גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: האם תמיד ניתן לקיים את עיקרון השוויון בתמורות לדיירים?

בכל פרויקט התחדשות עירונית השאיפה היא לאזן כמה שיותר את התמורות לדיירים ■ אולם צריך לזכור כי לעתים ישנם אילוצים המונעים לעשות כן ■ "הפעולות ליישום עקרון השוויון וההבנה שלא ניתן לבצע איזון מוחלט, הם המפתח להצלחה של הפרויקט"

תמ"א 38. אין סט כללים ליישום איזון תמורות בפרויקטים / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
תמ"א 38. אין סט כללים ליישום איזון תמורות בפרויקטים / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין שובל יושע

נקודת המוצא בפרויקטים של התחדשות עירונית היא שעל כל בעל דירה לקבל תמורה שוויונית ככל הניתן ביחס לשאר בעלי הדירות בבניין. תיאורטית הכל טוב ויפה, אך בבואנו לבחון על פי איזה קריטריונים וכללים מגדירים את עקרון השוויון וכיצד בפועל מיישמים אותו בפרויקטים של התחדשות עירונית, מגלים כי לא ניתן למצוא סט של כללים, אשר יעניקו פתרון הולם לסוגיה זו. זאת מאחר ובסופו של יום, זו אינה קשורה לתחום הכלכלי גרידא.

המורכבות הבסיסית נובעת מכך שנקודת המוצא של כל בעל דירה בתחילת הדרך היא שונה. לכל דירה מאפיינים משלה המגלמים לה שווי שונה מהאחרות, ותנאי השטח עצמם, לעיתים, מכתיבים אילוצים תכנוניים אשר אינם מאפשרים לייצר תמורות מאוזנות. בעניין זה, נשאלת השאלה האם יישום עקרון השיוויון הוא מתן תמורה זהה לכל דירה למרות המאפיינים השונים, או לחלופין האם דווקא מתן תמורה יחסית לכל דירה, בהתאם לשטחה הנוכחי או לשוויה, היא הדרך הראויה?

לדעתו של עו"ד עמית יושע, שותף במשרד שובל יושעהמתמחה בליווי פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית, התשובה לשאלת האיזון המוחלט בין בעלי הדירות ברורה מאליה. "יש להיות הוגנים עם המציאות ביחס לתיאוריה, ולומר כי לא ניתן ליישם במלואו את עקרון השוויון. לדיירי בניינים שמלכתחילה שואפים להגיע לשוויון מוחלט בתמורות, אני מציע מראש שלא להיכנס להרפתקה, שכן הסיכוי בנסיבות אלה להוציא את הפרויקט לפועל הוא קטן מאוד".

עו"ד ונוטריון עמית יושע / צילום: יח"צ

יחד עם זאת, מדגיש עו"ד יושע כי יש לעשות את כל המאמצים בכל פרויקט של התחדשות עירונית על מנת שסך התמורות המתקבלות על ידי היזם הנבחר - יתחלקו, ככל הניתן, באופן השוויוני וההוגן ביותר בין כלל הבעלים. לדבריו, הפעולות ליישום עקרון השוויון מצד אחד וההבנה שלא ניתן לבצע איזון מוחלט ואף לא תמיד ניתן לגבש הסכמה סביב הגדרת "השוויון" מצד שני, הם המפתח להצלחה של הפרויקט, לפחות בהיבט הזה.

עו"ד יושע מוסיף כי בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, שמירה על עקרון השוויון פעמים רבות קשה אף יותר מאשר בפרויקטים של הריסה ובנייה. "ככל שאנו מוגבלים יותר מבחינה תכנונית, ויש חוקים אשר קובעים אם וכמה מטרים ניתן להוסיף לכל דירה בכל חזית של בניין, מסובך יותר לעבור את משוכת השוויוניות. כך, למשל, אם תנאי השטח מאפשרים הקמת ממ"דים רק בכיוון מסוים, או שרק בחלק מן הדירות ניתן להוסיף מרפסת. אזי במקרים אלה, יש לעשות שימוש בכל יתר התמורות או המשאבים המוצעים בעסקה כגון חניות, מחסנים, או שיפורים במפרט על מנת לבצע את איזון בין הדיירים.

