סתירות בפסיקות בית המשפט המחוזי בסוגית ההתחשבות ב"כופר חניה" לצורך חישוב היטל השבחה
נספר ביציאת מצרים. בספר במדבר, פרק ל"ג פסוק ה' מסופר כי "ויסעו בני ישראל מרעמסס, ויחנו בסוכות", ללמדך שנושא החניה היה חשוב כבר אז. לא נדע מה היה תקן החניה לסוכה באותם ימים (אולי תקן של חניית שני גמלים לכל סוכה?). אבל, בימים אלו, ובפרט באזורי הביקוש, נושא החניה הינו בעל חשיבות מרבית.
כל תל אביבי מצוי יעיד כי כשמחפש הוא דירה, הרי ששיקול החניה הצמודה הינה שיקול מרכזי, בעיקר במרכז העיר, ודומה כי לפעמים החיפוש הוא "לחניה עם דירה" ולא ל"דירה עם חניה".
כך גם לגבי ערכה הכלכלי של חניה. זה לא ייגזר מעלותה של החניה, אלא מהשפעתה על מחיר הדירה אליה היא צמודה, כלומר מהפער במחיר השוק של דירה לה חניה צמודה, ורצוי שתיים צמודות, לבין מחיר של אותה דירה ללא חניה.
תקנות התכנון והבניה קובעות כמה מקומות חניה נדרשים לכל בניין חדש, כאשר מספר החניות ייקבע בהתחשב במרחקו של הבניין ממערכות הסעה המוניות (כגון רכבת קלה) ומהשימוש בבניין (מגורים, משרדים, מסחר, מלאכה וכיוב').
מה קורה כאשר, מסיבות שונות, לא ניתן להתקין מקומות חניה בבניין?
אזי, כך נקבע, ניתן לקבל פטור מהתקנתן כנגד תשלום, המכונה "קרן חניה", והידוע יותר בכינויו "כופר חניה". ה"כופר" יחושב על פי מספר מקומות החניה הנדרשים שלא יותקנו, ומיועד לשמש להקמת חניונים ציבוריים, שאמורים לפתור, או לסייע , בפתרון מצוקת החניה באותו אזור.
עד כאן, בקליפת אגוז, על חניה ועל כופר.
מכאן נעבור להיטל השבחה. המחוקק קבע בחוק התכנון והבניה, כי בעלים של מגרש שהושבח עקב שינוי בתוכנית בניין עיר החלה עליו, ישלם לציבור, דרך הוועדה המקומית, מחצית מ"הרווח" שלו בגין אותה השבחה. אותו תשלום נקרא "היטל השבחה", והחובה לשלמו באה עם מימוש אותה השבחה בין במכר ובין בבניה.
הגיעה עת לקשור בין "כופר חניה" ל"היטל השבחה" .
נעניק מגרשים לפלוני ואלמוני. בשניהם שונתה תכנית בניין עיר, באופן שאפשר בניה נוספת. מכאן מתחיל השוני. במגרשו של פלוני אין בעיה לבנות לאותה בניה נוספת גם חניה נוספת, כנדרש בתקן החניה. במגרשו של אלמוני לא ניתן להוסיף את אותה חניה.
מה השפעתה של אותה חניה נוספת על עלית השווי כתוצאה מהתכנית? ובכן - אם שווי "תרומת החניה" עולה על עלותה - למשל, עלותה 100,000 ₪ אך היא מעלה את שווי הדירה אליה היא צמודה ב 200,000 ₪- הרי לך השבחה של 100,000 ₪ ובגינה ישולם היטל של 50,000 ₪ .
לעומת זאת, אם החניה מעלה את שווי הדירה ב-50,000 ₪ בלבד , הרי שעלותה עולה על תרומתה לשווי, ואז הדרישה לחניה אמורה להפחית את מחיר "המוצר הסופי".
האם, לצורך היטל השבחה, יש להתחשב בתשלום כופר החניה?
כאן נחלקות הדעות.
לפני כשנתיים דן השופט אליהו בכר, שופט בבית המשפט המנהלי בתל אביב, בערעור שהוגש כנגד החלטת ועדת ערר שקבעה כי אין להפחית תשלום לקרן חניה מהיטל השבחה (עמ"נ 50827-7-11-14 רונן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל- אביב).
השופט בכר דחה את הערעור, תוך שהוא מסתמך, בין השאר, על פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין "אברמוביץ'" (ע"א 2338/09 אברמוביץ' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו). השופט בכר קבע כי "אין עסקנן בדרישה שמקורה או שהינה נובעת מהתוכנית המשביחה אלא מתקנות החניה", ולפיכך אין לקחתה בחשבון לצורך חישוב היטל ההשבחה.
חלפו כאמור כשנתיים, ושוב נזקק בית המשפט המנהלי לסוגיה. הפעם דנה בהליך השופטת צילה צפת (עמ"נ 2152-05-16 הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת- ים ואח' נ' בנק דיסקונט ואח').
במקרה זה אוחדו מספר ערעורים שהגישו הוועדה המקומית תל אביב והוועדה המקומית בת-ים, כנגד החלטות של ועדת הערר (בהרכב אחר), במסגרתן נקבע כי בחישוב היטל ההשבחה יש להתחשב ב"כופר חניה".
השופטת צפת הגיעה למסקנה הפוכה מזו של השופט בכר. בין השאר, השופטת צפת פסקה, תוך שגם היא מסתמכת על הלכת אברמוביץ', כי "החובה להתקין חניה הינה כללית ומקורה אמנם בחוק התכנון והבניה ותקנותיו, על כן היא לכאורה חיצונית לתוכנית, יחד עם זאת יש לה השפעה ממשית על שווי הנכס במצב החדש. יתר על כן, החוק והתקנות מסדירים את עניין החניה באופן עקרוני אך הוועדה המקומית היא בעלת הסמכות לקבוע היאך תוסדר החניה, קרי , האם באמצעות הכשרת חניות, בניית חניון תת קרקעי או קרן חניה, זאת בהתאם לנכס הספציפי ולתכנית הספציפית".
השופטת צפת סיכמה כי "עינינו הרואות- מקום החניה שיוקם באמצעות קרן החניה ישפיע על שווי המקרקעין ולמעשה ישביח אותו, וכפועל יוצא יש להכיר בהוצאה זו כהוצאה הנדרשת למימוש מלוא הפוטנציאל של הנכס. המבחן הראוי לפיכך הוא "מבחן ההשבחה". האם ההוצאה תרמה להשבחת הנכס במצב החדש. בעניין התשלום לקרן חניה התשובה היא חיובית".
ומה לעניין פסק דינו של השופט בכר בעניין רונן: "לא נעלם מעיני פסק הדין בעניין אלישע רונן, אולם לאור הרציונל המונח בפסיקת בית המשפט העליון בעניין אברמוביץ' הגעתי למסקנה שונה כמפורט לעיל".
אמור מעתה כי קיימת מחלוקת פוסקים וזו תוכרע, מן הסתם, בבית המשפט העליון בירושלים.
ודעתנו- תשלום כופר חניה פוגע בערכי המקרקעין.
לא זו בלבד שמכירת נכס ללא חניה תפגע במחיר המכירה (ובכך אין חולק שיש להתחשב בחישוב ההשבחה) אלא שאם בנוסף, נדרש הבעלים או היזם לקחת בחשבון כי יושת עליו "כופר החניה", הרי שיפחית זאת ממחיר המקרקעין, והדעת נותנת כי יש להתחשב בכך.
נעיר כי לדעתנו את כופר החניה יש להפחית מהשווי ב"מצב חדש" (היינו משווי המקרקעין לאחר התכנית המשביחה) ולא מההיטל (שהינו, כאמור, בשיעור של מחצית מההפרש בין שווי המקרקעין במצב החדש, לבין שווי המקרקעין לפני התכנית המשביחה). המשמעות הכלכלית הינה "החזר" של מחצית הכופר. כך גם יש להתחשב בעלית שווי כתוצאה מאפשרות בנית החניון הציבורי בסמוך, ככל שקיימת עליית שווי כזו (ויורשה לנו לפקפק בכך).
מכל מקום, לא לנו להכריע אלא לשופטים בירושלים ולנו לא נותר אלא להמתין.
■ עו"ד עפר טויסטר, ממשרד עפר טויסטר עורכי דין, המתמחה בדיני תכנון ובניה