנו לדמות מהנדס העתיד. אני רוצה למשל שיבואו לעבוד בקיץ בחברות בנייה ויקבלו על זה נקודות אקדמיות, כפי שקורה בחו"ל. היתה אצלנו סטודנטית מצרפת שבאה לקיץ וקיבלה קרדיט על זה, והייתי צריך לחתום לה על אישור שהיא בדקה ברזלים ובדקה תקרות והכל. אני מבין שזה קשה. האוניברסיטאות נוקשות והאיגוד מנסה לעזור בזה.

"דווקא צעירי דור ה-Y, שכולם אוהבים להשמיץ, הם מדהימים. אלה חבר'ה שרוצים לאתגר כל דבר. הם לא לוקחים כלום כמובן מאליו. אפשר להגיד שהם קוטרים, אבל הם שואלים על כל דבר למה הוא דפוק ופרימיטיבי. מהם תבוא הישועה".

דירוג איכות ודירוג בטיחות

בשנת 2016 נהרגו בישראל 49 פועלי בניין. על מותו של אחד מהם, בספטמבר האחרון, נודע בענף רק לאחרונה. מתחילת השנה נהרגו עוד 16. אבקסיס סבור שאחת הסיבות לכך היא היעדר מידע מסודר.

"אם פועל נהרג או נפצע, אני כאיש מקצוע רוצה לדעת מה קרה. היום, אחרי עשר שנים אני רואה ידיעה בעיתון, 'קבלן זה וזה יפצה את הפועל ב-5,000 שקל', אבל אני לא באמת יכול ללמוד מה קרה שם. אנחנו עובדים כעת על הקמת מאגר מידע עם התאחדות הקבלנים, ונצא לפיילוט מצומצם. נכון שיש פה בעיה של הפללה עצמית, אבל אפשר לייצר מנגנון שיהיה דיווח אנונימי. באתר בנייה על פיגום קרה כך וכך. לא חייבים את שם הקבלן בשביל שאנשים יוכלו ללמוד מהטעויות.

"וכמו עם הבטיחות, כך אפשר לנהוג גם עם הטעויות. הרי בכל אחד מ-13 אלף אתרי הבנייה שיש בארץ מבצעים את אותן טעויות על הזמן. בטון, ריצוף, איטום. למה אין שיתופיות של המידע?

- למה באמת?

"מאותה סיבה, שקבלן לא ירצה לפרסם כי זה פוגע בשם שלו, אבל זה לא נכון. אנחנו עובדים גם על זה, ולהערכתי בתוך שלוש-חמש שנים, כשתראי פרסומת של פרויקט בנייה זה יהיה כמו היום פרסומת של רכב. כמו שלרכב יש מדד זיהום, גם לפרויקט יהיה דירוג והוא יהיה מחייב. כרגע זה בדיונים מול איגוד המהנדסים ומול התאחדות בוני הארץ.

"נניח שהדירוג יהיה מ-1 עד 5, זה אומר שקבלנים בדירוג 4 ומעלה מבחינת איכות יוכלו להיכנס למכרזי ממשלה למשל. כיום זה נמדד רק לפי ההיקפים, וזה לא אומר כלום על איכות או על בטיחות. הרעיון הוא שאת תוכלי לבחור את הפרויקט שאת קונה בו דירה ותדעי שהקבלן שמבצע יש לו דירוג מסוים. נצטרך לחנך לזה את השוק".

- מה יכלול הדירוג?

"דבר ראשון יכלול את הנושא של היקפי הליקויים. רמת השירות שאת מקבלת - באיזו מהירות תוקנו ובאיזו איכות התיקון נעשה. כרגע עוד לא הוחלט האם זה דירוג אובייקטיבי או סובייקטיבי. זמן תגובה הוא פקטור אובייקטיבי שאפשר למדוד. רמת השירות זה משהו סובייקטיבי, איך את חווית אותו".

- איך יעמדו בזה הקבלנים הקטנים?

"הקבלנים הקטנים, שלא יכולים להשקיע כל כך הרבה כסף בדירוג כי איכות עולה כסף, יצטרכו להבין שגם היום איכות עולה כסף. ברגע שזוכרים שלבנות פעם אחת עולה הרבה פחות מלחזור ולתקן, גם הם ירצו דירוג".

