פרויקט של אורתם סהר בגוש דן/ צילום:תמר מצפי
בדיוק שנה לאחר קריסתה של חברת הבנייה אורתם סהר הגישו הנאמנים עו"ד שאול ברגרזון ורו"ח יזהר קנה דוח מסכם, שהשורה התחתונה שלו היא שהחברה שוקמה והיא חיה ופועלת תחת הרוכשים החדשים, כאשר מרבית הפרויקטים שמצאו את עצמם במצב של אי-ודאות ערב הקריסה, המשיכו להיבנות ומרבית הרוכשים קיבלו את דירותיהם.
בדוח, המתפרס על 120 עמודים, מפרטים הנאמנים את מצב הפרויקטים בזמן כניסת אורתם סהר וחברות הבת שלה להליכי הקפאת הליכים, לעומת מצבם היום כמו כן מתואר המצב העסקי של החברה מאז קריסתה ועד היום, ואת הפעולות שביצעו על מנת להחיות את החברה מחדש.
אורתם סהר הנדסה הייתה חברה ציבורית, שמניותיה נסחרו בבורסה בתל-אביב. לחברה היו שתי חברות בנות פעילות - מליבו, ואורתם סהר תשתיות, אשר גם הן נכללו בהקפאת ההליכים ומאוחר יותר בהסדר הנושים. מאז תחילת פעילותה של החברה בשנת 2000 ועד סוף 2005 התמקדה החברה בקבלנות ביצוע בתחום הקמת מוסדות ציבור ותשתיות עבור מוסדות, כמו בתי חולים, אוניברסיטאות, רכבת, תחנת כוח, בתי אבות, מלונות, וכו' ומיעטה להתקשר בחוזים קבלניים עם יזמים פרטיים. משנת 2006 הרחיבה החברה את פעילותה בתחום הביצוע למגורים שהלכה והפכה לליבת פעילות החברה. בשנת 2014 אף החליטה החברה להיכנס לתחום היזמות למגורים, ולצמצם את פעילות הביצוע עבור חברות יזמיות אחרות.
ערב מתן צו הקפאת ההליכים, החברות החזיקו בהסכמים לביצוע פרויקטים למגורים, שהיו בשלבי ביצוע שונים, בהיקף של 4,024 יחידות דיור, וכן ביצוע פרויקטים למסחר ולמשרדים. הן העסיקו כ-325 עובדים ישראלים ועוד כ-250 עובדים מהרשות הפלשתינאית. בנוסף, החברות קיבלו שירותים מקבלני משנה רבים. במהלך פעילותה השוטפת גייסה אורתם סהר חוב בהיקף של 300 מיליון שקל באיגרות חוב, אשר יתרתו המוערכת לחודש יוני 2016 עמדה על סך של 277 מיליון שקל. החברות נקלעו לקשיים כלכליים, שגרמו למצוקה תזרימית וספקות באשר ליכולת החברות להמשיך ולתפקד וכפועל יוצא לצמצום אשראי מנותני שירותים, ספקים, קבלני משנה ונושים שונים. ב-26 באוקטובר 2016 ניתן צו הקפאת הליכים נגד החברות, בשל חובות רבים שלא יכלו לפרוע אותם.
מבין 4,024 יחידות הדיור ב-35 פרויקטים שונים שהיו בשלבי ביצוע שונים על ידי אורתם סהר ומליבו בנייה סמוך למתן צו ההקפאה, 1,483 יחידות דיור היו בבעלות אורתם במתכונת יזמות בראש העין, טירת הכרמל, אריאל, חריש וקרית מוצקין (כורדני). יתרת יחידות הדיור היו בשלבים שונים של ביצוע עבור חברות יזמיות אחרות. בין היתר, פרויקט גני תקווה שכלל 252 יחידות דיור בשלושה מגדלים אותו ביצעה אורתם עבור חברת רותם שני, כאשר מגדל אחד הגיע לשלב עבודות הגמר, מגדל שני בשלב עבודות השלד ומגדל שלישי טרם החלו עבודות השלד. פרויקט אאורה בחולון אותו ביצעה אורתם עבור אאורה וכלל 136 יחידות דיור ואף הגיע לשלב עבודות הגמר. כמו כן היה פרויקט נויה ביפו, אותו ביצעה אורתם עבור קבוצת רכישה שאירגנה אקרו נדל"ן שכלל 131 יחידות דיור והגיע לשלב עבודות ביצוע השלד.
