מעבר לסכנות הבטיחותיות הקיימות בפרוייקטים של התחדשות עירונית, כדאי לשים לב גם לתופעת המטרדים הקשים המתלווים לעבודות הביצוע, מטרדים שנמשכים לא פחות משנתיים (פרוייקטים ש"נתקעו באמצע", עלולים להימשך גם שלוש עד חמש שנים).
קשה להפריז בפגיעה הקשה באיכות החיים של הדיירים בבניין העובר התחדשות עירונית, אולם סביר שדיירים אלו, מוכנים 'לבלוע את הצפרדע' בהתחשב בעובדה כי דירתם תושבח בתום התהליך.
ואולם, אין הדבר כך כאשר מדובר השכנים המתגוררים בבניין הסמוך, אלה שלא ייהנו מהשבחה כלשהי בסוף התהליך, וסובלים במהלך ביצוע עבודות הבנייה מרעש, לכלוך, חומרי בנייה מפוזרים, היעדר חנייה (חניות הרחוב 'מאוכלסות' השכם והערב על ידי משאיות ורכבים של העוסקים בבנייה), שלא לדבר על מגוון סכנות נוספות האורבות לילדים ולמבוגרים כאחד בקרבת הבניין המתחדש.
אילו תרופות מעמיד הדין לרשותם של הדיירים הסובלים?
על פי חוק המקרקעין, בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר. שילוב הוראה זו עם פקודת הנזיקין, יכול לבסס עוולה נזיקית של 'מטרד'. בנסיבות מתאימות ניתן אף לקבל מבית המשפט צו מניעה כנגד המטרד. מטרדים של רעש, אבק, ולכלוך יכולים להגיע בנסיבות מתאימות עד כדי עוולה של "מטרד ליחיד", ובמקרים חמורים במיוחד גם כדי עוולה של "מטרד לציבור".
עוולת 'מטרד ליחיד' לפי פקודת הנזיקין נגרמת כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפוסים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם. תנאי לפיצוי הדיירים במקרה כזה, הוא שנגרם להם 'נזק', כדוגמת ירידה בערך המקרקעין או פגיעה מוחשית ביציבות הבניין והקרקע (וכבר מצאנו לכך תקדימים במשפט הישראלי).
'מיטרד לציבור' היא עוולה מורכבת עוד יותר, קשה ליישום, אבל בשים לב ליסודותיה: 'מעשה שאינו כדין' או 'מחדל מחובה משפטית', כאשר אותו מעשה או המחדל, 'מסכן את החיים, הבטיחות, הבריאות, הרכוש או הנוחות של הציבור', או שהוא 'מכשול לציבור להשתמש בזכות מזכויות הכלל', אזי במקרים המתוארים לעיל, ניתן לעשות שימוש הולם בעוולה זו כעילת תביעה לזכות הדיירים בבניין הסמוך לבניין העובר התחדשות עירונית תוך גרימת מטרדים לשכניו.
לא ירחק היום, שהמודעות הציבורית תגדל, כך שיותר ויותר דיירים באיזורים המתחדשים, ידעו לעמוד על זכויותיהם על דרך של נקיטת הליכים, במטרה למתן או למזער את המטרדים הנגרמים להם כתוצאה מביצוע עבודות בנייה בבניין הסמוך למגוריהם, ואנו נחזה כיצד מתרבים המקרים בהם תוגשנה תביעות מתאימות כנגד היזמים, הקבלנים מבצעי העבודות, ואולי אף כנגד הדיירים שבבניין העובר עבודות חידוש, בהיותם, לכאורה, "שותפים לעוולה".
■ הכותבים הם שותפים במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי