גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: האם תמיד ניתן לקיים את עיקרון השוויון בתמורות לדיירים?

בכל פרויקט התחדשות עירונית השאיפה היא לאזן כמה שיותר את התמורות לדיירים ■ אולם צריך לזכור כי לעתים ישנם אילוצים המונעים לעשות כן ■ "הפעולות ליישום עקרון השוויון וההבנה שלא ניתן לבצע איזון מוחלט, הם המפתח להצלחה של הפרויקט"

תמ"א 38. אין סט כללים ליישום איזון תמורות בפרויקטים / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
תמ"א 38. אין סט כללים ליישום איזון תמורות בפרויקטים / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין שובל יושע

נקודת המוצא בפרויקטים של התחדשות עירונית היא שעל כל בעל דירה לקבל תמורה שוויונית ככל הניתן ביחס לשאר בעלי הדירות בבניין. תיאורטית הכל טוב ויפה, אך בבואנו לבחון על פי איזה קריטריונים וכללים מגדירים את עקרון השוויון וכיצד בפועל מיישמים אותו בפרויקטים של התחדשות עירונית, מגלים כי לא ניתן למצוא סט של כללים, אשר יעניקו פתרון הולם לסוגיה זו. זאת מאחר ובסופו של יום, זו אינה קשורה לתחום הכלכלי גרידא.

המורכבות הבסיסית נובעת מכך שנקודת המוצא של כל בעל דירה בתחילת הדרך היא שונה. לכל דירה מאפיינים משלה המגלמים לה שווי שונה מהאחרות, ותנאי השטח עצמם, לעיתים, מכתיבים אילוצים תכנוניים אשר אינם מאפשרים לייצר תמורות מאוזנות. בעניין זה, נשאלת השאלה האם יישום עקרון השיוויון הוא מתן תמורה זהה לכל דירה למרות המאפיינים השונים, או לחלופין האם דווקא מתן תמורה יחסית לכל דירה, בהתאם לשטחה הנוכחי או לשוויה, היא הדרך הראויה?

לדעתו של עו"ד עמית יושע, שותף במשרד שובל יושעהמתמחה בליווי פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית, התשובה לשאלת האיזון המוחלט בין בעלי הדירות ברורה מאליה. "יש להיות הוגנים עם המציאות ביחס לתיאוריה, ולומר כי לא ניתן ליישם במלואו את עקרון השוויון. לדיירי בניינים שמלכתחילה שואפים להגיע לשוויון מוחלט בתמורות, אני מציע מראש שלא להיכנס להרפתקה, שכן הסיכוי בנסיבות אלה להוציא את הפרויקט לפועל הוא קטן מאוד".

עו"ד ונוטריון עמית יושע / צילום: יח"צ

יחד עם זאת, מדגיש עו"ד יושע כי יש לעשות את כל המאמצים בכל פרויקט של התחדשות עירונית על מנת שסך התמורות המתקבלות על ידי היזם הנבחר - יתחלקו, ככל הניתן, באופן השוויוני וההוגן ביותר בין כלל הבעלים. לדבריו, הפעולות ליישום עקרון השוויון מצד אחד וההבנה שלא ניתן לבצע איזון מוחלט ואף לא תמיד ניתן לגבש הסכמה סביב הגדרת "השוויון" מצד שני, הם המפתח להצלחה של הפרויקט, לפחות בהיבט הזה.

עו"ד יושע מוסיף כי בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, שמירה על עקרון השוויון פעמים רבות קשה אף יותר מאשר בפרויקטים של הריסה ובנייה. "ככל שאנו מוגבלים יותר מבחינה תכנונית, ויש חוקים אשר קובעים אם וכמה מטרים ניתן להוסיף לכל דירה בכל חזית של בניין, מסובך יותר לעבור את משוכת השוויוניות. כך, למשל, אם תנאי השטח מאפשרים הקמת ממ"דים רק בכיוון מסוים, או שרק בחלק מן הדירות ניתן להוסיף מרפסת. אזי במקרים אלה, יש לעשות שימוש בכל יתר התמורות או המשאבים המוצעים בעסקה כגון חניות, מחסנים, או שיפורים במפרט על מנת לבצע את איזון בין הדיירים.

- ישנם מקרים בהם היזם מוכן במסגרת התמורות לשלם לבעלי הדירות סכום כסף, האם לדעתך מדובר בצעד שעשוי לפתור את הבעיה?

