רוי רגב וערן פוקס, ממייסדי חברת תעודות הסל המצליחה קסם שבשליטת בית ההשקעות אקסלנס, צפויים להגיש בקרוב תשקיף לגיוס בהיקף של 100-200 מיליון שקל. זאת באמצעות מכשיר פיננסי חדש, שיאפשר לציבור להשקיע בנדל"ן יזמי, בדגש על מימון פרויקטים שיוקמו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן של שר האוצר משה כחלון. כך נודע ל"גלובס".
על פי הערכות בשוק, בכוונת השניים ליצור בהמשך שורה של מכשירי השקעה שיפתחו את עולם ההשקעה בנכסים לא סחירים בפני כלל הציבור - בדגש על משקיעים פרטיים מהשורה, וזאת דרך מערכי ההפצה והייעוץ הבנקאיים. כיום פתוח עולם ההשקעות הלא סחירות בעיקר לשוק המוסדי - משקיעי ענק, והציבור הישראלי משקיע באפיק זה בעיקר דרך רכישת דירות.
יצרפו שותפים מענף הנדל"ן
כאמור, הצעד הראשון של רגב ופוקס הוא ביצוע השקעות בתחום הנדל"ן היזמי למגורים, בדגש על מתן אשראי ליזמים ולקבלנים שיקימו פרויקטים של "מחיר למשתכן". ככל הידוע, בכוונת השניים לצרף שותפים נוספים - בדגש על כאלה משוק הנדל"ן. הם כבר נמצאים בשלב מתקדם של שיח עם רשות ני"ע ביחס להנפקת המכשיר החדש, שיהיה מעין קרן נאמנות, וצפויים לפרסם את התשקיף בתוך שבועות מעטים. נראה כי המודל העסקי של המכשיר המונפק יתבסס על מתן מימון לפרויקטים כנגד ריבית, והקרן שינפיקו אף תקבל מניות, ותהיה שותפה בפרויקטים שאותם תממן.
על פי ההערכות, סכום הגיוס לקרן הראשונה יהיה כאמור גבוה מ-100 מיליון שקל. ככל שהמהלך יצליח, השניים צפויים להמשיך בגיוסים נוספים למכשיר הזה ולדומים לו - שינגישו את עולם ההשקעות הלא סחירות אל המשקיעים הפרטיים, ושיונפקו בשלבים מאוחרים יותר.
מדובר על פוטנציאל להרחבת פתרונות המימון לעולם הנדל"ן בישראל, על רקע שינויים שחלים בו בשנים האחרונות, עם מיתון המעורבות הבנקאית בתחום הנדל"ן. כמו כן, ומזווית אחרת, לאחרונה נוצר עוד מכשיר השקעה שפועל בתחום הנדל"ן למגורים והנגשתו לציבור הרחב - קרנות ריט חדשות. הקרן הראשונה שהונפקה בבורסה בהתאם לחוק הריטים החדש הנה קרן מגוריט. המכשיר שרגב ופוקס מקדמים וצפויים להשיק אינו קרן ריט.
מכר מניות קסם ב-15.5 מיליון שקל
רוי רגב ייסד את קסם בתוך אקסלנס בשנת 2003, הרבה לפני שהיה קיים ענף תעודות סל בארץ, וזאת לאחר שעבד בחברת הנוסטרו והמעו"ף פאי של אהרון כהן. הוא כיהן כמנכ"ל החברה עד 2006 ובהמשך כיו"ר. בשנת 2008 מכר רגב מחצית מהחזקותיו בקסם (7.5% מהמניות) לידי בעלת השליטה, אקסלנס, בתמורה לכ-15.5 מיליון שקל, בעסקה ששיקפה לקסם שווי של 205 מיליון שקל.
בתחילת שנת 2012, תשע שנים לאחר שהקים את חברת תעודות הסל, הודיע רגב על פרישתו מקסם, ואמר אז, כי יישאר דירקטור בחברה ויהיה מעורב ב"הקמת מיזמים נוספים" בקבוצת אקסלנס. שותפו, ערן פוקס, שימש בעבר כמנכ"ל חברת המוצרים המובנים אקסלנס מכשירים פיננסיים, וכמנכ"ל אקסלנס שירותי בורסה.
