המשקיעים בורחים, השוכרים חוטפים / איור ליאב צברי
מירב מתקשה להרגיש את ההקלה המובטחת בתחום הדיור. למעשה, נראה כי מצבה בתחום הזה רק מחמיר והולך. מירב, 32, עובדת במחלקת תפעול של חברת הייטק, חשה זה שנתיים שקשה לה יותר ויותר למצוא דירה בשכירות במחיר סביר, וכבר היו רגעים שנשברה וחשבה לחזור לבית הוריה. "במהלך שנתיים עברתי ממרכז תל-אביב לשכונה מתפתחת בתל-אביב, ומשם לרחוב ז'בוטינסקי הלא מאוד אטרקטיבי ברמת גן, וכל הזמן אני משלמת יותר".
עד לפני שנתיים היא שילמה כ-2,600 שקל (כאחת משלושה שותפים) בדירה מרווחת בבניין חדש יחסית בלב תל-אביב, בין הבימה לדיזנגוף סנטר, עם חניה ומעלית. אז החליטה לעבור לדירה עם שותפה אחת, חברה טובה, ובמקום לשפר את מצבה, זה הורע. "חיפשנו חודש שלם", היא מספרת, "ראינו דירות במצב נוראי שדרשו עליהן 5,500-6,000 שקל. בסוף מצאנו דירה הרבה יותר קטנה, כ-60 מ"ר, בשכונת מונטיפיורי, ב-5,850 שקל. למעשה, זו הייתה דירה של חדר אחד וממ"ד, עם מטבחון זערורי ופתוח, ואני ישנתי בממ"ד".
כאשר החליטו השתיים לעבור למשהו טיפה יותר מרווח בתל-אביב הן נתקלו כבר ב"מחירים אסטרונומיים לדירות בגדלים מינימליים". המחירים האמירו לבין 6,500 ל-8,000 שקל לדירות ישנות ולא מתוחזקות, ובלי חניה - לא בבניין ולא ברחוב. אז הן הרחיבו את טווח החיפוש, כאשר המגבלה היא לא להתרחק יותר מדי ממרכז החיים והעבודה בתל-אביב. "זלגנו לכיוון רמת גן, לרחוב ז'בוטינסקי", אומרת מירב. "זו הייתה פשרה כי יש שם עבודות של הרכבת הקלה ופקקים של בוקר, אבל לא הייתה לנו ברירה. אני מאוד חוששת מה יהיה עוד שנה, כי אנחנו לא היחידות ורבים ממי שגרו בתל-אביב עוברים לרמת גן, ובעלי הדירות כבר מתחילים לקלוט את זה, לדרוש מחירים אחרים ולהכניס סעיפים הזויים לחוזים. כבר עכשיו חלק לא מבוטל מהמשכורת הולך לשכר דירה, וזה עוד לפני ארנונה, חשבונות וכל השאר. אם זה ימשיך כך, אני חוששת שבסוף כן אצטרך לחזור לגור אצל ההורים".
עדי ויאיר, זוג צעיר מתל-אביב, חווים חוויה דומה. "כמעט כל מי ששוכר", אומרת עדי, "מעלים לו כל שנה את שכר הדירה. אנחנו, למשל, נכנסנו ביוני 2015 לדירה של שניים וחצי חדרים בתל-אביב, בלי מעלית וחניה. הקודמים לנו שילמו 4,700 שקל לחודש, וזה מה שהם פרסמו במודעה כשחיפשו מי יחליף אותם. אבל כאשר אנחנו הגענו, העלו לנו ל-5,000. שנה לאחר מכן, ל-5,100, והשנה כאשר חידשנו את החוזה, הסכום כבר עלה ל-5,300 שקל".
חמדנות היא תכונה אנושית מוכרת.
"אין לנו בעלי בית חמדנים. בעלת הבית היא אישה בת 93 שהנכדה שלה מנהלת עבורה את העניינים. היא בסך הכול בסדר, אבל היא אומרת לנו שעורכי הדין של סבתא שלה לוחצים עליה להעלות, ושהיא הסתכלה במודעות של דירות באזור והן הרבה יותר יקרות. אבל יוצא שבמהלך שנתיים וחצי, השכירות על הדירה המסוימת הזאת עלתה ב-600 שקל לחודש" (עלייה של 12%).