"פיצוי כספי בהחלט עשוי לתרום לחלוקה מאוזנת ושוויונית יותר של התמורות, כך שמי שקיבל פחות תמורות במטרים בנויים יקבל יותר כסף ולהיפך. יחד עם זאת, אין לצפות שבכל מקרה פיצוי כספי יצליח ליצור איזון מוחלט בין הבעלים, לעתים יש בעלי דירות אשר קשה להם עד בלתי אפשרי לקחת חלק בעסקה שבה השכן שלהם מקבל יותר. אלו יעדיפו שכולם יקבלו את אותו הדבר, גם במחיר שהם עצמם יקבלו פחות.

"ניקח לדוגמה בניין בן 10 דירות, אשר המגבלות התכנוניות גורמות לכך ששתי דירות בו אינן יכולות לקבל תמורות שוות לשאר בשטח בנוי. היזם מוכן לתת לכלל בעלי הדירות סכום כספי לחלוקה בסך 400 אלף שקל. אולם שני בעלי הדירות, שלא ניתן היה לייצר עבורם תמורות שוות לאחרים בשטח בנוי, מתעקשים על כך שגם שאר הבעלים לא יקבלו תמורה בשטח גבוהה מזו שלהם, ולכן יש לחלק את הסכום שהסכים לשלם היזם באופן שווה בין כלל הבעלים. במידה והיו מוכנים השניים שיתר הבעלים יקבלו תמורה גבוהה יותר בשטח הבנוי, הרי שהסכום היה מתחלק בין שניהם בלבד וכל אחד היה מקבל 200 אלף שקל. אולם בשל אי ההסכמה, הרי שהסכום יתחלק שווה בשווה בין עשרת הבעלים וכל אחד יקבל 40 אלף שקל, כחמישית משווי התמורה לפי הפתרון ההגיוני".

- מה קורה בפרויקטים של הריסה ובנייה?

"בפרויקט של הריסה ובנייה המצב לכאורה יותר פשוט, הואיל וממילא מתכננים בניין חדש לגמרי. כך שבמסגרת כלל השיקולים הרלוונטיים בתכנון הבניין, יש לקחת בחשבון את עקרון השוויון שבין כלל הבעלים. יחד עם זאת, גם בפרויקט של הריסה ובנייה הדבר אינו תמיד פשוט, הואיל ולעתים קיימים אילוצי תכנון המחייבים את פריסת דירות הבעלים בקומות הבניין החדש באופן שונה לפריסה של הדירות הקיימות. במצב כזה יכולים להיות שינויים בכיווני האוויר וכו', וכן קיים שוני בין הדירות שחלקן משופצות וחלקן במצב ירוד.

בפועל, במרבית הפרויקטים של הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38 מתחלקים מראש בעלי הדירות, במסגרת ההסכם מול היזם, בדירות הבעלים החדשות, תוך שמירה על שוויון בכל הנוגע לגידול בשטח הדירה ובתמורות הנוספות כגון מרפסת, מחסן וחנייה. ואילו ברוב הפרויקטים של הריסה ובנייה במסגרת מסלול פינוי בינוי, ממונה שמאי מטעם הבעלים, אשר תפקידו לערוך טבלת איזון ולחלק את הדירות החדשות בין הבעלים מתוך כוונה לקיים את עקרון השוויון.

- אם כך, האם עקרון השוויון בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא מעט "over estimated"?

"מדובר על עקרון מנחה חשוב מאוד, אך הוא אינו תכלית הכל. בסופו של יום המטרה העיקרית היא לייצר את התמורות האופטימליות עבור כלל הבעלים ולנסות לחלק אותן בצורה שוויונית ככל האפשר. אולם אין להציב את השיוויון המוחלט כתנאי לעסקה, שכן הדבר עלול לחבל באופטימיזציה של התמורות ואף למנוע ביצוע פרויקטים. הצעתי לדיירים היא, שגם אם תנאי הבסיס של העסקה הובילו לכך שהדשא של השכן צפוי להיות ירוק יותר, עדיין, במידה ומצבו של הדשא הפרטי שלהם יוטב, הרי שיש ולנסות לקדם את עסקה ולא למנוע אותה בשל העובדה שהאחר קיבל מעט יותר".

משרד שובל יושע מתמחה בליווי פרויקטי התחדשות עירונית.

