למפקח מטעם הדיירים תפקיד חשוב בפרויקטי התחדשות עירונית / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף עו"ד דוניץ
"פרויקטי התחדשות עירונית מורכבים מאוד מבחינה הנדסית ותכנונית, ולכן על הדיירים לנקוט במשנה זהירות בבחירתם בחברה היזמית שתקדם את הפרויקט. מכיוון שעיקרי ההתקשרות בין הדיירים לחברה היזמית מעוגנים בחוזה הפרויקט, יש לנטרל ממנו את כל הסיכונים האפשריים לדיירים", כך אומר עו"ד דובי דוניץ, המתמחה בהתחדשות עירונית ולשעבר מבעלי ומנהלי חברת הבנייה דוניץ, המונה בכתבה זו את עיקר הסיכונים הקיימים בחוזה שכזה.
לדבריו, "בפרויקטי התחדשות עירונית קורה פעמים רבות, שדיירים פונים מיוזמתם לחברה יזמית או קבלנית בעלת מוניטין בשוק ומציעים לה לקחת את מושכות פרויקט ההתחדשות בבניין. הם עושים זאת כאשר ברור להם שמי שתקדם את הפרויקט ותבצע אותו תהיה אותה חברה מוכרת וידועה אליה פנו. למרבה הפתעתם של הדיירים, כשהם לקראת חתימת החוזה מול החברה, הם מגלים כי מי שתקדם את הפרויקט היא לא החברה הגדולה, אלא חברת בת אותה הקימה הראשונה נקודתית לצורך הפרויקט".
עו"ד דוניץ מציין כי בשלב זה למרבית הדיירים אין מספיק ידע משפטי להבין שחתימה על החוזה מול חברת הבת תחשוף אותם לסיכונים. "השאלה שצריכה ישר לעלות לחלל האוויר היא מדוע מוצאת אותה חברה גדולה לנכון להקים חברה בת לצורך הפרויקט", מציין דוניץ, "אם היא מבקשת להרחיק מעצמה את האחריות לפרויקט והתחייבויותיה כלפי הדיירים זוהי נורה אדומה. יתרה מכך, חברה חדשה, המוקמת נקודתית לצורך פרויקט, היא חברה חסרת רכוש או נכסים והדבר יוצר סיכון כלכלי עבור הדיירים במקרה בו הפרויקט לא יעלה יפה. במצב כזה, יהיה מאוד קשה לתבוע את חברת האם הגדולה, הישות המשפטית עימה ייאלצו הדיירים להתמודד היא אותה חברת בת חסרת כל".
- אז מה אתה ממליץ לעשות במצב כזה?
"עורך הדין המלווה את הדיירים צריך להמליץ כבר בשלב המוקדם של עריכת החוזה, שחברת האם המוכרת והגדולה תהיה אחראית כלפי הדיירים לביצוע הפרויקט בעצמה ולכל התחייבויות חברת הבת החותמת על החוזה. הדברים חייבים להיות מעוגנים בחוזה תוך המצאת בטוחות נאותות. זו תהיה תעודת ביטוח עבור הדיירים שבמקרה בו יתרחשו תקלות, יהיה גוף יציב ומבוסס שיוכל לפצות אותם על כך או לתקן הפרות ככל שתהיינה כאלה".
- יש עוד סיכונים בהתקשרות עם אותן חברות בת?
"בהחלט. למשל בכל מה שקשור לרישיון הקבלן: כל הקבלנים בישראל רשומים על פי חוק בפנקס הקבלנים. רישיון הקבלן מעיד כי הוא מקצועי ובעל ידע וניסיון בתחומו - בין אם מדובר באינסטלציה, חשמל או כל עבודה אחרת. לעניין ההתחדשות העירונית, החברות הקבלניות הרלוונטיות רשומות בפנקס הקבלנים כ"קבלן לעבודות הנדסה בנאיות". הן מוגדרות כקבלן ג' ורמת המקצועיות והאיתנות הפיננסית שלהן מסווגת על ידי המספרים 1 עד 5. קבלן ג'5 משמעותו קבלן שיכול לבצע עבודות הנדסיות בכל היקף כספי וקבלן ג'1 הוא לרוב קבלן קטן. פעמים רבות קורה שחברת האם אליה פנו הדיירים מחזיקה ברישיון הקבלן ג'5, אך לחברת הבת, שהוקמה לצורך הפרויקט, אין רישיון קבלן כלל. במסגרת החוזה צריך לוודא שלחברת הבת יש את הסיווג הקבלני הדרוש ואם לא, על חברת האם, כאמור, לקחת על עצמה אחריות לביצוע הפרויקט ולהעמיד את רישיון הקבלן שלה לטובת הפרויקט".