האם יכול להגיע הרגע ששוכרים פשוט לא יוכלו לשאת בנטל? לדבריו של המתווך הוותיק איתן בר, בעלי בר נכסים בשכונת בורוכוב בגבעתיים, היום אינו רחוק. "דמי השכירות הגיעו לפני כמה חודשים לרמה כזאת שהשוכרים מתקשים לשלם אותם", הוא מעיד. "אני לא רואה ירידת מחירים, אבל אני רואה האטה. הדירות המושקעות והמשופצות ממשיכות להניב שכר דירה גבוה, אבל דירות מוזנחות וישנות פשוט עומדות ריקות גם מספר חודשים".
מה קרה לדעתך?
"המחירים הגיעו לרמת שיא כזאת, שהשוכרים לא מסוגלים לשלם את המחיר. או שהם מחפשים דירות יותר זולות או שמתרחקים לאזורים יותר זולים. הם כבר יצאו ממרכז תל-אביב לדרום תל-אביב ולגבעתיים ולרמת גן. וגם שם המחירים הגיעו לרמה כזאת שהם לא מוכנים לפעמים לשלם אותם. בעבר, על כל דירה היו הרבה מועמדים ובעלי הדירות היו עושים ועדת קבלה. היום זה כבר לא כך. חלק מהשוכרים לא מנסים לשפר את מצבם ולא זזים מהדירה שבה הם גרים, חלק מרחיבים את מעגל החיפוש וחלק חוזרים לגור עם ההורים".
"אני לא רואה בשורה"
האוצר אומנם מתגאה בהאטה שהושגה בשוק הדיור למכירה ומציג נתונים כמו אלה שבסקירת הכלכלן הראשי מלפני שבועיים, המראה שבשבעת החודשים הראשונים של השנה נרשמה ירידה של 13% ברכישת דירות בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2016. אבל עבור קרוב ל-30% מהאוכלוסייה, כ-2 מיליון איש, המציאות שונה לחלוטין. שוכרי הדירות ממשיכים לראות קו עולה במחירי השכירות שלהם, בשיעור פי 3 מהמדד. כך, בעוד מדד המחירים לצרכן בספטמבר האחרון עלה בשיעור צנוע של 0.1%, מדד הדיור רשם עלייה של 0.4%, כאשר את רוב העלייה הזאת סופגים השוכרים (ב-12 החודשים האחרונים מחירי השכירות בחוזים מתחדשים עלו ב-1.7%).
על-פי אותה סקירה של הכלכלן הראשי, משקיעים מוכרים יותר דירות מאשר הם רוכשים. לכאורה, הנה מתחילות המטרות של האוצר להתגשם. מעשית, התוצאה הישירה היא פחות דירות לשכירות. כך שלמעשה, השוכרים הם אלה שמשלמים את מחיר צעדי הריסון שעושה שר האוצר משה כחלון לשוק הדיור. מס הרכישה שעלה הבריח חלק מהמשקיעים, מס דירה שלישית, שכרגע קיים רק כרעיון וכאיום, לא רק שהרתיע משקיעים חדשים, אלא שהוא כבר מגולם לפחות חלקית בשכר הדירה, ומגולגל על השוכרים. תוסיפו לכך את המשתתפים השונים בהגרלות לדיור למשתכן - אלה שמנסים לזכות, ואלה שזכו ומחכים לדירה, חלקם יצטרכו לחכות כמה שנים טובות - כל אלה מעכבים רכישה של דירה ומצטרפים לקהל שצובא על פתחי הדירות לשכירות. כלומר, פחות היצע, יותר ביקוש. לא צריך להיות כלכלן כדי להבין מה ההשלכה המיידית של המצב הזה.
"אני מבינה שהממשלה עסוקה בהורדת מחירי הדיור, אבל אין טעם לשפוך את התינוק עם המים", אומרת עדינה חכם, סגנית יו"ר דירקטוריון חברת התיווך אנגלו-סכסון. "גם זוגות צעירים שלא ניגשו להגרלה או לא זכו, צריכים לגור איפשהו.
"אחת הסיבות לכך שיש פחות דירות של משקיעים להשכרה היא שחלק מהם מכרו את הדירות ופנו להשקיע בחו"ל. אנחנו ממש רואים לקוחות שעושים את זה, מתעניינים בהשקעות בחו"ל. יש להם תחושת נרדפות וחוסר אמון בשוק. הם מבינים שהם על הכוונת ולא מוצאים סיבה טובה להשקיע בארץ, והשקלים שלנו עוברים לחו"ל. גם ככה התשואה בארץ נמוכה, אבל הייתה מוטיבציה להשקיע בזכות ההשבחה במחיר הנכס. אבל המיסוי מרוקן את המוטיבציה הזאת מתוכן".
לפחות חלק מהמיסוי תלוי בסימן שאלה. לא ברור מה יעלה בגורל מס דירה שלישית.
"נכון שעתידו של חוק מיסוי דירה שלישית לא נראה טוב, אבל הוא מרחף למעלה, וכבר מתחיל להיות מגולם במחיר. כך שגם אם לא יחוקק, את הנזק שלו הוא כבר עשה, ומחירים שעלו קשה להוריד, במיוחד כשיש מחסור בהיצע. הפתרון היחיד הוא בנייה מאסיבית של דירות להשכרה עם ביטחון לטווח ארוך, אבל עד שזה לא יקרה - מצד אחד החלום של דירה משלך הולך ומתרחק, כמו שקורה לבנות שלי, ומצד שני השכירות מעיקה, ודווקא הציבור שרצו לעזור לו הוא זה שנושא בנטל".
נתונים שנאספו באנגלו-סכסון מדגימים זאת. בערים מרכזיות כמו תל-אביב, ירושלים, חיפה ובאר-שבע, מחירי השכירות עלו בשיעור של 2%-4% במהלך השנה בעיקר כשמדובר בדירות קטנות. כך גם בערים שבהן יש תיירות. מחירי השכירות בדירות היוקרתיות יותר לא עלו, והן גם עומדות יותר זמן על המדף.
מה יקרה בעתיד הקרוב?
"אני לא רואה בשורה", אומרת חכם. "אני חושבת שהמחירים בטח לא ירדו, וכנראה גם ימשיכו לעלות. יש מקומות ספציפיים כמו ראש העין, עפולה וחריש, שבהם נבנו כמויות גדולות של דירות שנקנו בידי משקיעים, ושם המחיר יורד, אבל זה זמני ומקומי, ולא משפיע על עתיד מחיר השכירות".
"ישראבלוף לאידיוטים"
ברמת הפולקלור המקומי, קל מאוד לשנוא בעלי דירות להשכרה. בקבוצת הפייסבוק "שוכרים ומשכירים - דיונים מעניינים" כותבת שוכרת צעירה ביייאוש שחידוש חוזה שכר הדירה שלה בעוד כשלושה שבועות, ופתאום המשכיר מודיע שהוא מקפיץ את שכר הדירה ב-400 שקל, ושואלת את החברים לקבוצה אם זה חוקי ומה לעשות. אחרים מספרים על חמדנות, דרישה לחתום על ערבויות דרקוניות וכדומה. כל זה מצטרף לסוג של דמוניזציה של האוצר כלפי "המשקיעים", שמצטיירים כעשירים מופלגים הבאים להרוויח בחוסר מצפון על חשבון הצעירים והמסכנים.
יש גם כאלה, אין ספק, אבל לאור העובדה שהתשואה בישראל על דירות להשכרה נחשבת מתונה ביותר, הרוב הגדול של המשכירים הם בני מעמד בינוני, שראו ברכישת הדירות השקעה טובה יותר מחסכונות שונים, או שירשו דירות. "יש כאלה שמחזיקים הרבה דירות", אומר המתווך איתן בר, "אבל 80%-90% מהם הם משקיעים מהמעמד הבינוני שהדירה משמשת להם הכנסה בגיל השלישי, ויש להם מקסימום שתיים-שלוש דירות, ממש לא אנשים שרוצים להתעשר, אלא כאלה שקיבלו דירה בירושה או לקחו את כספי הפנסיה ועשו מאמץ וחסכו - בין אם כדי להבטיח לעצמם הכנסה ובין אם כדי לעזור לילדיהם לרכוש דירה. בעיניי זה לא צודק שהמדינה מנסה למסות אותם יותר".
שוחחנו עם משכיר, שכמובן חפץ בעילום שמו, שנכנס לקטגוריה של בעל שלוש דירות: דירה שהוא גר בה, אחת בירושה, אחת בהשקעה. "בשנה האחרונה", הוא מספר, "לא העליתי את שכר הדירה, כי בשני המקרים מדובר בשוכרים ותיקים שטוב לי שהם שם. לכן אני לא ממהר להעלות שכר דירה, שלמיטב הבנתי הוא גם לא גבוה במיוחד ביחס לסביבה. מצד שני, בשיחות שלי עם הדיירים הבהרתי שאם יהיו מסים חדשים של האוצר, אני אצטרך להעלות. אני לא רוצה להקשות עליהם את החיים, אבל גם חושב שחייבת להיות תשואה מסוימת גם אם לא גבוהה".
אתה חושש ממס דירה שלישית ומהכוונות של מס הכנסה לבחון יותר הכנסות של בעלי דירות?
"חושש מאוד. אם היה לי מה לעשות עם הכסף, במובן של השקעה בטוחה עם תשואה סבירה, אפילו הייתי שוקל למכור. אבל בסיטואציה הנוכחית, שבה הפקדונות השקליים שלי נותנים לי תשואה של אפס, עדיף לי להעלות קצת את שכר הדירה ולשלם את המסים אם יהיו כאלה, גם אם ארוויח טיפה פחות. ממניות אני חושש ועם קנייה בחו"ל של נדל"ן אני לא שלם בגלל הביורוקרטיה שם, שאני לא מכיר. חוץ מזה, אני מכיר שני אנשים שנדפקו מהשקעות נדל"ן בחו"ל, כך שעדיף לי לשלם את המסים שכחלון ימציא ולא לשרוף את הכסף על הרפתקאות. זה כסף שאני אצטרך בעתיד וחשוב לי שיהיה בטוח ומוגן".
מה דעתך על ה"עליהום" של האוצר על המשכירים?
"זה ממש ישראבלוף לאידיוטים. כחלון פונה לאנשי העמך עם כל מיני הוזלות של מוצצים, טלפונים ומשקפיים, אבל במקומות החשובים באמת, כמו נדל"ן, לא מצליח. ולהיפך - בשכירות הוא גם גורם לעליות. זה הרי אבסורד: מי אלה האנשים שגרים בשכירות? אלה שיש להם מיליונים בבנק? לא, אלה הכי נעבעכים שאין להם הסכום הראשוני לרכוש דירה, ובעקיפין - עליהם כחלון מפיל את המסים".
ומה אתה חושב שיקרה בהמשך למחירי השכירות?
"אני לא כלכלן גדול ואת הדירות אני מחזיק מתוך אמונה, שהוכיחה את עצמה בתולדות מדינת ישראל, שאין כמו להשקיע בקירות. אם בכל זאת אני מנסה לנתח, אז אין כמעט בנייה במרכז ויש לא מעט בפריפריה. מזה אני מסיק שבמרכז השוק יעלה - גם בגלל המסים אם יהיו כאלה וגם בגלל הביקוש".
בעל דירות נוסף שניאות לדבר איתנו מדווח גם הוא שאישית הוא מעדיף דיירים לאורך זמן על תוספת בשכר הדירה, אבל במקצועו הוא גם מתווך והוא רואה ש"יש משקיעים שמסתכלים אך ורק על התשואה, ולהם אין בעיה להחליף דיירים כל שנה".
ואולי, כמו שכחלון רוצה, הם יחליפו את אפיק ההשקעה וישחררו את הדירות אל השוק?
"ממה שאני חווה כמתווך, משקיעים לא ימכרו את הדירות שלהם גם אם מס דירה שלישית יתקבל. הם יאלתרו בתוך המשפחה, יעבירו לילדים, וכמובן הדבר הראשון שיעשו הוא להקפיץ את שכר הדירה. כבר היום יש מי שמכניסים לחוזים סעיף שאם החוק ייכנס לתוקף - המחיר יעלה, ומאז שהחלו לדבר על מס דירה שלישית, המחירים קפצו. אנשים גילמו את זה במחיר, כי הם יכולים לעשות את זה כל עוד ידם חזקה על השוכרים.
"מה שכן, יש היום הרבה פחות משקיעים חדשים בשוק, בגלל מס הרכישה, שקפץ ל-8%. לפני שנתיים-שלוש, כל עסקה שלישית ורביעית שעשינו הייתה של משקיע, והיום - כל עסקה עשירית. המשקיעים המתוחכמים כבר לא קונים דירות בארץ. אפילו אצלי במשרד יש שלושה סוכנים שקנו בשנתיים האחרונות דירות בארצות הברית. זה אומר שהרבה כסף יוצא החוצה, וכסף אחר, של משקיעי חוץ, לא נכנס. זה מצב כל-כך גרוע למדינה, שאני לא מבין איך לא עוצרים את זה".
תן לנו קצת מספרים על האזור שלך, מודיעין.
"דירות שלושה חדרים במודיעין, שלפני שנתיים שכרו אותן ב-3,400-3,500 שקל, עולות היום בין 4,000 ל-4,500. יש אנשים שפשוט עוזבים את העיר בגלל זה. אני אישית מכיר חברים שאומרים, העיר זרקה אותנו החוצה, שכר הדירה הזה לא אפשרי לנו".
מחירי השכירות ימשיכו לעלות?
"אני חושב שכן. אם יש אלף זוגות צעירים במודיעין שלא קונים, או כי אין להם כסף או שהם מחכים להגרלה, הם כולם צריכים למצוא דירה בשכירות. אבל השוק לא גדל איתם אלא דווקא מצטמצם. היו לנו מקרים שמשכיר ביקש מחיר מסוים, וקיבל מחיר גבוה יותר כי זוגות התחרו על הדירה והציעו יותר".
"לא רואה סיבה לבלימה"
יוקר הדיור כבר תרם לאורך השנים את חלקו לירידה באנשים המתגוררים בדירות בבעלותם, ולעלייה באלה הנפרדים כל חודש מחלק לא מבוטל ממשכורתם לטובת דמי השכירות. כיום (הנתון של הלמ"ס, נכון ל-2015) הוא עומד על 26.7% מהאוכלוסייה. חוץ מסטודנטים ואנשים צעירים, מדובר בדרך כלל בשכבות הפחות מבוססות של האוכלוסייה שידם אינה משגת לקנות דירה. ודווקא באלה, המהלכים של כחלון, שכביכול אמורים להיטיב עם החלשים - פוגעים. זהו מחיר ידוע מראש, ויהיו גם ציניקנים שיאמרו שזו אוכלוסייה שתנאי חייה הורעו על מזבח הפופוליזם של "דיור להמונים" ו"דיור בר השגה".
"בכל פעם שיש קיפאון בשוק הנדל"ן, רואים האצה במחירי השכירויות", מסביר יניב חברון, הכלכלן הראשי של אקסלנס. "לא שאי פעם הם הפסיקו לעלות, אבל קיפאון מאיץ אותם יותר, ואני לא רואה את הקיפאון נגמר ולא רואה את מחירי השכירות מפסיקים לעלות.
"הסיבה השנייה שהם עולים היא שהמשכירים נערכים כבר היום למיסוי דירה שלישית, ומנסים כמה שיותר להעלות את מחירי השכירות. ההשפעה של הווקטור הזה כרגע מתונה, אבל היא תהיה גדולה יותר אם החקיקה תעבור".
המחירים עולים ועולים, הם לא ייבלמו בסוף?
"אני לא חושב שנרשמה אי פעם ירידה במחירי השכירות שלא על רקע משבר כלכלי שמלווה באבטלה. כל עוד אין משבר כזה, אני לא רואה סיבה לבלימה במחירי השכירות - השכר ממשיך לטפס, שכר המינימום עלה, האבטלה נמוכה מאוד יחסית לרוב מדינות ה-OECD. יש ביקוש אדיר לדיור, ולעומת זאת, הביקוש לקנייה נבלם. יש פחות משקיעים, אנשים יושבים על הגדר. זה גורם לכך שהיצע הדירות החדשות לשכירות יורד. מה שהם כבר קנו נמצא בשוק, אבל רכישות חדשות להשקעה יש הרבה פחות".
האם השינוי במס הרכישה היה משמעותי בהקשר הזה?