- ישנם מקרים בהם היזם מוכן במסגרת התמורות לשלם לבעלי הדירות סכום כסף, האם לדעתך מדובר בצעד שעשוי לפתור את הבעיה?

"פיצוי כספי בהחלט עשוי לתרום לחלוקה מאוזנת ושוויונית יותר של התמורות, כך שמי שקיבל פחות תמורות במטרים בנויים יקבל יותר כסף ולהיפך. יחד עם זאת, אין לצפות שבכל מקרה פיצוי כספי יצליח ליצור איזון מוחלט בין הבעלים, לעתים יש בעלי דירות אשר קשה להם עד בלתי אפשרי לקחת חלק בעסקה שבה השכן שלהם מקבל יותר. אלו יעדיפו שכולם יקבלו את אותו הדבר, גם במחיר שהם עצמם יקבלו פחות.

"ניקח לדוגמה בניין בן 10 דירות, אשר המגבלות התכנוניות גורמות לכך ששתי דירות בו אינן יכולות לקבל תמורות שוות לשאר בשטח בנוי. היזם מוכן לתת לכלל בעלי הדירות סכום כספי לחלוקה בסך 400 אלף שקל. אולם שני בעלי הדירות, שלא ניתן היה לייצר עבורם תמורות שוות לאחרים בשטח בנוי, מתעקשים על כך שגם שאר הבעלים לא יקבלו תמורה בשטח גבוהה מזו שלהם, ולכן יש לחלק את הסכום שהסכים לשלם היזם באופן שווה בין כלל הבעלים. במידה והיו מוכנים השניים שיתר הבעלים יקבלו תמורה גבוהה יותר בשטח הבנוי, הרי שהסכום היה מתחלק בין שניהם בלבד וכל אחד היה מקבל 200 אלף שקל. אולם בשל אי ההסכמה, הרי שהסכום יתחלק שווה בשווה בין עשרת הבעלים וכל אחד יקבל 40 אלף שקל, כחמישית משווי התמורה לפי הפתרון ההגיוני".

- מה קורה בפרויקטים של הריסה ובנייה?

"בפרויקט של הריסה ובנייה המצב לכאורה יותר פשוט, הואיל וממילא מתכננים בניין חדש לגמרי. כך שבמסגרת כלל השיקולים הרלוונטיים בתכנון הבניין, יש לקחת בחשבון את עקרון השוויון שבין כלל הבעלים. יחד עם זאת, גם בפרויקט של הריסה ובנייה הדבר אינו תמיד פשוט, הואיל ולעתים קיימים אילוצי תכנון המחייבים את פריסת דירות הבעלים בקומות הבניין החדש באופן שונה לפריסה של הדירות הקיימות. במצב כזה יכולים להיות שינויים בכיווני האוויר וכו', וכן קיים שוני בין הדירות שחלקן משופצות וחלקן במצב ירוד.

בפועל, במרבית הפרויקטים של הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38 מתחלקים מראש בעלי הדירות, במסגרת ההסכם מול היזם, בדירות הבעלים החדשות, תוך שמירה על שוויון בכל הנוגע לגידול בשטח הדירה ובתמורות הנוספות כגון מרפסת, מחסן וחנייה. ואילו ברוב הפרויקטים של הריסה ובנייה במסגרת מסלול פינוי בינוי, ממונה שמאי מטעם הבעלים, אשר תפקידו לערוך טבלת איזון ולחלק את הדירות החדשות בין הבעלים מתוך כוונה לקיים את עקרון השוויון.

- אם כך, האם עקרון השוויון בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא מעט "over estimated"?

