בית המשפט לעניינים מנהליים קבע כי טענותיה של הוועדה המרחבית שרונים כנגד תוקפן של שומות מוסכמות, לאחר שחייבה נישומים בהיטלי השבחה מכוח שומות אלה, מהווה התנהלות בלתי סבירה
בשנת 2008 אושרה תכנית החלה על חלקות שונות בשטח המועצה המקומית תל מונד.
בשנת 2009 הוצאו לכל בעלי החלקות שבתחום התכנית שומות שנערכו על ידי שמאי הוועדה המרחבית שרונים, שכותרתן "שומה בהסכמה".
בגין חלק מהמגרשים הכלולים בתכנית, ובהם חלק מהמגרשים שהוקצו בתכנית למשפחת אורבוך, שולמו בעבר היטלי השבחה בהתאם לאותו "שומות מוסכמות" שהוצאו בשנת 2009, וזאת מבלי שהועלו על ידי הוועדה המרחבית שרונים טענות כלשהן לעניין שומות אלה.
לימים, משמימשה משפחת אורבוך את זכויותיה במגרשים נוספים הכלולים בתכנית, היא ביקשה לשלם גם בגינם היטל השבחה בהתאם ל"שומות המוסכמות". בשלב זה נמסר להם על ידי הוועדה המרחבית כי לשיטתה השומות הוצאו בחוסר סמכות, ולפיכך אין להן כל תוקף. עוד טענה הוועדה המרחבית, כי "השומות המוסכמות" היו מוטות כלפי מטה ואינן משקפות סכומי השבחה אמיתיים. משכך, ביקשה הוועדה המרחבית לחייב את משפחת אורבוך בהיטל השבחה על בסיס שומות חדשות.
בגין עמדתה זו של הוועדה המרחבית הגישה משפחת אורבך עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים במחוז מרכז.
הצדדים להליך לא היו חלוקים על העובדה כי "השומות המוסכמות" לא הוצאו בהתאם להליך שהיה קבוע בדין באותה עת (לפני תיקון 84 לחוק התכנון והבניה). מסקנה זו עלתה גם מדו"ח ביקורת שהוצא על ידי משרד הפנים, בו נקע כי נפלו פגמים בהכנת השומות, באופן המעלה חשש לפגיעה באינטרס הציבורי, לגרימת הפסד כספי וליצירת אפליה בין בעלי המקרקעין שעבורם הוכנה השומה המוסכמת לעומת אלה המחויבים בהיטל השבחה על פי שומות חדשות בהן היטל ההשבחה גבוה יותר.
במסגרת ההליך המשפטי הוגשה עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה, אשר סבר כי לנוכח עובדות הפרשה ולאור מסקנות דו"ח הביקורת, עולה ספק באשר לכשרות השומות ותקפותן, וכי קיים חשש מסוים באשר לפגיעה בטוהר המידות, פגיעה באינטרס הציבורי ובעקרון השוויון. בנסיבות אלה, עמדת היועץ המשפטי לממשלה הייתה כי ככל שבית המשפט ימצא כי מבחינה עובדתית קיימים ספקות מהותיים לעניין נכונות השומות שהוצאו, אזי "יש לבחון את ההצדקה לאפשר את תיקון השומות והוצאת שומות אחרות תחתן, נוכח הנסיבות המיוחדות, אל מול עיקרון ההסתמכות של הנישומים. לדעת היועץ המשפטי לממשלה, בהסתמך על המידע שהוצג בכתבי הטענות מטעם הצדדים, הכף נוטה לאפשר את תיקון השומות והוצאת אחרות תחתן".
חרף האמור, בית המשפט קיבל את העתירה וקבע כי מדובר באחד המקרים החריגים בהם על בית המשפט להתערב בשיקול דעתם של מוסדות התכנון. זאת, בעיקר לאור העובדה שבמשך שנים גבתה הוועדה המרחבית מבעלי חלקות שונים בתחום התכנית, ובהם גם משפחת אורבוך עצמה, היטלי השבחה על סמך "השומות המוסכמות".
בית המשפט קבע כי התנהלותה של הוועדה המרחבית, בכך שגבתה בפועל היטלי השבחה מכוח שומות אלה, מעידה על כך שהוועדה המרחבית ראתה בהן כשומות מוסכמות. בית המשפט ציין כי הוועדה המרחבית בחרה, מטעמים השמורים עימה, מתי לראות בשומות אלה כמחייבות ומתי לא, וכי התנהלות זו הינה התנהלות בלתי סבירה מצד גוף ציבורי.
בית המשפט אף ציין כי בעוד שבהליך שבפניו עמדת הוועדה המרחבית הייתה כי השומות אינן מחייבות, הרי שבהליך משפטי אחר טענה הוועדה המרחבית כי מדובר בשומות מחייבות וכי "סטייה מהן תגרום לתוצאות קשות ביותר בין היתר מבחינה ציבורית-תקציבית". בית המשפט הבהיר כי טענותיה של הוועדה המרחבית בהליך הקודם יוצרות "השתק שיפוטי", המונע ממנה מלטעון אחרת בהליך הנוכחי.
בית המשפט סיכם את דבריו בקביעה כי "החלטת הוועדה המרחבית לבטל את השומות אינה סבירה, היות ומדובר בשומות מוסכמות וככל שהיו פגמים בעריכתן, לאור הנוהג שהיה מקובל בשעתו לעריכת אותן שומות, לא מדובר בפגמים היורדים לשורשו של עניין המחייבים את ביטול השומות".
בית המשפט ציין כי אין בעמדת היועץ המשפטי לממשלה כדי לשנות ממסקנתו זו, היות והיועץ המשפטי סייג את עמדתו בנוגע לתיקון השומות למקרה שבו "בית המשפט ימצא מבחינה עובדתית כי קיימים ספקות מהותיים לעניין נכונות השומות שהוצאו". בית המשפט הבהיר כי לא הוצגו לו ראיות כי השומות המוסכמות היו לא נכונות, ולהתרשמותו ההיפך הוא הנכון. בנוסף, בית המשפט ציין כי לאור התנהלות הועדה המרחבית, אין זה סביר לקבוע כי קיים ספק מהותי ביחס לשומות.
לטעמנו בצדק קבע בית המשפט את שקבע. משהגיע בית המשפט למסקנה כי לא הוכח בפניו קיומה של טעות משמעותית בשומות, העדיף בית המשפט ליתן משקל לאינטרס ההסתמכות של הנישומים, כמו גם לחובתם של גופים ציבוריים לנהוג בהגינות ובשוויון, על פני עמידה דווקנית על קוצו של דין. יצוין כי כחודש לאחר שהוצאו השומות נשוא ההליך דנן, נכנס לתוקפו תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, במסגרתו הוסדר המנגנון על פיו מוצאות שומות היטלי השבחה ומוכרעות מחלוקות בנוגע לשומות אלה, ובוטל מוסד "השומות המוסכמות".
עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שותפה במשרד עפר טויסטר עורכי דין, המתמחה בדיני תכנון ובניה .
עת"מ 49560-06-14 אורבוך ואח' נ' הוועדה המרחבית לתכנון ולבניה "שרונים" ואח'