רובע יזרעאל בעפולה (ומודעות על המרפסות) / צילומים: עופר גולן
רק 300 דירות נמכרו בעפולה ברבעון השני של 2017. זוהי הרמה הרבעונית הנמוכה ביותר של עסקאות בעיר בשנתיים וחצי האחרונות, כך עולה מסקירה מיוחדת על העיר עפולה שהוכנה לבקשת "גלובס" במשרד האוצר. בבאר שבע למשל, בירת הנגב, נמכרו באותו רבעון קרוב לאלף דירות, יותר מפי שלושה.
על פי נתוני האוצר, בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון השני של 2015, על רקע הקדמת רכישות משקיעים לפני העלאת מס הרכישה, מדובר ירידה של 38% בעסקאות בעפולה. הירידה החדה בעסקאות נרשמה בין הרבעון הראשון של 2016 לבין אותו רבעון שיא (שני 2015). במהלך תקופה זו ירד היקף העסקאות בעיר בשיעור חד של 34%, כפליים משיעור הירידה שנרשם במהלך תקופה זו ברמה הארצית. באוצר סבורים שלרוב הירידה אחראית הופעת תוכנית מחיר למשתכן בזירה. ירידה חדה בעסקאות נרשמה גם בדירות חדשות וגם בדירות יד שנייה.
היקף הבנייה: אחת המובילות בארץ
על פי סקר התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמצאת עפולה בין עשרים הערים עם התחלות הבנייה הגבוהות ביותר בשנה האחרונה, לאחר שבתקופה המקבילה אשתקד, דורגה העיר בין עשר הערים עם התחלות הבנייה הגבוהות ביותר.
על פי ניתוח האוצר, "ייתכן שהירידה החדה במספר העסקאות בדירות יד שנייה בעפולה נובעת מפערי המחיר המצומצמים בין דירות אלו לבין אלו שנמכרות בעיר במחיר למשתכן".
"יש האטה משמעותית של כ-40% במכירות בעיר ב-2016 וגם 2017", מספר שלומי כהן, סמנכ"ל מכירות בחברת אלמוגים החזקות שבנתה שני פרויקטים ברובע יזרעאל בעיר. "מרבית הקבלנים מסביב מכרו בין 6 ל-9 דירות במחצית. אנשים מחפשים דירות שאינן יקרות. יש קהל שמורכב בעיקר ממי שאינו זכאי של מחיר למשתכן. הם מחפשים דירות סביב 1.1 מיליון שקל או 1.2 מיליון שקל ולזה הרובע מספק מענה.
"הירידה במכירות נגרמת בעיקר בגלל היצע עצום בהתחלות הבנייה. בבת אחת הציפו אלפי דירות למכירה, שעם כל הכבוד לעפולה, ולרכבת, ולתשתיות, בכל מה שקשור לתעסוקה הדברים עדיין מתעכבים". כהן, שמדבר כמובן מפוזיציה, טוען שהקיפאון לא מוביל לירידות מחירים. "ירידה אין, ואני מעריך שמתישהו בהמשך יהיה איזון וזה יוביל דווקא להתייקרות. נכון להיום יש עלייה מאוד מתונה במחירים, לא ירידה".
עו"ד טוביה שטראוס, המייצג בעלי קרקעות מול יזמים בעיר, אינו אופטימי: "לפי מספר התוכניות והדירות שנבנות בעפולה, נראה שמתייחסים אל העיר הזו כאילו הייתה תל-אביב וירושלים גם יחד. יש היום מספר אדיר של דירות בבנייה ובתכנון, ללא שום היגיון ויחס סביר בין מספר הדירות לבין קהל היעד וללא חשיבה עתידית על תשתיות ומקומות עבודה.
"הגענו למצב שבונים מגדלים ולא מספקים שירותים ציבוריים בסיסיים כגון בתי ספר ומקומות עבודה, ולכן זוגות צעירים יעדיפו להישאר במרכז. כדי להביא לפתרון אמיתי לבעיית הדיור צריך לתכנן גם את חיי הקהילה מסביב. לא הייתי ממליץ להשקיע בדירה בעפולה. המחירים לא צפויים לעלות והדירות יישארו ריקות".