"מדובר על עקרון מנחה חשוב מאוד, אך הוא אינו תכלית הכל. בסופו של יום המטרה העיקרית היא לייצר את התמורות האופטימליות עבור כלל הבעלים ולנסות לחלק אותן בצורה שוויונית ככל האפשר. אולם אין להציב את השיוויון המוחלט כתנאי לעסקה, שכן הדבר עלול לחבל באופטימיזציה של התמורות ואף למנוע ביצוע פרויקטים. הצעתי לדיירים היא, שגם אם תנאי הבסיס של העסקה הובילו לכך שהדשא של השכן צפוי להיות ירוק יותר, עדיין, במידה ומצבו של הדשא הפרטי שלהם יוטב, הרי שיש ולנסות לקדם את עסקה ולא למנוע אותה בשל העובדה שהאחר קיבל מעט יותר".

משרד שובל יושע מתמחה בליווי פרויקטי התחדשות עירונית.

לכניסה לאתר לחץ כאן

עוד כתבות

פסל השור מחוץ לבורסה לניירות ערך בניו-יורק / צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

נעילה מעורבת בוול סטריט; מניית מלאנוקס זינקה ב-11%

נעילה מעורבת באירופה ■ מלאי הנפט הגולמי בארה"ב ירד ב-1.6 מיליון חביות ■ דוחות ברקליס: שיפור משנה לשנה, פספסה את תחזית האנליסטים ■ מלאנוקס העלתה את התחזית לרבעון הראשון

ההפגנה ברוטשילד / צילום: שלומי יוסף

"החלטתי לנתק מגע מהמשטרה, ומהיום אני לא משתף פעולה"

כך אומר צעיר שלדבריו הועסק כסוכן למעקב אחרי תנועות מחאה ■ "בזמן האחרון שאלתי את עצמי מה אני עושה בכלל מול האנשים האלה"

חווה לכריית ביטקוין / צילום: רויטרס

שגעון הביטקוין יצר שוק חדש: השכרת שטחים לכריית מטבעות

הקושי של כורי הביטקוין לעמוד בעלויות החשמל והאבטחה הכבדות יצרו מגזר עסקי חדש - חברות שמעניקות שירותי הוסטינג לכריית מטבעות דיגיטליים

יעקב אטרקצ'י / צילום: איל יצהר

"לא מתחבר עם מאכערים שגוזרים קופון על חשבון הדיירים"

יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה ומנכ"ל חברת הנדל"ן אאורה, אומר את הדברים על רקע האתגרים של חברות הנדל"ן בצל השפעת תוכנית "מחיר למשתכן" ■ ראיון

להעיר את הדוב / צילום: פיני סילוק

טלוויזיה | "להעיר את הדב" היא מאסטרפיס מהפכת קרביים

קשה להתעלם מיצירה שעשויה כל-כך טוב ומאתגרת כך את הצופים ■ ביקורת

ספרד / צילום: גלית חתן

תיירות | למרות המשבר הכלכלי: מדריד היא עיר שמחה מאוד

האנשים, הרחובות, בתי הקפה המלאים, השוק והכיכרות: למרות השם שיצא לה, בירת ספרד יכולה להיות מעניינת כשהיא רוצה. ובימים אלה, היא רוצה מאוד

אילן ישועה / צילום: איל יצהר

אילן ישועה צבר ב"וואלה" עלויות שכר של עשרות מיליוני שקלים

אילן ישועה כיהן כמנה"ל "וואלה" למעלה מ-11 שנה ■ בחלק מהתקופה וואלה נסחרה בבורסה, וניתן ללמוד מדוחותיה הכספיים על שכרו של ישועה 

נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

ארה"ב מודיעה רשמית: השגרירות בירושלים תיפתח במאי

בהודעה של משרד-החוץ האמריקאי נאמר, שהשגרירות תפעל זמנית במתחם הקונסוליה בירושלים בשכונת ארנונה ■ הפעילות הקונסולרית תימשך כסדרה באותו אתר ■ דיווח: אדלסון הציע לממן הקמת השגרירות החדשה

וול סטריט / צילום: שאטרסטוק

עליות חדות בנעילה בוול סטריט; מניית HP זינקה ב-10%

הדיון על הטבח בבית הספר בארה"ב יגרום לפגיעה בחברות הנשק? ■ דוחות HP הזניקו את המניה

אייזק דבח / צילום: יח"צ

בעלי השליטה בדלתא: "אמזון בדרך לפה, והיא תוריד מחירים"