"משמעותי מאוד. צריך לזכור שלפני העלאת מס הרכישה, בנק ישראל ניסה לייקר את הריבית על משכנתאות, וקבע רף של לא יותר מ-50% מערך הדירה כמשכנתה. כל זה לא פגע במשקיעים. מס הרכישה כן פגע בהם. הם לא מכרו עדיין, אבל גם לא קנו דירות חדשות. כל זה לא הוריד את מחירי הדירות, אבל העלה את מחיר השכירות. השוק קפוא ולכן השכירויות 'טסות'".
והאוצר לא ראה שזו התוצאה ההגיונית מהקפאת השוק?
"אני חייב לציין שהוא צריך היה לראות את זה. אני מניח שהוא חושב לאורך טווח ואומר לעצמו שאם כן יצליחו להוריד את מחירי הדיור, תוך 9-12 חודשים יירדו גם מחירי השכירות. וגם מבחינה פוליטית - מה שמניע אותו הוא שזוגות צעירים יוכלו לרכוש. אבל בשביל זה צריך להוציא יותר קרקעות ולקדם הרבה יותר את מחיר למשתכן, והמדינה תצטרך לדחוף את היד עמוק יותר לכיס ולא להתחשבן מי מרוויח. להוציא מהקופה הציבורית ולבנות יותר מהר גם אם בדרך קבלנים יתעשרו. לפני חודש כתבנו שאנחנו מודאגים מכך שנראה שיש אינטרסים מנוגדים בין האוצר ובין הקבלנים, וזה דבר שעלול להביא למבוי סתום".*e
תגובת משרד האוצר: "לא חלה כל תמורה משמעותית בנושא"
"על אף טענות שונות על עליית מחירי השכירות, בחינה של נתוני הלמ"ס בנושא מעידה כי לא חלה כל תמורה משמעותית בנושא בשנת 2017, ביחס לשנתיים האחרונות, וזאת על אף עליית רכיב הדיור במדד המחירים לצרכן בשיעור של כ-3.2%. במסגרת זו, מרכיב הדיור שבמדד המחירים לצרכן מכיל שלושה רכיבים: (1) שירותי דיור בבעלות הדיירים, (2) שכר דירה (3) הוצאות דיור אחרות.
"בעוד מרכיב שירותי הדיור בבעלות הדיירים והוצאות דיור אחרות עלו החל משנת 2017 בסך של כ-3%, מרכיב שכר הדירה במדד עלה בשיעור נמוך יותר של 1.1% בלבד - שיעור דומה לעליית המחירים בשנים האחרונות. גם בחינה של מחירי שכר הדירה החופשי מעלה כי עליית המחירים מתום שנת 2016 ועד לתום החציון הראשון של 2017 לא עלתה באופן חורג ביחס לשנים קודמות.
"עם זאת, יצוין כי על אף ההאטה שחלה בשנים האחרונות בעליית מחירי השכירות, מקודמים במהלך השנה האחרונה מספר תהליכים לצורך קידום, שיפור וייעול שוק השכירות בכלל ושוק השכירות ארוכת הטווח בפרט, אשר צפויה לסייע בהגדלת היציבות הכלכלית של השוכרים בשוק השכירות. במסגרת זו, מקודם על-ידי הממשלה תיקון לחוק עידוד השקעות הון, אשר צפוי להגדיל באופן משמעותי את הכדאיות הכלכלית בקידום פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, ועל כן יביא להגדלת היקף הפרויקטים שממומשים בפועל.
"בנוסף, מקודמת הצעת חוק פרטית לתיקון חוק התכנון והבנייה, כך שניתן יהיה לייעד יחידות דיור אשר יהיו מיועדות לטובת שכירות ארוכת טווח, ברמת כדאיות כלכלית גבוהה יותר מהקיים היום.
"במקביל, במסגרת אישור תוכניות בותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור) מאושרות אלפי יחידות דיור אשר מיועדות לשכירות ארוכת טווח, וכך גם יהיה במסגרת של תוכניות אשר יאושרו בקרקע פרטית בותמ"ל בהתאם לתיקון האחרון שאושר לחוק הותמ"ל. וזאת בנוסף לתיקונים שבוצעו בחוק שכירות הוגנת, וכן לשיווקים של קרקע מדינה שמבוצעים על-ידי המדינה באופן ייעודי".