תמ"א 38 בת"א. אי-וודאות בנוגע להכנסות ועלויות / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף אנשי העיר
גם אם נדמה כי יש האטה בשוק הדיור, עדיין בכל הקשור לתל-אביב קיימת תחושה כי מה שהיה הוא שיהיה. התחרות העזה על כל פרויקט תמ"א 38 בעיקר ברבעים 3 ו-4, גורמת ליזמים רבים להגיש הצעות שאינן כדאיות כלכלית מתוך הנחת יסוד, יותר אמוציונלית ופחות רציונלית, שהמגמה של השנים האחרונות תימשך והמחירים ימשיכו להאמיר. כך שבעוד מספר שנים, כאשר הפרויקט יגיע לבשלות, ניתן יהיה לממשו ברווח נכבד.
אחת הסיבות לנטילת הסיכון של חלק מהיזמים התל-אביבים היא העובדה כי תחום התמ"א 38 הפך פופולרי בתקופה בה המחירים רק עולים, כך שאלו טרם חוו ירידות שהובילו לפשיטות רגל. רון חן, מבעלי חברת אנשי העיר המתמחה בייזום פרויקטים של תמ"א 38 בעיקר בתל-אביב, מספר כי למרות שבקרב היזמים הגדולים והמנוסים בתחום ההתחדשות העירונית בעיר, קיים מנגנון של איזונים ובלמים - בעזרתו הם יודעים מתי פרויקט יורד מסף הרווחיות המינימאלית, יזמים רבים עדיין הולכים רחוק מדי.
"כיום, המספר של 55-60 אלף שקל למ"ר במרכז תל-אביב הפך לסוג של ברירת מחדל, מספר אצבע לפיו חלק נכבד מהיזמים מחשב את הכנסות הפרויקט, וחלקם אף לוקח כבנצ'מארק מספרים גבוהים יותר. מדובר על מדד מסוכן, אמנם יכול להיות שרחוב ספציפי מצדיק את תג המחיר שנוצר, אך כמובן שאין מדובר על תג שיש להצמיד על כל מ"ר בעיר, כפי שנעשה כיום", טוען חן, "המספרים הללו גוררים את היזמים לעיתים לעסקאות קומבינציה (בפרמטרים של שטח מכר) של קרוב ל-60% לדיירים הקיימים לעומת 40% בלבד ליזמים - זהו שיעור מסוכן שיזמים מנוסים יודעים שאין להתקרב אליו".
בהקשר זה מספר חן כי לפני מספר שנים, בטרם החל שיווק מיזמי ההתחדשות העירונית בעיר, היה בה מחסור בדירות גדולות ולכן, רוכשים הסכימו לשלם מחירים גבוהים ברמות של 55-60 אלף שקל למ"ר וצפונה, גם עבור דירות שכאלה. זאת למרות שעל פי חוקי הכלכלה היבשים - ככל שהדירה גדולה יותר, המחיר למ"ר יורד. כיום, לאחר ששווקו בפרויקטים של תמ"א 38 דירות רבות להן שטח גבוה, המחסור בדירות בהן נעלם ומכאן שעל היזמים להתחשב בכך בטרם הם מתמחרים פרויקטים.
"לא להסתנוור מהצעות מפתות
לדברי חן, יש הטוענים כי ברמות מחירים שכאלו העלויות של הפרויקט די בטלות בשישים אך כמובן שמדובר בטעות מרה, שעלולה להכות ביזמים לא אחראיים: "עלויות הביצוע בשנים האחרונות, בעיקר במרכז תל-אביב, גדלות בקצב מדאיג והמגמה עלולה להמשך. הקיטון בכמות חברות הביצוע הגדולות, הקושי הבירוקרטי והטכני בתיאום סגירת רחובות וכבישים לצורך העבודות והמחסור בכוח אדם מיומן, מעלים את מחירי הביצוע באופן תמידי".
במקביל מספר חן על תופעה שכיחה בתל-אביב, שרבים מהיזמים בעיר לא מתייחסים אליה, למרות שבפועל היא מכה בלא מעט פרויקטים: "בכל פרויקט של תמ"א 38 הריסה ובנייה במרכז תל-אביב קיים סיכוי גבוה להיווצרות מי תהום, אשר יקפיצו את עלות הפרויקט במיליוני שקלים (בהתייחס לעלות הקמת החניונים התת קרקעיים). אולם למרות האיום הממשי, יזמים רבים אינם מתמחרים זאת או לא לוקחים זאת כפקטור בהצעתם לדיירים".
התנהגותם של יזמים אגרסיביים במיוחד אמורה להיתקל בכרטיס אדום, או לכל הפחות צהוב מצידם של הדיירים ובעלי מקצוע מייעצים. "החדשות הטובות הן שבמיוחד בתל-אביב, רבים מבעלי המקצוע כבר יודעים יפה מאוד לתמחר פרויקטים ולהזהיר את הדיירים שלא להסתנוור מהצעות יותר מדי מפתות", סבור חן ומוסיף כי "על הדיירים להבין שמדובר בחרב פיפיות, ככל שההצעה נדיבה יותר כך עולה החשש שהפרויקט לא יתממש. זאת כיוון שסביר כי ההצעה התבססה על הנחת היסוד שהמחירים ימשיכו לעלות וההוצאות משום מה יוותרו כמות שהן. אולם כל סטייה מהנחה שכזו תתקע את הפרויקט ולו רק בשל העובדה כי לא יזכה לליווי בנקאי שכן רמת הריווחיות אינה מספקת".
חן מסכם ואומר כי יזם אחראי מגיש הצעות על בסיס המצב כיום ולא על בסיס ראיה אופטימית של עליית מחירים עתידית. כמו כן, עליו לכלול בהצעתו מספר הנחות יסוד, שיאפשרו להקים ולממש את הפרויקט גם אם תרחיש של עצירת מחירים יתממש ותימשך מגמת העלייה במחירי הביצוע. השורה התחתונה בתחשיב המקורי של אותו יזם אמורה להגיע לרווחיות מספקת גם בתרחישים שכאלו. "השוק התל-אביבי מפתה, אבל בפועל רמות המחירים הגבוהות מצביעות על סיכון רב ולכן יזם העובד נכון חייב לתרגם את הסיכון לרווח נאות שיכסה על מקרים של שינוי מגמה. בעולם של אי וודאות באשר להכנסות ולעלויות, היזמים הטובים והאחראים שיישארו פה לאורך זמן, הם אלו שיידעו להגיד גם לא לפרויקטים".
רון חן, מבעלי חברת אנשי העיר המתמחה בייזום פרויקטים של תמ"א 38 במרכז הארץ.
לאתר החברה הקליקו כאן