הסדר נושים
כמו כן היה פרויקט בסר 4 - מגדל משרדים בבני ברק, שביצעה אורתם עבור קבוצת רכישה שאירגנה בסר, ובעת כניסת החברה להקפאת הליכים הסתיימה בנייתו אך טרם התקבל טופס אכלוס. פרויקט נאות חריש שכלל 705 יחידות דיור אותו ביצעה אורתם עבור קבוצת רכישה, אך התבצעו בו רק עבודות שלד. פרויקט אסותא למגדל מגורים בתל-אביב, אותו ביצעה אורתם עבור קבוצת רכישה והגיע לשלב עבודות השלד. פרויקט שער העיר לוד, אותו ביצעה אורתם עבור קבוצת רכישה וכלל 252 יחידות דיור, אך הבנייה הגיעה לשלב השלד, ופרויקטים נוספים. בנוסף לפרויקטים אלה נתנו החברות שירותי בדק ואחריות לאלפי יחידות דיור שבנייתן הסתיימה.
הנאמנים, עו"ד ברגרזון ורו"ח קנה, בחנו את הסטטוס של כל פרויקט והיתכנות להמשך ביצועו, באמצעות פגישות עם מזמיני העבודה בכל פרויקט, נציגי הבנקים המלווים, וחוות דעת של משרד רו"ח שמעון הייבלום והשמאי אוהד דנוס, וגיבשו מנגנון לחידוש העבודות באתרים, בתקופת הקפאת ההליכים. כל פרויקט התנהל כמשק סגור ללא גירעון וללא תלות בפרויקטים האחרים.
בפועל, המשיכו מליבו בנייה ואורתם סהר במהלך תקופת הקפאת ההליכים בביצוע כ-700 יחידות דיור במספר פרויקטים שהחלו לבצע טרם נכנסו להקפאה. למשל, פרויקט בן 256 יחידות דיור עבור רייסדור בחריש, פרויקט מגדלי שיר בגבעת שמואל - גם הוא עבור חברת רייסדור - הכולל 204 יחידות דיור. מגדל רמה ברמת גן עבור קבוצת רכישה הכולל 96 יחידות דיור וכן סיום מגדל המשרדים בסר 4 בבני ברק עבור קבוצת רכישה הכולל 57 אלף מ"ר. בנוסף, מגדל המגורים אסותא בתל-אביב, אותו מבצעת החברה השיתוף עם אלקטרה בנייה, עבור קבוצת רכישה הכולל 158 יחידות דיור.
מנגד, בפרויקטים אחרים הגיעו הנאמנים להסכמי היפרדות עם היזמים, שבחרו להמשיך את ביצוע הפרויקטים עם חברה אחרת.
במקביל, ערכו הנאמנים הסדר נושים לחברות במסגרתו נמכרו החברות, כולל הפעילות שלהן, לקבוצה בראשות חנן אסייג והאחים יעקובי. לאחר משא ומתן הגיעו הנאמנים להבנות עם רוכשי החברה, כי החלק העיקרי של הפרויקטים - הכולל 2,199 יחידות דיור - ימשיכו להיבנות על ידי הקבוצה הרוכשת, אשר היא תהיה גם אחראית לערבויות הבנקאיות שהוצאו בפרויקטים אלה.
ביתר הפרויקטים, הכוללים 1,765 יחידות דיור, בחרו יזמים, כגון גינדי החזקות בפרויקט המשתלה בתל-אביב, מצליח ברמלה ואוק ברמת השרון, שלא להמשיך את ההתקשרות עם אורתם סהר לביצוע הפרויקטים, למרות הבעלות החדשה. החברות העדיפו לשכור את שירותיהן של חברות ביצוע אחרות.
פרויקט אחד שלגביו טרם הגיעו הצדדים להסכמות, הוא פרויקט ביאנקיני בירושלים הכולל 60 יחידות דיור שמקימה קבוצת רכישה, והבנייה בו טרם חודשה. ההכרעה לגבי גורלו של הפרויקט נמצאת כיום בהליך משפטי.
בנוסף, כלל ההסדר מניעת חילוט הערבויות הבנקאיות שמסרו החברות. במהלך פעילותן העסקית ולהבטחת ביצוע הפרויקטים והבדק, מסרו החברות למזמיני עבודה שונים ערבויות בנקאיות בהיקף ניכר של כ-350 מיליון שקל. הרוכשים נטלו על עצמם את האחריות לרוב הערבויות הבנקאיות. מיתרת הערבויות הבנקאיות מומש רק חלק קטן.
ההסדר הכספי עם הרוכשים לגבי רכישת חברת אורתם כלל תשלום של 75 מיליון שקל על ידי הרוכשים לנאמנים בגין רכישת החברות. בנוסף נקבע כי מהכספים שיגבו הרוכשים מיתרות החוב ומהתביעות שיש לחברות נגד צדדים שלישיים, הם ישלמו לנאמנים 40%-50% מכל הכספים שייגבו. ככל שרווחי החברות יעלו על 150 מיליון שקל, ישלמו הרוכשים 50% מההפרש לנאמנים.
כפי שעולה מהדוחות הכספיים החצי שנתיים שהציגו הרוכשים, מחזור ההכנסות במחצית הראשונה של 2017 הסתכם ב-132 מיליון שקל, כאשר 83 מיליון שקלים מתוכם ברבעון השני בלבד. בטרם הקפאת ההליכים עמד המחזור החודשי על סך של כ-100 מיליון שקל.
לנאמנים הוגשו על ידי הנושים השונים למעלה מאלף תביעות חוב, בסכום כולל של למעלה מ-2 מיליארד שקל. קרוב ל-40% מסכום תביעות החוב נובע מטענות החברות המזמינות - כ-809 מיליון שקל; 20% מסכום התביעות על ידי הבנקים - כ-411 מיליון שקל; והשאר היו תביעות חוב של ספקים וקבלני משנה, עובדים ורשויות המס. בדוח מפרטים הנאמנים את פעולותיהם להגשת הסדר הנושים ומכירת החברות.
הנאמנים מפרטים בהרחבה ההליכים המשפטיים אותם ניהלו כדי לאפשר את ההסדר שהושג אשר יאפשרו השלמת הפרויקטים השונים, מניעת מימוש הערבויות הבנקאיות וקבלת כספים לחלוקה לנושים השונים.
עו"ד שאול ברגרזון ורו"ח יזהר קנה אמרו לאחר הגשת הדוח: "קריסת החברות יצרה אי-ודאות לגבי המשך הבנייה של 4,000 דירות. הגענו להסדר מהיר להמשך הבניה בכ-620 דירות ועם הגשת הסדר הנושים הושגו הסדרים להמשך הבנייה של כלל הדירות, מרביתן על ידי החברות וחלקם על ידי מזמיני העבודות. בנוסף, את האחריות לרוב הערבויות הבנקאיות נטלו על עצמם הרוכשים החדשים. מיתרת הערבויות מומש רק חלק קטן.
"אורתם סהר כיום היא חברה שממשיכה לבצע עבודות בחלק גדול מאוד מהפרויקטים. רבים מהעובדים ממשיכים לעבוד בחברה במתכונת יותר מצומצמת אמנם, אבל עדיין מועסקים. אנו שמחים על הצלת אורתם סהר מקריסה, כי אם החברה הייתה קורסת, היו נגרמים נזקים רבים לאלפי רוכשים, והייתה נוצרת אי-ודאות גדולה בשוק הדיור".