לכניסה לאתר לחץ כאן

עוד כתבות

הצבעה בוועדת הכנסת / צילום: דוברות הכנסת

הצעת חוק: הקורא להטיל חרם על ישראל ייקנס במאה אלף שקל

הצעת החוק המאפשרת לבתי משפט להטיל פיצויים של עד מאה אלף שקל ללא הוכחת נזק למי שקורא להטיל חרם על ישראל עברה היום בקריאה טרומית בכנסת ■ ארדן: "המטרה היא להעביר מסר ברור לארגוני החרם המרכזיים שהמחיר בפגיעה באזרחי מדינת ישראל עלול גם להתהפך עליהם בחזרה"

תכנית הסיעוד הממלכתית  יצחק כהן יעקב ליצמן משה כחלון ואבי ניסנקורן / באדיבות דוברות ההסתדרות

פרשנות: תוכנית הסיעוד מבורכת - אך מהווה בסך הכל פשרה

התוכנית של שר האוצר, שר הבריאות ויו"ר ההסתדרות לא מהווה באמת ביטוח סיעודי ממלכתי ■ ההשתתפות העצמית של הטיפול הסיעודי בישראל תמשיך להיות גבוהה ■ פרשנות

נגב קרמיקה ירוחם  / צילום: איל יצהר

הכונסת הרשמית: לבחון אם ויולה עומדת בהסדר הרכישה של נגב

הפנייה נעשתה על רקע המשבר במפעל נגב קרמיקה בירוחם, והחלטת בית הדין האזורי לעבודה בבאר שבע מאתמול, שמתירה לחברה לסגור את המפעל ולפטר את 138 עובדיו

 

שוק מזון בבנקוק / צילום: רויטרס ,Athit Perawongmetha

התחזקות הבאט מדאיגה את קברניטי הכלכלה התאילנדית

התוכנית הכלכלית החדשה של תאילנד מבקשת להפוך אותה מכלכלה מוטת יצוא סחורות לכלכלת שירותים

אייפון X. להביט כלפי מטה / צילום: רויטרס, Thomas Peter

הערב תחל מכירת אייפון X בישראל: כמה יעלה סמארטפון הדגל?

מלחמת מחירים בין הרשתות: הוזלת מחירים ביחס לאלו שהן עצמן פרסמו בשבועיים האחרונים ■ גורם בענף: למרות שמדובר במכשיר היקר ביותר בשוק כיום, הוא מהווה "סמל סטטוס מובהק בהתאם לתשוקה למותגי אופנה או רכב"

 

משה כחלון, אביגדור ליברמן  / צילום: לעמ, רויטרס

ליברמן וכחלון נפגשו על רקע הדרישה להגדלת תקציב הביטחון

ליברמן מבקש לפתוח את תקציב הביטחון עליו סוכם לפני שנתיים ■ כחלון: אני לא אפקיר את ביטחון ישראל, אני לא צריך הדרכה מאף אחד ■  שרי הביטחון והאוצר נפגשו היום ודנו בנושא, כאשר על פי הדיווחים, הפגישה התנהלה ברוח טובה, והשניים סיכמו על המשך דיאלוג משותף

בית למכירה / צילום: שאטרסטוק א.ס.א.פ קריאייטיב

היעד הבא של מהפכת הבלוקצ'יין - תחום הנדל"ן

כמה מדינות בארה"ב כבר שינו חוקים כדי לאפשר למטבעות הדיגיטליים לשמש בעסקאות נדל"ן ■ חברות לניהול נכסים מתכננות לאפשר לדיירים לשלם דמי שכירות בכסף דיגיטלי

וול סטריט / צילום: רויטרס

וול סטריט בשיא: ה-S&P 500 נגע לראשונה ב-2,600 נק'

ילן הודיעה אתמול כי תעזוב את הבנק המרכזי האמריקאי לאחר שלא נבחרה לכהונה נוספת כיו"ר הפד ■ קרן סטארבורד רכשה כ-11% ממניות מלאנוקס

יאיר שמיר / צלם: תמר מצפי

פרשת ישראל ביתנו: כתב אישום נ' יועצת שר החקלאות לשעבר

טלי קידר, ששימשה יועצת לשר החקלאות יאיר שמיר, מואשמת שלקחה שוחד בתקופה זו ■ קידר שימשה גם כיועצת לסטס מיסז'ניקוב בתפקידו כשר התיירות ■ כן מואשם רונן משה, יועץ תקשורת ובעל חברת שירותי ייעוץ אסטרטגי

יעקב ליצמן / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

דעה: כך פוגע יעקב ליצמן במערכת הבריאות - ובכולנו

פעילותו של יעקב ליצמן במשרד הבריאות מתאפיינת בצפצוף על הדרג המקצועי, הנחיות הממשלה והמנהל התקין ■ 6 דוגמאות להתנהלות הבעייתית של ליצמן - והנזק שנגרם לנו כתוצאה ממנה

