מה עדיף: תמ"א 38 או פינוי בינוי? / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
רעידת האדמה החזקה שפקדה לאחרונה את מקסיקו, גרמה למאות הרוגים ופצועים, ולאלפי חסרי בית שבתיהם קרסו או מוכרזים כעת מסוכנים למגורים. משלחת צה"ל למקסיקו זכתה לכל השבחים על סיוע בחילוץ ניצולים מן ההריסות, אולם ההכנות לרעידת אדמה אצלנו מתקדמות בעצלתיים. תמ"א 38, התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה כבר לשם נרדף להגדלת דירות בחינם (לדיירים), ולתוספת היצע של דירות במרכזי הערים המתיישנים (למדינה), בזמן שברוב אזורי הארץ אין לה היתכנות כלכלית והיישום אפסי.
עד היום, 95% מהבקשות להיתרי בנייה שאושרו במסגרת תמ"א 38, נמצאו במחוזות תל-אביב (כ-55%), חיפה (כ-23%) והמרכז (כ-17%) המוגדרים כאזורי ביקוש, לעומת רק כ-5% במחוז ירושלים ובמחוזות הפריפריה, הדרום והגליל.
מחקר חדש שערכו רו"ח מוטי דטלקרמר, שותף בחברת הייעוץ BDO Consulting Group, יחד עם רו"ח (עו"ד) רותם זילברברג, מנהל צוות נדל"ן בחברה, ניסה לבדוק כמה יעלה לחזק את הבניינים הישנים באזורים המועדים ביותר לפורענות: ביישובים הנמצאים ברמת הסיכון הססמולוגי הגבוהה ביותר (9-10), ביניהם בית שאן, טבריה וקרית שמונה, שבהם כ-1,000 מבנים שנבנו לפני 1980 וזקוקים לחיזוק.
החוקרים מצאו כי אם המדינה תשתתף בעצמה במימון החיזוק, בהנחה ריאלית שאפשר להתחיל בחיזוקם של שני בניינים בשנה, העלות הכוללת למשק (בקיזוז הכנסות ממסים ישירים ועקיפים) תהיה כ-1.5 מיליארד שקל על פני 20 שנה, כלומר כ-56 מיליון שקל בשנה.
"מימון תקציבי ישיר"
הנחת המוצא של החוקרים היא ש"תנאי השוק והסיכונים הכרוכים בביצוע מיזם מסוג תמ"א 38 מכתיבים שיעור רווח מינימלי בשיעור 20%, וזוהי גם דרישת הבסיס של הגורמים המממנים העוסקים בתחום לצורך מתן אשראי". כלומר - בשיעורי רווח נמוכים יותר יזם לא ייכנס לפרויקט.
לדבריהם, "בחלק מיישובי הפריפריה, אין די בהעמדת תמריצים כלכליים אלא ישנו צורך בהעמדת מימון תקציבי ישיר".
בשולי הדברים, כדאי להזכיר שהמדינה סופגת כיום סבסוד ואובדן הכנסות של כ-200 אלף שקל לדירה חדשה במסגרת הדירות המוזלות שיוצאות במכרזי מחיר למשתכן, המוקמים על שטחים ושכונות חדשות.
להלן 5 מסלולי המענקים אפשריים לחיזוק כ-1,000 בניינים, שיעלו למדינה - ודאי בחישוב פר דירה - אפילו פחות מהסבסוד כיום לדירות מחיר למשתכן:
מענק ישיר - במסלול זה המדינה תעניק מענק כנגד כל דירה שתחוזק במסלול תמ"א 38 (באזורים מסוימים בלבד). בתנאים הקיימים כיום, ללא מענק מהמדינה, פרויקט ממוצע באזורים האמורים (בית שאן, קרית שמונה וטבריה) יישא הפסד של כ-65 אלף שקל. נדרש מענק בסך של כ-200 אלף שקל לדירה, ובסך הכל כ-3.5 מיליון שקל לפרויקט ממוצע. עם זאת, פרויקט ממוצע כאמור מניב למדינה הכנסות בסך כ-1.5 מיליון שקל ממסים ישירים ועקיפים, כך שהעלות למשק תהיה כ-2 מיליון שקל לפרויקט שיכלול כ-16 דירות שיחוזקו וכ-14 דירות חדשות (כ-120 אלף שקל לדירה שתחוזק).
הלוואה על חשבון המדינה - במסלול זה המדינה תאפשר לקבלן החיצוני לקבל הלוואה בריבית אפס מהמדינה, ובכך לבטל את הוצאות המימון הכרוכות בפרויקט. הוצאות המימון של פרויקט ממוצע באזורים האמורים נאמד על ידינו בכ-450 אלף שקל. במצב כזה, המענק הנדרש על מנת להביא את הפרויקט לכדאיות כלכלית בעיני השוק, יהיה בסך כ-2.8 מיליון שקל (כ-180 אלף שקל לדירה). אם נביא בחשבון את הכנסות המסים הישירות והעקיפות מהפרויקט, העלות למשק תהיה כ-1.3 מיליון שקל לפרויקט (כ-85 אלף שקל לדירה שתחוזק).
פטור ממס - במסלול זה הקבלן החיצוני לא יצטרך לשלם מס חברות ומס רכישה למדינה ובנוסף יקבל מענק ישיר. בפרויקט ממוצע שנמצא ברמת כדאיות מינימלית בעיני השוק, סך המסים הישירים המשולמים ע"י היזם למדינה מסתכמים בכמיליון שקל (מס רכישה ומס חברות). גם אם המדינה תוותר על המסים הישירים, עדיין פרויקט ממוצע באזורים האמורים לא יגיע לרמת הכדאיות הכלכלית הנדרשת. לכן, במקרה כזה, יידרש מענק של כ-130 אלף שקל לדירה על מנת להגיע לכדאיות כלכלית ובסך הכל כ-2 מיליון שקל לפרויקט.
אם נשקלל את הכנסותיה העקיפות ממסים של המדינה כתוצאה מהפרויקט, העלות למשק תהא כ-1.7 מיליון שקל לפרויקט (כ-100 אלף שקל לדירה שתחוזק).
הלוואה על חשבון המדינה ופטור ממס - מסלול זה משלב את שני המסלולים שהוצגו לעיל שבהם המדינה תאפשר לקבלן לקבל הלוואה בריבית אפס ופטור מלא ממס רכישה ומס חברות. זאת בנוסף למענק ישיר. במצב כזה, המענק הנדרש על מנת להביא את הפרויקט לכדאיות כלכלית בעיני השוק, יהיה בסך כ-1.6 מיליון שקל (כ-100 אלף שקל לדירה). אם נשקלל את הכנסותיה העקיפות ממסים של המדינה כתוצאה מהפרויקט, העלות למשק תהא כמיליון שקל לפרויקט (כ-70 אלף שקל לדירה שתחוזק).
חיזוק הבניינים ע"י המדינה (עבודות יזומות) - המדינה תבצע את חיזוק הבניינים בכוחות עצמה, מבלי להוסיף תוספות של קומות ו/או יח"ד לבניין. עלות חיזוק לדירה ממוצעת נאמד בסך של כ-145 אלף שקל.