ליקויים

עוד כתבות

הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

נעילה חיובית בת"א; מגמה מעורבת נרשמה בקב' אלוביץ'

בארה"ב נמשכת השבתת הממשל, לאחר שהרפובליקאים לא הצליחו להעביר תקציב קצר-טווח ■ 

מניות הפיננסים רכזו עניין והובילו את המגמה החיובית בשוק

רסקיו / צילום: שאטרסטוק

נטלתם רסקיו ולא ממש נרגעתם? אין לכם על מי להלין

ביהמ"ש דחה היום בקשה לתביעה ייצוגית, לפיה מוצרי רסקיו מטעים את הצרכנים ביחס ליעילותם על בסיס מדעי ורפואי

רמי שביט / צילום: יחצ

רמי שביט מחפש שותף אסטרטגי במשביר: "אני מרגיש עכשיו כאילו ירדתי מרכבת הרים"

רגע אחרי השלמת מכירת ניו-פארם לשופרסל, רמי שביט, בעל השליטה בקבוצת המשביר, מודה כי תוכניות ההתרחבות הגרנדיוזיות שהוביל למעלה מעשור היו טעות - ומשנה כיוון

שוק המניות /  איור: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

לראשונה מאז משבר 2008 - המומנטום חזר לשוק המניות

בשנה החולפת, לראשונה מאז 2008, אסטרטגיה פשוטה של קניית המניות שכבר עלו הכי הרבה הניבה ביצוע יתר מרשים ■ האם זהו סימן להפרזה בהתעלמות מביצועי החברות - או התחלת ריצה של שוק שורי חדש?

משה כחלון / צילום: איל יצהר

אפריקה ישראל נתבעת ע"י דיירים בפרויקט שכירות בהרצליה

32 שוכרים טוענים כי הדירות בשכונת גליל ים נמסרו להם באיחור ועם ליקויים ■ אפריקה ישראל: הטענות מועלות רק ע"י קומץ דיירים

דולר / צילום: שאטרסטוק

המצב בארה"ב - אחד מגורמי הסיכון המרכזיים ליציבות בישראל

בדוח היציבות שפרסם בנק ישראל מוזכר המצב הפוליטי השברירי של ארה"ב כסיכון אמיתי למשק הישראלי ■ תרחישים מאיימים אחרים הן קריסה במחירי הדיור, היפוך מגמת הצמיחה של המשק, שינוי חד בריביות והיפוך המגמה בשווקים הפיננסיים העולמיים

מארק צוקרברג/ צילום: רויטרס Stephen Lam

בכיר בפייסבוק: לא בטוח שמדיה חברתית טובה לדמוקרטיה

סמיד חאקרברטי, המוגדר כמנהל המוצר של פייסבוק בתחום המעורבות החברתית: "מדיה חברתית במיטבה מאפשרת לנו לבטא את עצמנו ולנקוט פעולה. במירעה, אנשים משתמשים בה כדי להפיץ מידע שגוי ולחבל בדמוקרטיה"

הדר תחתון/ צילום: גיא ורדי

ועדות הקבלה מגיעות לחיפה: טרנספר של אוכלוסיות מוחלשות?

בהדר תחתון בחיפה עוסקת העירייה ביבוא סלקטיבי של צעירים ■ עוד על הפרק: הנגשה באמצעות דרגנועים ומסעדות ■ חשיפה של אסטרטגיית השיקום למקום הכי ירוד בעיר

משרדי חברת טבע / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

אכזבה לטבע: התרופה החדשה לאסטמה לא עמדה ביעדים

ניסוי שלב 3 בתרופה המיועדת לטיפול באסטמה לא הראה הפחתה משמעותית של הישנות החרפה קלינית של המחלה ■ המוצר, Reslizumab, הגיע לטבע כחלק מרכישת ספלון ב-2011

מנחם גינדי/ איל יצהר

מנחם גינדי: "משכנו אש כשהופענו כל יומיים בעיתון. לא נעלמנו"

מנחם גינדי מספר שהצרות בענף הביצוע היכו בהם חזק ("קריסת אורתם סהר היא המכה הכי גדולה אי-פעם לחברה"), ושהם היו קרובים מאוד לרכישת רבוע כחול ("כבר הרמנו כוסית")

בצלאל מכליס, נשיא ומנכ"ל אלביט / צילום: תמר מצפי

מתח בחברות הבנות של אלביט: עובדי תדיראן החרימו ישיבות

ועד תדיראן מערכות טוען כי הנהלת אלביט פועלת לאיחוד כפוי עם אלישרא, בניגוד להסכמים

משחקי הכס / מקאל פוליי באדיבות yes

מחיר הגמישות: לא שומרים נאמנות לשירות הסטרימינג

הדור שנטש את שירותי הטלוויזיה המסורתיים נרשם לשירות לפי הסדרות - ומתנתק עם סיום העונה

אמזון גו / צילום: שאטרסטוק

העתיד כבר כאן: אמזון פתחה חנות נוחות נטולת קופאיות

אחד האתגרים שעמם הייתה הטכנולוגיה צריכה להתמודד היה לזהות את ההבדל בין מוצרים שדומים זה לזה - למשל מכלי יוגורט בטעם וניל ומכלי יוגורט רגיל

המשביר לצרכן/צילום:תמר מצפי

התוכניות של המשביר: להכניס שותף ולמחוק את חב' ההחזקות

עפ"י הדיווח של החברה, מעתה היא תחזיק רק 3 פעילויות ליבה: מניות המשביר לצרכן בתי כלבו; מועדון 365 פיננסים, לצד השותף נחום ביתן; וחברת 365 טכנולוגיות

הפרוייקט בשכונת טרייבקה /  צילום: מצגת החברה

HAP תנסה לגייס 20 מיליון דולר לפרויקט במנהטן

שלושת בעלי השליטה בחברה, המתמחה בהשקעות וביזמות נדל"ן בארה"ב, יקבלו 4.5 מיליון דולר נוספים בגין דמי ניהול בתקופת הפרויקט

פרסום ברשת / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

פיצול ערוץ 2 ומשק החלב: כך יצא שוק הפרסום מהקיפאון

היקף הפרסום גדל ב-2017 לראשונה זה שנים ■ אילו מלחמות שיווק עומדות מאחורי הגידול, מי המפרסמים שהפתיעו והגדילו את ההשקעה - ומי אכזבו?

אריה דרעי ואביגדור ליברמן / צילומים: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות, אמיל סלמן הארץ

ליברמן: לא אצא מהממשלה על רקע חוק המרכולים

שר הביטחון: "מלחמת תרבות היא הדבר האחרון שאנחנו צריכים" ■ מקורבים לדרעי מסרו כי הוא הגיב בזעם רב על הביקור שקיימו ראשי ישראל ביתנו בשבת בעסקים פתוחים באשדוד

מפעלי ים המלח / צילום: איל יצהר

המטרה: לקצר את הזיכיון של כיל על ים המלח ב-10 שנים

צוות נוה שהוקם ע"י כחלון ממליץ לממשלה לפרסם מכרז עם מחיר מינימום ■ ממליץ גם להקים חברה ממשלתית שתיקח לידיה את זכויות ההפקה אם המכרז ייכשל

איתן אורנשטיין / צילום: דוברות בתי המשפט

השופט איתן אורנשטיין מואשם כי נהג בעודו מדבר בנייד

אורנשטיין, נשיא ביהמ"ש המחוזי בת"א, הוזמן לדיון בבימ"ש השלום לתעבורה - שבמקורו אמור היה להתקיים במחוז בו הוא שופט, ת"א ■ דוברות מערכת בתי המשפט: "כתב האישום - משבחר השופט שלא להודות אלא להישפט; התיק יועבר למחוז שיפוטי אחר"

כרטיסים גרפיים / צילום: שאטרסטוק

הגיימרים ברחבי העולם יוצאים נגד כורי המטבעות הדיגיטליים

יש שני דברים שאפשר לעשות עם כרטיס גרפי עוצמתי: לשלב אותו במחשב גיימינג או לכרות בעזרתו מטבעות ■ בחודשים האחרונים עלייתה של כלכלת הבלוקצ'יין הובילה להתייקרות הכרטיסים, למחסור בהם בחנויות ולשחקנים כועסים מאוד