החלטה: בית שנהרס לא ישלם ארנונה / צילום: איל יצהר

החלטה: בניין שנהרס לא ישלם ארנונה גם בתום תקופת הפטור

ועדת הערר לקביעת ארנונה של עיריית תל-אביב קיבלה את עמדת גזית גלוב בעניין בית האיכרים ברחוב קפלן בתל-אביב, לפיה בתקופת השיפוצים הוא אינו מוגדר כ"בניין"

ניר שטרן / צילום: סיון פרג'

סלקום: רווח נקי של 32 מיליון שקל והכנסות של 975 מיליון שקל

מדובר בירידה של 3% ברווח ושל כ-2% בהכנסות ■ הוסיפה 17,000 לקוחות לשירותי הטלוויזיה - 154,000 בתי אב מנויים לסלקום TV ■ ניר שטרן: "פעילות הטלוויזיה עברה לרווחיות"

השטר החדש של 100 שקלים / צילום: דוברות בנק ישראל

נתניהו: חכמי ספרד יתנוססו מעל סדרת שטרות הכסף הבאה

נתניהו הצטרף בכך לקולות שמחו על-כך שרק אישי רוח ממוצא אשכנזי מופיעים על גבי סדרת השטרות החדשה, שבבנק ישראל השקיעו בהכנתה קרוב לעשור

סנדקט, צילום: יח"צ

מתוצרת ישראל: רכב קרבי חדש לשימוש מבצעי מסביב לעולם

הרכב המבצעי החדש - SandCat של חברת פלסן הישראלית, שמיועד להפעלה במצבי חירום, אינו עולה בגודלו על רכב SUV משפחתי ממוצע ■ יחד עם זאת הוא ממוגן לחלוטין ומשלב את מרבית האמצעים המתקדמים ביותר המשמשים כיום לטיפול בהפרעות סדר תוך מזעור הפגיעה באזרחים תמימים ועוברי אורח

בורסה אסיה / קרדיט: שאטרסטוק

מגמה מעורבת בבורסות אירופה; מחירי הנפט רושמים עליות

מדד ההנג סנג נסחר מעל 30,000 נק' לראשונה מאז 2007 ■ חוזים חיוביים בוול סטריט לאחר נעילה חיובית אמש ■ בשבוע הבא - פגישת קרטל אופ"ק, בה יחליטו המדינות החברות האם להמשיך בקיצוץ התפוקות

משה אשר / צלם: אוריה תדמור

רשות המסים תקצץ מיליוני שקלים מחובות נישומים למע"מ

בעקבות בקשה לאשר תביעה ייצוגית נגדה, הודיעה הרשות כי תחדל מגביית קנסות ביתר ותפחית חובות המע"מ הפתוחים שנקנסו ביתר ■ הגבייה העודפת נבעה מחישוב שגוי של הרשות

איציק אברכהן / צילום: יחצ

שופרסל הגדילה את הרווח הנקי ב-27% ברבעון השלישי

רשת השיווק דיווחה על ירידה קלה של 0.7% בהכנסות ברבעון ■ שיעור המכירות באינטרנט בתשעת החודשים הראשונים השנה היה 11.2%

פלויד מייוודר / צילום: רויטרס

החוקים השתנו: המכה התדמיתית של חברת הגיימינג מהרצליה

חברת פלאיטרקס קיוותה להעלות את סיכויי ההצלחה שלה בג'ונגל המשחקים במובייל - והחתימה את המתאגרף המפורסם, פלויד מייוות'ר, כפרזנטור ■ מייוות'ר הוא ספורטאי על, אך יש בעיה אחת - מדובר במכה נשים סדרתי ■ דעה

מרכז לוגיסטי של אמזון באנגליה / צילום: רויטרס

המנכ"לים בארה"ב מחפשים דרך להילחם במפלצות ההייטק

פעילות המיזוגים והרכישות בארה"ב נסקה לשיא של 200 מיליארד דולר בנובמבר, כאשר מנכ"לי חברות מסקטורים רבים מחפשים דרכים להיאבק בגורילות כמו אמזון, פייסבוק, גוגל ונטפליקס

הונאה / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

שי אבני הורשע בהונאת משקיעים ובניהול תיקים ללא רישיון

בית המשפט המחוזי הרשיע הבוקר את אבני במסגרת הסדר טיעון, בין היתר, בעבירות גניבה בידי מורשה, השפעה בדרכי תרמית על שערי ניירות ערך ■ בסך הכל הואשם אבני בכך שביצע למעלה מ-2,000 עסקאות שהניבו לו רווח של כ-340 אלף שקל