מרכז קניות בבוגוטה / צילום: רויטרס
מהפכת המסחר המקוון כיווצה דרמטית את פיתוח הנדל"ן הקמעונאי בארה"ב. עם זאת, בשווקים המתעוררים המצב שונה לחלוטין. במדינות כמו הודו, סין, מלזיה, אינדונזיה וקולומביה נבנים כעת מרכזי קניות, קניוני אאוטלט ונכסי נדל"ן קמעונאי אחרים.
למעשה, הנדל"ן הקמעונאי הוא אחד מסוגי הנדל"ן האטרקטיביים ביותר כעת בשווקים המתעוררים, בקרב משקיעים בינלאומיים שמגלים עניין רב יותר בשווקים אלה, כאשר שיעורי הצמיחה גדלים וממשלות רבות מיישמות רפורמות מבניות.
היתרון המרכזי של השווקים המתעוררים הוא כמובן ההיצע הנמוך. אם בארה"ב יש שטח קמעונאי של כ-2.3 מ"ר לנפש, בשווקים המתעוררים השטח לנפש הוא מזערי. במקסיקו ובהודו, למשל, יש שטח קמעונאי של 0.09-0.18 מ"ר לנפש. מומחים טוענים כי ההיצע הקיים אינו מספיק לשרת את המעמד הצרכני הצומח ברבות ממדינות השווקים המתעוררים. "מעמד הביניים המתהווה ממשיך לצבור עושר במשקי הבית, ובאופן טבעי מעוניינים בני מעמד זה בצריכה", אמר רלף רוזנברג, ראש תחום הנדל"ן ב-KKR.
בכל מקרה, הקניונים החדשים בשווקים המתעוררים מנסים כבר לקפוץ אל הדור הבא. המשקיעים והיזמים מאמצים אסטרטגיות שצוברות פופולריות בארה"ב ובאירופה, המשלבות חנויות פיזיות עם קניות מקוונות ומתמקדות יותר בחוויית הקניות במרכזי קניות פיזיים, כמו אכילה במסעדה, שאותה לא יכולים הצרכנים לעשות באינטרנט.
"אנחנו מתמקדים בקמעונאות שדילגה על פיתוח הקניון המסורתי", אמר אלפונסו מנק, מנכ"ל PGIM Real Estate, המנהלת נכסי נדל"ן בשווי כולל של 4 מיליארד דולר בשווקים מתעוררים.
"המסחר המקוון עדיין בחיתוליו, ואנשים עדיין רוצים ללכת לקניון כדי לחוות דברים", אמר דזמונד סים, מנהל מחקר בסינגפור ודרום-מזרח אסיה ב-CBRE. "יש עדיין תרבות קניונים".
ממשרדים למסחר
והמשקיעים כאמור מגיעים. ענקית הפרייבט אקוויטי KKR הצטרפה בסוף השנה שעברה ל-Sino-Ocean Group Holding, שמנייתה נסחרת בהונג קונג, כדי לבצע השקעה בת 190 מיליון דולר ב-Beijing Capital Juda, מפתחת מרכזי אאוטלטים סינית מובילה. לדברי רוזנברג, ל-Juda יש ארבעה מרכזי אאוטלטים והיא מפתחת כעת שבעה נוספים.
בחברת שירותי הנדל"ן Cushman & Wakefield מציינים כי בבירת אינדונזיה, ג'קרטה, נפתחו השנה שלושה קניונים, ושלושה נוספים ייפתחו עד סוף דצמבר.
עד לאחרונה מיקדה ענקית הפרייבט אקוויטי בלקסטון גרופ את עיקר השקעותיה בהודו בשוק הנדל"ן המשרדי, אך לאחרונה היא החלה להתמקד במרכזי קניות במדינה. אחת הסיבות לכך היא הגידול בביקוש מצדן של קמעונאיות בינלאומיות גדולות כמו איקאה ויוניקלו.
בקולומביה עוטף פיתוח הקניונים את הבירה, בוגוטה, ומתפשט גם לחלקים אחרים של המדינה בת 49.3 מיליון התושבים, שאוכלוסייתה שנייה בגודלה בדרום אמריקה רק לברזיל. קולומביה היא שוק אטרקטיבי במיוחד מכיוון שיש בה מספר רב של ערים שאוכלוסייתן עולה על מיליון בני אדם, והיא נבדלת בכך ממדינות דרום אמריקאיות אחרות שמרכז האוכלוסין הגדול היחידי שלהן הוא עיר הבירה.