המשקיעים: נזרקו הרבה דירות יחד
על פי נתוני האוצר, הקהל שצמצם בצורה המשמעותית ביותר את הרכישות בעיר הוא ציבור המשקיעים, בדומה למקומות רבים אחרים בארץ. נזכיר כי אחת הסיבות לכך היא העלאת מס הרכישה למשקיעים במחצית 2015 (מ-5% ל-8%). כך, מספר הדירות שרכשו המשקיעים בעפולה ברבעון השני של 2017 עמד על 42 בלבד, שפל ברכישת דירות על ידי משקיעים וירידה של 77% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון השני של 2015. ירידה זו בהיקף רכישות המשקיעים גבוהה מהירידה בעסקאות המשקיעים ברמה הארצית, ששיקפה באותה התקופה ירידה של 69%.
אבל חשוב לציין, שבעוד באוצר מקטלגים משקיעים כמי שרוכש דירה נוספת, אחת או יותר, מעבר לדירת המגורים, בעפולה חלק מהמשקיעים הם זכאים שזוכים בדירות מוזלות ואינם מתכננים לגור בדירות שירכשו, אלא יציעו אותן להשכרה. כך או כך, הירידה בשיעור המשקיעים בשוק החופשי מעידה כי הם כבר הפנימו שלא מדובר במיקום קורץ למשקיעים כפי שהיה בעבר.
כהן: "המשקיעים בבעיה. בנו הרבה והרבה קנו להשקעה, עכשיו יש טופס איכלוס ובבת אחת נזרקו לשוק הרבה דירות להשכרה ואין מספיק שוכרים. לכן המחירים לא מתרוממים והם יחסית נמוכים, בעיקר בהשוואה למה שמקבלים בתמורה. דירות 5 חדרים חדשות מפוארות מושכרות ב-3,000 שקל עד 3,600 לחודש. אבל עוד שנתיים-שלוש להערכתי זה ישתנה, כי יהיו עוד מקומות עבודה, והמחירים יעלו. היזמים זריזים יותר מהממשלה, תמיד. וזה המצב גם בעפולה".
אלון קסלסי, מתווך מרשת התיווך אנגלו סכסון בעיר: "המשקיעים שרוכשים דירות באופן קבוע, לא מי שקונה דירה אחת לפנסיה, יודעים לזהות הזדמנויות. עכשיו מנסים להרחיק אותם עם המסים השונים, אבל מי שיש לו הרבה דירות עכשיו קונה עוד, כי מבחינתו המחיר טוב יותר ופחות קונים מתחרים איתו על הדירה. אבל יש גם לא מעט אנשים שהם לא מה שאני מכנה 'משקיעים אמיתיים', בעיקר ברובע יזרעאל. הרבה רוכשי דירות להשקעה ברובע החדש הם לא עפולאים, והם לא משקיעים אמיתיים. למשקיעים אמיתיים יש אוויר לנשימה והם יודעים לקחת את זה חשבון.
"מי שלקח משכנתא או מממן שכירות במיקום אחר, אלו אנשים שבלחץ כדי למצוא כמה יותר מהר דיירים וזה מוביל להתפשרות במחיר. אבל בכל מקרה, גם עכשיו אנשים מצליחים להשכיר דירות, אבל הם גם מתפשרים על המחיר. יש ביקוש, אבל יש גם היצע גדול והדיירים מרשים לעצמם לנהל משא ומתן. ועדיין, יש מקומות בעיר שאם תוציא דירה להשכרה היא תושכר מיד ואני חושב שיהיה תיקון גם באזורים אחרים בעתיד".
