איך ישפיע התיקון לחוק התכנון והבנייה על היטל ההשבחה/ צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין גיא פרבמן
סיום המלחמה על היטלי ההשבחה אינה נראית באופק ולמעשה רק הולכת ומתפרשת על פני מערכות נוספות, שכן הגורמים השונים רק מתחמשים ויוצאים לקרב על הממון. נזכיר כי בימים אלו מתנהל ויכוח סוער בין הרשויות המקומיות לבין המחוקק באשר לתיקון 3א', שהגביל עד מאוד את יכולתן של הרשויות המוניציפליות לגבות היטלי השבחה בעבור פרויקטים של תמ"א 38. רשויות רבות הקפיאו קידום פרויקטים והיזמים והדיירים מצידם יושבים בעל כורחם על הגדר עד להתרת הפלונטר שנוצר. כעת, אנו מצויים בפתחה של מערכה נוספת: חבר הכנסת דודי אמסלם (ליכוד), יו"ר ועדת הפנים, רוצה להשמיט מהתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מספר מילים. תיקון זה ימנע מהרשויות את היכולת לגבות היטלי השבחה בגין זכויות המוקנות מתוקף תוכנית של התחדשות עירונית.
נסביר: על פי החוק כיום, רשות מקומית עשויה לחייב את המוכר בתשלום היטל השבחה בעבור מכירת דירה במידה ולממכר ישנן זכויות בלתי מנוצלות מוקנות, קרי כאלו שלא ניתן לשנותן או לבטלן באמצעות ועדה מקומית כזו או אחרת, או שאינן כפופות לאישורה של תוכנית בהתהוות. התיקון של אמסלם בא ואומר כי גם במידה וזכויות אלו מוקנות, הרי שהעירייה לא תוכל לגבות בגינן היטל השבחה.
נדגים את השלכות הצעת התיקון לחוק על עיריית תל אביב: סעיף 23 לתמ"א 38 מאפשר לרשות המקומית לקדם תוכנית התחדשות עירונית ספציפית, כזו שלמעשה תגבר על תמ"א 38. עיריית תל אביב שוקדת בשנים האחרונות על תוכנית הרבעים, שנמצאת בהליך מתקדם לקראת אישורה הסופי. כיום, בעל נכס מגורים בעיר שרוצה למכור את דירתו אינו מחוייב בהיטל השבחה בגין המכירה, שכן כל עוד תוכנית הרבעים לא אושרה סופית, זכויות תמ"א 38 הנזקפות לדירתו הינן מותלות (באישור ועדה ועוד א.ש). אולם ברגע שתוכנית הרבעים תאושר, הן תהפוכנה למוקנות והעיריה תוכל לגבות בגין המכירה היטל השבחה, גם אם בפועל לא יבוצע כל הליך של תמ"א בבניין בו נמכרה הדירה.
"התיקון לחוק הוא חומר נפץ של ממש", אומר עו"ד גיא פרבמן, בעלי משרד גיא פרבמן עורכי דין, המתמחה בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית. "מבחינתם של הדיירים מדובר על בשורה משמחת שתסיר מעליהם את עננת החיוב בהיטל השבחה. מצד שני, הרשויות המקומיות, במיוחד אלו אשר קידמו תוכנית מתאר מקומית מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38, צפויות להינזק עד מאוד מהתיקון, כך שקרוב לוודאי העניין לא יעבור בשקט ואנו, ככל הנראה, צפויים להתנגדות עזה מצידן של אלו".
- האם לדעתך מדובר על תיקון מוצדק?
"לדעתי מדובר על מהלך נכון שבא לסתום סוג של פירצה בחוק דרכה הרשויות המקומיות מנסות לזכות בהיטלי השבחה על זכויות תמ"א 38, למרות שברור שאין זו כוונת המחוקק. הרשויות הבינו כי מאחר והזכויות התמ"איות הינן מותלות, הרי שבעת מכירת דירה בעלת זכויות שכאלו, הן אינן יכולות לגבות היטלי השבחה, ולכן יש להן תמריץ לקדם תב"ע באמצעות תוכנית מתאר מקומית. עם אישורה של זו הזכויות יהפכו למוקנות ולכן הן יוכלו לגבות את ההיטל המיוחל. בפועל מטרת סעיף 23 לתמ"א 38 היא להתאים את תכליות תמ"א 38 לרשות הספציפית, אך רשויות מסוימות מקדמות אותן לא למטרה זו בלבד".
- במידה והתיקון יאושר היצע הדירות בשוק יעלה?
"אם ניקח לדוגמה את תל אביב, הרי שכיום, כל עוד תוכנית הרבעים לא אושרה, הרי שעיריית תל אביב לא יכולה לחייב מוכר בגין היטלי השבחה, כך שעל פניו קיים תמריץ למכור ולהימנע מהיטלים שייגבו בעת שהתוכנית תקבל תוקף. בעת אישור תוכנית הרבעים קיים סיכוי גדול שהשוק יהפוך קפוא, שכן דיירים לא ימכרו את דירותיהם לצד ג' בשל החשש כי העירייה תגבה מהם היטלי השבחה שעלולים להגיע למאות אלפי שקלים לכל יחידה. במידה ויאושר התיקון לחוק, הרי שהאיום יוסר והדיירים לא יחששו למכור דירות כיוון שיהיה להם פטור מהיטל השבחה. מצד שני, נקודת המבט של הרשות המוניציפלית היא הפוכה ולכן כל עוד היא יכולה לגבות היטלי השבחה היא תשמח לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית ובמידה וייקחו ממנה את הזכות, הרי האינטרס שלה יפחת והדבר ישפיע על היצע הדירות הכללי בעיר".
*** משרד עורכי דין גיא פרבמן, מתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית.
לאתר הקליקו כאן