- למה זה כל כך חשוב?
"כי פרויקטים של התחדשות עירונית מורכבים מבחינה תכנונית והנדסית, ולא כל אחד יכול לבצע אותם. אני תמיד ממליץ לדיירים שהסיווג הקבלני יהיה ג'5, בוודאי אם מדובר בחברה העוסקת בכמה וכמה פרויקטים במקביל. אם מתפשרים על סיווג ג'4, זה רק כאשר מדובר על קבלן שצבר ניסיון רב בתחום והיקף הפרויקטים בו הוא עוסק במקביל אינו כה גדול. על הסיווגים הנמוכים יותר אין בכלל מה לדבר כי הם לא מתאימים".
לדברי דוניץ נקודה קריטית נוספת בחוזים נוגעת ללוחות הזמנים. "בדרך כלל החברות היזמיות מנסות להכניס לחוזה לוח זמנים מאוד גמיש. אם מדובר על פרויקט של תמ"א חיזוק, שבו הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין, הם צפויים לחיות זמן רב בתוך אתר בנייה פעיל. הרבה דיירים טועים לחשוב שחוק מכר (דירות) חל על הפרויקט ובמקרה של איחור הם יהיו זכאים לפיצוי על פיו, אך הם אינם יודעים שחוק זה כלל לא חל על דירות תמ"א 38. לכן על מנת לפתור את הבעיה הזו, יש לקבוע לוח זמנים ריאלי לביצוע הפרויקט והסדרים מתאימים. המשימה הזו צריכה היא באחריות המפקח מטעם הדיירים".
- אפשר להסתמך על החלטתו של המפקח מטעם החברה היזמית?
"ממש לא. חוזים של התחדשות עירונית מטילים תפקידים חשובים על מפקחים וחשוב שיהיה בתמונה אחד כזה מטעם הדיירים. קשר ישיר או עקיף בין המהנדס או המפקח לחברה - משמעותו שהם ידאגו קודם כל לאינטרסים שלה. אותו הדין במקרה של תקלות בפרויקט. אסור להסתפק בהכרעתו של מהנדס החברה ויש להביא את דעתו של המהנדס מטעם הדיירים".
דוניץ מוסיף כי הדברים מתקשרים גם לכל נושא ליבון המחלוקות והסכסוכים במהלך חיי הפרויקט. "אחד הדברים המפחידים בפרויקטים האלו הוא עצירתם עקב מחלוקות שמתגלעות בין הדיירים ליזם או לקבלן המבצע", הוא מסביר, "ועל מנת לעקוף את הבעיה הזו צריך ליצור מנגנון של יישוב מחלוקות וסכסוכים. במקרים רבים, הקבלנים והיזמים מודיעים שהגורם המחליט מבחינתם הוא המהנדס שלהם ולדיירים אסור להסכים לכך. באותה מידה אי אפשר גם לדרוש שהמהנדס או המפקח מטעם הדיירים יהיה זה שיכריע. לכן צריך להסכים על פוסק טכני חיצוני, מהנדס שהכרעתו תהיה סופית ותחייב את כל הצדדים. זהו נושא שחשוב מאוד לעגן בחוזה. אם אין בו מנגנון כזה, צריכה להידלק נורת אזהרה אצל הדיירים".
בשורה התחתונה, אומר דוניץ כי על הדיירים לבחון סוגיות אלה לפני חתימה על החוזה ואף להתעקש עליהן, אם צריך. כל אלה ימנעו מצב של עיכוב או אפילו עצירת הפרויקט לאחר שכבר יצא לדרך.
משרד עו"ד דוניץ ושו"ת, לכניסה לאתר הקליקו כאן