הכנסה: כמה כסף יש לקונים
באוצר בחנו גם את רמות ההכנסה של הרוכשים בעיר. על פי הנתונים, רוכשי "דירה ראשונה" ברבעון השני השנה מאופיינים ברמות שכר נמוכות משמעותית בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (רכישת דירות בשוק החופשי בניכוי רכישות מחיר למשתכן). כך, "השכר הממוצע למשק בית של רוכשי דירה ראשונה בעיר ברבעון השני עמד על 7,200 שקל בלבד, ברוטו לחודש, והשכר החציוני עמד על 5,600 שקל לחודש. רמות שכר אלו נמוכות ב-40% בהשוואה לרמות השכר של רוכשי דירה ראשונה בעיר ברבעון השני אשתקד.
"יש לציין כי בערים נוספות בפריפריה, דוגמת נתיבות, נרשמה תופעה דומה של גידול ברכישות של אוכלוסייה בעלת רמות שכר נמוכות יותר מאשר בעבר. ייתכן שבכך בא לידי ביטוי החשש של אוכלוסייה זו פן בעתיד לא תוכל לממש רכישה זו".
לנתונים יש משמעות באשר לביקוש להשכרה. אם הרוכשים מעדיפים לרכוש דירה למגורים, על אף הכנסתם הנמוכה, מדובר באותה אוכלוסיה שעל פניו היה סביר שתשכור דירה, ורכישתה מצמצמת הביקוש לשכירות בשלב מאוחר יותר.
המחירים: עדיין אין ירידה
העסקאות ברבעון השני השנה התבצעו ברמות מחירים דומות לאלו של הרבעון הראשון אשתקד. באוצר מציינים כי ייתכן שהדבר נובע לפחות בחלקו משינוי בתמהיל הדירות. בנוגע לדירות יד שנייה בנות ארבעה חדרים, בעוד שברבעון הרביעי של 2015 עמד מחירה החציוני של דירה כזו בעפולה על 792 אלף שקל, בדומה למחירה של דירה חדשה ב"מחיר למשתכן" בעיר, ירד מחירה עד ל-750 אלף שקל ברבעון הראשון של 2016, ונשאר ברמת מחיר דומה עד לרבעון השני של 2017.
"ייתכן שאחד ההסברים לכך הוא הקושי היחסי הגדול יותר למכור דירות יד שנייה במחירים הדומים לדירות חדשות הנמכרות במסגרת מחיר למשתכן", אומרים באוצר.
אם ניתוח האוצר נכון, בעלי דירות יד שנייה מתקשים למכור אותן, וייתכן שהשלב הבא יהיה ירידה במחיר, כשהמוכרים לא ירצו או לא יוכלו להמתין עם המכירה.
מחיר למשתכן: הכניסה עוד קונים לשוק
במסגרת תוכנית מחיר למשתכן בעיר כבר הוגרלו 422 דירות במכרזים שבהם זכו קבלנים. בסוף אוקטובר ייסגרו מכרזים נוספים הכוללים שבעה מתחמים שונים לבניית 768 דירות נוספות במסגרת הפרויקט. יחד, מדובר כבר על 1,190 יחידות דיור מוזלות, נתון שאותו כדאי גם לרוכשי הדירות הרגילות וגם לרוכשי מחיר למשתכן שאינם מתכננים לגור בעיר - להביא בחשבון.
קסלסי: "מחיר למשתכן גרמה לשני דברים. קודם כל, היא הכניסה עוד אנשים לשוק. אנשים שלא יכלו לרכוש דירה וגם לא תכננו לרכוש דירה פתאום קיבלו הזדמנות לדירה בהנחה והלכו לקנות. במקביל, יש גם את ההיבט הפסיכולוגי: כולם מדברים על מחיר למשתכן וזה גם משפיע על העסקאות".
לדברי כהן, שכאמור מדבר מתוך פוזיציה ברורה, "מחיר למשתכן משפיע במקומות אחרים הרבה יותר מאשר בעפולה, משום שכאן יש מיעוט יחסי של פרויקטים. ב-2016 הייתה לפרויקט השפעה הרסנית על המכירות. אנשים ציפו למאות או אלפים של דירות מוזלות ב-400 או 500 אלף שקל. אבל בסוף לא יצא היצע כל כך גדול ובהמשך גם התדמית של הפרויקטים הייתה בעייתית. היו שמועות שהרוכשים לא מקבלים בדיוק מה שציפו לקבל, ובעיר קטנה השמועות האלו פורשות כנפיים והשפיעו מאוד, אנשים נרתעו.