ב-2014 היו בהודו כ-455 אלף מ"ר של מרכזי קניות במדינה. ב-CBRE מציינים כי אשתקד הושלמה בנייתם של שני קניונים ששטח כל אחד מהם עלה על 65,032 מ"ר, 22 קניונים נוספים יושלמו השנה, ומספר דומה יושלם בשנתיים הבאות.
כמובן שמשקיעים אלה אינם מתעלמים מהאיום הפוטנציאלי של המסחר המקוון.
לצד הנדל"ן הקמעונאי, גם הנדל"ן הלוגיסטי הוא אחד מסוגי הנכסים האטרקטיביים ביותר בשווקים המתעוררים בשל הביקוש הגובר מצדן של קמעונאיות מקוונות לאחסון הסחורה.
14 ימים לאספקה
עם זאת, לרבות ממדינות השווקים המתעוררים אין את התשתיות הדרושות - כמו כבישים מהירים יעילים - ובלעדיהן אין המסחר המקוון יכול לשגשג. בנוסף לכך, לפלחים גדולים של האוכלוסיה אין אפילו כרטיסי אשראי, ולכן הקניות המקוונות אינן בבחינת אופציה עבור רבים מהתושבים.
"אתה יכול לקנות באינטרנט אם זה זול יותר. אבל אם זה לא זול, אז למה לחכות 14 ימים עד לאספקה?", שואל סים, "אלה הגורמים שמושכים ומרתיעים את מרבית הלקוחות בשווקים המתעוררים בדרום-מזרח אסיה". גם ז'אן-בטיסט ווטלינג, מנהל שלוחת ייעוץ הנדל"ן ג'ון לאנג לאסל בקולומביה, חושב שייקח זמן עד שקולומביה תפתח תרבות קניות מקוונות. "המדינה מאוד הררית, ובניית הכבישים רק התחילה. הממשל הקיים בונה כבישים מהירים, אבל בניית כבישים היא עניין יקר", אומר ווטלינג'. "מדובר בפרויקט לטווח הבינוני-עד-ארוך".
גן חיות ומסלול מכוניות
מרכזי הקניות החדשים מנסים כאמור לייצר אטרקטיביות מעבר לקניות עצמם. אוונידה קפיטל (Avenida Capital), חברת פרייבט אקוויטי עם משרדים בניו-יורק ובקולומביה, בונה בבוגוטה קניון עם גן חיות לליטוף ומסלול מכוניות שעשועים לצד החנויות המסורתיות. עלות הקניון תהיה 170 מיליון דולר, והוא ייפתח בסוף השנה הבאה. לדברי מייקל טייק, אחד ממייסדי אוונידה ומנכ"ל החברה, "אין בקולומביה הרבה מקומות לבילוי משפחתי. אנחנו מהמרים על כך שהקניון הזה יהפוך ליעד". אוונידה גם בונה מתחם שמשלב מגורים, מסחר ובילוי בבוגוטה, ומחפשת הזדמנויות נוספות.
זרוע ההשקעות של CBRE - אחת ממנהלות נכסי הנדל"ן הגדולות בעולם שמנהלת נכסים בשווי כולל של 98.9 מיליארד דולר - מחפשת במפורש מה שמכונה קמעונאות "יעד" בשווקים בעלי כלכלות מהירות צמיחה. במועד מוקדם יותר השנה רכשה CBRE את Letnany Shopping Center בפראג. H&M וזארה נמנות עם הקמעונאיות הפועלות במרכז הקניות, ואטרקציות הבידור במקום כוללות צניחה חופשית וזירת גלישה.
קניון EmQuartier בבנגקוק מתנאה במפל מים מלאכותי בגובה של 40 מטרים ובגן גג ששטחו 3,000 מ"ר - שני פינוקים מיוחדים בעיר שקיים בה מחסור בשטחים ירוקים. בקניון SC Vivocity בהו צ'י מין סיטי בווייטנאם יש מגרש חניה ומגרש משחקים על הגג, וגם מסלול באולינג ובית קולנוע.