"כולם רוצים לצמוח באונליין, הבעיה היא לוגיסטיקה", אומרים בראיון ל"גלובס" אייזק דבח ויוסי חגג, הפועלים בארה"ב ועובדים בין השאר עם וולמארט ואמזון ■ "יש פה עודף משמעותי של שטחי מסחר. הקניונים המובילים תמיד יהיו טובים, אבל כל מה שבאמצע יהיו בצרות. לא נפתח עוד חנויות בישראל"

פרסום/ צילום שאטרסטוק

סלקציה בשוק הפרסום: "מעלימים מהדף ערבים שעושים לייק"

מפרסמים רבים מחפשים דרכים להגביל את החשיפה של תוכן ממומן בפייסבוק לערבים ■ "זו גזענות. תתרכזו בלעשות פילוח טוב שנוגע למוצר, לא לקהל היעד"

מרתון תל אביב / צילום: רונן טופלברג

עשור למרתון ת"א: "אני שומר את המספר מהמרתון הראשון"

מרתון תל אביב חוגג עשור, ומגיע לשיאים במספר המשתתפים ובאימוץ התנדבותי של עמותות ומטרות ראויות ■ קובי גטניו, שמאמן למרתון אנשים בעלי צרכים מיוחדים, התפתח עם המרתון

ניר חפץ/ צילום: שלומי יוסף

מי אתה, ניר חפץ: המושך בחוטים שהסתבך בפלונטר

כך רמס מקורבם של בני הזוג נתניהו את כל הקווים האדומים ■ פרשנות

עטיפה לדיסק של רועי פרייליך

מוזיקה | רועי פרייליך מגיש רוק מרהיב בתאורה אפלולית

"הריגוש שבנפילה" הוא שקילה בלתי פוסקת של מצבי צבירה שונים בתוך מערכות יחסים, אבל אז, מתברר שהשוקל הוא בעצם הנשקל ■ ביקורת

אבי מאור / צילום: איל יצהר

"האוכלוסייה תכפיל את עצמה תוך 25 שנה. צריך עוד מדינה"

אבי מאור | גיל: 57, תפקיד: מנכ"ל ושותף בקבוצת חנן מור

נטפליקס / צילום: שאטרסטוק

פרשנות: מה עומד מאחורי מלחמת סלקום-נטפליקס?

סלקום הכירה בהישג של פרטנר אבל זה לא מה שיציל את פרטנר ■ השאלה המסקרנת של חברות הטלוויזיה בארץ: האם פרטנר תאריך את הטבת נטפליקס שהיא נותנת ללקוחותיה

שרה נתניהו / צילום: אביב חופי

ההודעה של שרה נתניהו לרעיית אלוביץ': "תעשו עם זה משהו"

כך כתבה אשת ראש הממשלה לאיריס אלוביץ', אשתו של בעל השליטה בבזק ובוואלה - לפי דיווח הערב (ו') בחדשות ערוץ עשר

נדלן / צילום: שאטרסטוק

משאל הקבלנים: רק כ-10% מדווחים שהורידו מחירים

רוב הקבלנים אינם מאמינים שפועלים סינים יגיעו לארץ בקרוב - ואינם מתכוונים להשתתף במכרזי מחיר למשתכן

פיצוח  פרשת בזק / איור גיל ג'יבלי

תיק 4000: כך סייעה הטכנולוגיה בפיצוח פרשת בזק

מיליוני המיילים והודעות הוואטסאפ, הפרופילים והאמצעים הטכנולוגיים: כך הצליחו חוקרי רשות ניירות ערך להגיע לקשרים בין אלוביץ' ופילבר - וגם אל רה"מ נתניהו

ענבר דגון / צילום: כפיר זיו

"כשהשימוש ב-MeToo חסר אחריות, שוביניסטים משתמשים בו"

לענבר דנון יש חשבון פתוח עם עולם העסקים מאז מות אביה, לשעבר בכיר ברשות ניירות ערך ■ אבל עד שהיא תהיה עורכת דין, היא מככבת על הבמה ■ ראיון