"בערים אחרות, למשל בקרית מוצקין, מחיר למשתכן השפיע קשה. שם היו למעלה מ-1,000 דירות, ובשוק החופשי היו גם סביב 1,000 דירות והיחס שונה. שם זה משפיע דרמטית".
הביקוש: ההיצע גבוה וגם הביקוש
כדי לבחון את היצע הדירות שעומדות למכירה ולהשכרה ברחבי העיר פנינו גם ליד 2 וקיבלנו נתונים אודות שלוש השנים האחרונות. נתונים אלו, שנזכיר שמתייחסים למחיר ביקוש ולא סגירה בפועל, למספר המודעות באתר ולמספר הכניסות למודעות, מעיד כי עד כה לא נצפתה ירידת מחירים בעיר וכי הביקוש עודנו גבוה.
במקביל, היצע של דירות 4 חדרים בעיר נמצא בחודשים האחרונים בשיא מאז ינואר 2015. ביולי עמד מספר המודעות למכירת דירות 4 חדרים על 107 מודעות, ביוני על 90 מודעות ובמאי על 123 מודעות - ממוצע של 106.6 מודעות בחודש. בחודשים המקבילים בשנה שעברה, המספר היה נמוך יותר כאשר הממוצע עמד על 81 מודעות, ובאותם חודשים שנה לפני כן (2015) מדובר על ממוצע של 85 מודעות.
עם זאת, נתוני הביקוש מעידים כאמור כי גם הוא גדל מרמה של כ-5,000 חיפושים ב-2015, לסביב 7,000 חיפושים בחודשים האחרונים. נתון נוסף שיכול להעיד אולי על קושי לסגירת עסקאות הוא משך הזמן של חיי המודעות. על פי הנתונים, ברבעון הראשון של 2016 משך הזמן של מודעה למכירת דירות 4 חדרים עמד על 35 יום, ברבעון השני של 2016 על 40 יום, ברבעון הראשון של 2017 על 34 יום אולם ברבעון השני של 2017 האמיר הזמן עד ל-56 יום בממוצע.
והמחירים? על פי נתוני יד 2, המחיר הממוצע (שנזכיר שוב שהוא המחיר המבוקש ולא מחיר הסגירה בפועל) האמיר. ברבעון השני של 2017 עמד המחיר הממוצע המבוקש לדירת 4 חדרים על כ-1.01 מיליון שקל, ברבעון הראשון על כ-985 אלף שקל וברבעון הרביעי של 2016 על כ-993.7 אלף שקל.
שכירות: פי שניים מודעות
על פי נתוני יד 2, היצע הדירות שעומדות להשכרה (מספר המודעות) נמצא בחודשים האחרונים בשיא של השנים האחרונות. בחודשים יוני-יולי 2017 מדובר על 117 ו-111 מודעות להשכרת דירות 4 חדרים בהתאמה, זאת לעומת 76 ו-97 מודעות ביוני-יולי 2016 (בהתאמה) ו-61 ו-55 מודעות באותם החודשים ב-2015.
בנוגע למחיר, מאז הרבעון הראשון של 2015 ועד הרבעון השני של 2017 מחיר השכירות לדירות 4 חדרים עומד סביב 2,700 שקל לחודש. לפי מחיר המכירה הממוצע, מדובר בשכירות המניבה תשואה של 3.2%, נמוך מאוד בהינתן שמדובר בעיר פריפריאלית.
ג', עובד הייטק בן 34, נשוי עם ילד, שמתגורר היום בשכירות ברובע יזרעאל בעיר, מספר שחלק מהמשקיעים שרכשו דירות לא מצליחים לקבל שכר דירה במחיר שצפו. "אני גר הרבה שנים בעפולה. עברתי לאחרונה לרובע יזרעאל, ואני רואה שאנשים לא מצליחים להשכיר דירות במחיר שרצו. עפולה זו עיר שסביבה יש הרבה תעשייה עם משכורות נמוכות. כל השנים אנשים בעפולה לא שילמו יותר מסביב 2,400 שקל לדירות 4 חדרים.