רקע: תוכנית הדגל של משרד האוצר
מחיר למשתכן היא אחת מתוכניות הדגל של משרד האוצר והשר משה כחלון, לפתרון משבר הדיור. מדובר בתוכנית שהחלה לפעול לפני כשנתיים, לאחר שהשר כחלון, יחד עם מטה הדיור באוצר ומשרד הבינוי והשיכון, החלו לפרסם מכרזי קרקע חדשים, על קרקע מדינה, שבהם ההצעה הזוכה היא ההצעה הנמוכה ביותר למ"ר בנוי לדירה.
בתחילת הדרך כללו המכרזים 100% דירות מוזלות, כלומר כל הדירות בפרויקט היו מיועדות לזכאים בהנחה, אולם בשלב מאוחר יותר החלו במשרד האוצר ובמשרד הבינוי והשיכון לאפשר לקבלנים שזכו במכרז לשלב גם דירות למכירה בשוק החופשי.
במסגרת תוכנית מחיר למשתכן מוצעות דירות בהנחה לציבור הזכאים, הנחה שמשתנה בהתאם למיקום הגיאוגרפי של הפרויקט. כך, לעיתים מדובר בהנחה של כ-100 אלף שקל או 200 אלף שקל, ובמקרים מסוימים, באזורי הביקוש, ההנחה עשויה להגיע אף ל-600 אלף שקל ויותר ממחיר דירה דומה בשוק החופשי.
הליך שיווק הדירות המוזלות לזכאים נעשה על-ידי מנגנון של הגרלה. הזכאים נרשמים לפרויקטים השונים באתר ייעודי שהוקם על-ידי משרד הבינוי והשיכון, ועל פי סדר הזכייה בהגרלה הם יכולים לבחור דירות מוזלות בפרויקט ולחתום על חוזה רכישה מול הקבלן.
במסגרת התוכנית נקבע, כי רוכשי הדירות במחיר למשתכן לא יוכלו לעשות שינויים או שדרוגים בדירה עד קבלתה מהקבלן, ובמשרד הבינוי והשיכון נקבע מפרט שמחייב את הקבלנים לעמוד בסטנדרטים ברורים. עוד נקבע במסגרת התוכנית, כי זכאים שירכשו דירה מוזלת לא יוכלו למכור אותה במהלך חמש שנים מיום קבלת המפתח, אולם יוכלו להשכיר אותה ללא מגבלה.
זכאי התוכנית, הנדרשים להנפיק תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון, הם מחוסרי דירה שלא הייתה בבעלותם דירה בשש השנים האחרונות (משק בית), או רווקים מעל גיל 35 ונכים מעל גיל 21.
על פי מעקב "גלובס" אחר המכרזים שנסגרים בהצלחה, נכון להיום מדובר בכ-41 אלף דירות במסגרת מחיר למשתכן, כלומר דירות שעתידות להיבנות בעקבות מכרזים שבהם הוכרזו קבלנים או יזמים זוכים. בכל הנוגע לזכאי התוכנית, עד כה נרשמו לתוכנית (הוציאו תעודות זכאות) כ-99.5 אלף משקי בית בישראל. סך ההגרלות שלגביהן כבר התפרסמו תוצאות כולל כ-26.6 אלף דירות מוזלות.
לאחר תקופה ארוכה שבה פורסמו הגרלות לכל פרויקט ופרויקט בנפרד, החליטו לאחרונה במשרד האוצר ובמשרד הבינוי והשיכון לרכז את ההגרלות ולהוציא הגרלה גדולה ל-15 אלף יחידות דיור. הגרלה זו הסתיימה לאחרונה, ורק לפני מספר ימים נפתחה להרשמה לזכאי התוכנית הגרלה גדולה נוספת לכ-11.5 אלף יחידות דיור מוזלות נוספות.
עם זאת, לצד ההיצע שהולך וגדל, עד כה טרם אוכלסו פרויקטים עם דירות מוזלות, והיקף היתרי הבנייה שניתנו במסגרת התוכנית עומד על קרוב ל-6,000 יחידות דיור בלבד. בחודשים הקרובים עתידה להסתיים הבנייה בפרויקטים הראשונים במסגרת התוכנית, בין היתר בעיר לוד ובעפולה.