"לפני כמה שנים התחילו עם הרובע החדש, בנו בניינים חדשים עם מרפסות, ברמה שלא היו עד אז. בהתחלה משקיעים ראו שאפשר להשכיר ב-3,500 ו-4,000 שקל, וזה משך עוד משקיעים. אבל אף אחד לא חשב על זה שעוד יש הרבה מאוד דירות שייבנו, ויש פה דירות בכמות מטורפת. ועכשיו, כשיש לא מעט דירות שיצאו לשוק, המחירים צנחו. אני שוכר דירת 4 חדרים בבניין חדש בקומה שביעית עם ריהוט ומשודרגת ב-2,600 שקל. מולי יש מישהו שמשלם 2,400 שקל ויש גם מישהו שהצליח לשכור דירת פנטהאוז ב-2,300 שקל, עד עכשיו לא מבין איך. יש גם דירות ריקות בבניין שלי, והוא מאוכלס כבר חצי שנה. עכשיו אפילו הביאו כוכבי ריאליטי כדי לפרסם, רק שאנשים יבואו. לא מזמן אפילו שמעתי בשכונה שהיו מי שהציעו מבצעים, להשכיר את הדירה ולקבל חודשיים חינם.
"יש הרבה משקיעים שלחוצים להשכיר ויש גם מי שמוציא למכירה את הדירות כי התייאשו. הם שמו את השקל האחרון על הדירה ולא מתפשרים עכשיו על המחיר כי פשוט לא יכולים. מי שמשלם למשל 2,600 שקל משכנתא על הדירה שהוא קנה, ולא מצליח להשכיר את הדירה גם ב-2,500 שקל, נמצא בבעיה".
עדכון המחירים: תזוזות כלפי מטה גם ברכישה וגם בהשכרה
לאתר יד 2 יש תוסף שמאפשר לראות את שינוי המחיר במרוצת הזמן, והוא מגלה כמה דוגמאות מעניינות. בשכונת רובע יזרעאל למשל, השכונה החדשה המרכזית בעיר, מתוך 29 דירות שעומדות למכירה, בשש מודעות נראה שהמחיר המבוקש רשם ירידה. למשל, דירת 4 חדרים בשדרות רובע יזרעאל, 116 מ"ר, בקומה 5 מתוך 9, עומדת למכירה בעבור 960 אלף שקל. בעל הדירה פרסם את המודעה לראשונה בחודש יולי האחרון ודרש מחיר גבוה יותר, 990 אלף שקל. על פי המודעה, מדובר בדירה חדשה מקבלן. עם זאת, חשוב להדגיש כי לפעמים בעלי הבית מתחילים מראש במחיר גבוה ממחיר השוק, ואז מורידים.
דוגמא נוספת ניתן לראות ברחוב ספיר, 4 חדרים, 112 מ"ר, בקומה 2 מתוך 10, דירה שעומדת למכירה בעבור מיליון שקל, אבל על פי התוסף פורסמה לראשונה ביוני השנה אז עמד המחיר המבוקש על 1.1 מיליון שקל.
ולא רק שם. בדרום העיר, ברחוב גלבוע, דירת 4 חדרים בשטח 110 מ"ר, בקומה 2 מתוך 8, עומדת למכירה בעבור 930 אלף שקל. על פי התוסף, המודעה פורסמה לראשונה במאי 2017 ואז המחיר המבוקש היה 1.25 מיליון שקל. ברחוב ספיר, ברובע יזרעאל, דירה בת 4 חדרים, 120 מ"ר, בקומה 4 מתוך 8, עומדת למכירה בעבור כמיליון שקל. על פי התוסף, הדירה פורסמה לראשונה באוגוסט האחרון והמחיר המבוקש היה 1.15 מיליון שקל.
גם מודעות המפורסמות על ידי משרדי תיווך מעידות על ירידה במחיר המבוקש. ברחוב וולפסון, בחלקה הדרומי של העיר, 4 חדרים בשטח 130 מ"ר, בקומה 2 מתוך 3, פורסמה לראשונה בינואר 2017 עם תג מחיר של 720 אלף שקל, ועומדת למכירה נכון להיות בעבור 630 אלף שקל. עוד דירה מתיווך, שוב ברובע יזרעאל, דירת 4 חדרים חדשה, 115 מ"ר, בקומה הראשונה מתוך שש, עומדת למכירה נכון להיום בעבור 960 אלף שקל. המודעה עלתה לראשונה באוקטובר 2016 ותג המחיר עמד אז על 1.07 מיליון שקל. ודוגמא נוספת מתיווך, גם היא ברובע יזרעאל, ברחוב חטיבת כפיר, 4 חדרים, 103 מ"ר, בקומה השמינית מתוך תשע, פורסמה לראשונה בסוף 2016 עם תג מחיר של 1.095 מיליון שקל ועומדת למכירה כעת בעבור 960 אלף שקל.
ומה לגבי מחירי השכירות בעיר? גם שם לא התקשינו למצוא מודעות שעל פי עדכון הבעלים ירדו במחיר המבוקש. לדוגמא, ברחוב הרב קירשטיין במרכז העיר, 4 חדרים, 120 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, עומדת להשכרה בעבור 2,500 שקל לחודש. המודעה עלתה לראשונה בחודש יוני האחרון ואז ביקשו הבעלים 3,000 שקל לחודש.
דוגמא נוספת מצאנו ברחוב כורש, שכונת שיכון עובדים, 4 חדרים, 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית. הדירה עומדת להשכרה היום בעבור 1,750 שקל לחודש לאחר שבאוגוסט ביקש בעל הדירה 2,400 שקל לחודש. ברובע יזרעאל, 4 חדרים חדשה, 118 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, עומדת להשכרה ב-2,650 שקל לחודש כאשר על פי התוסף, המודעה פורסמה לראשונה באוגוסט והמחיר עמד על 3,100 שקל לחודש. עוד ברובע יזרעאל, ברחוב חטיבת כפיר, 4 חדרים, 102 מ"ר, קומה 7 מתוך 10, פורסמה לראשונה באוגוסט עם תג מחיר של 3,500 שקל לחודש וכעת עומדת להשכרה בעבור 2,450 שקל לחודש. בדרום העיר, ברחוב בני ישראל, דירה בת שנתיים, 4 חדרים, 110 מ"ר, בקומה 6 מתוך 8 עומדת להשכרה כעת ב-2,400 שקל לחודש, לעומת 2,900 שקל לחודש שביקשו הבעלים ביולי.
במקביל למודעות בהן נצפתה ירידה במחיר המבוקש, יש גם כאלו שמעידות על עלייה, אבל שכיחותן נמוכה יותר.
על פי הסקירה של משרד האוצר, בקרב רוכשי דירה ראשונה בעפולה עמד סך העסקאות ברבעון השני של השנה (2017) על 164 דירות, זאת בניכוי דירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן. בהשוואה לרבעון הקודם זוהי אמנם ירידה של 10%, אולם יש לציין כי מאז הרבעון הראשון של 2016 בו נרשמה רמת שפל של 100 דירות בלבד (על רקע מכירות ראשונות במסגרת מחיר למשתכן בחודש אפריל לאחריו) ישנה מגמה של עליה ברכישות סגמנט זה בעפולה. עם זאת, מציינים באוצר, עסקאות אלו ברבעון השני השנה נעשות ברמות מחירים דומות לאלו של הרבעון הראשון אשתקד.
באוצר גם מסייגים את הדברים. לדבריהם, "אין בידינו די נתונים על 'איכות' הדירות בכדי לקבוע האם רמות המחירים הדומות משקפות קיפאון ברמת המחירים, או שחל שינוי בתמהיל הדירות לטובת דירות איכותיות פחות". כלומר, לא ברור האם מדובר בעצירה של המחירים או שמא הרוכשים פנו לרכישת דירות זולות יותר כאשר המחירים בשוק המשיכו לעלות.