תמ"א 38. הבעיות נוטות לצוץ כשהטרקטורים בשטח / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף עו"ד דובי דוניץ
זה קורה לא אחת בתחום ההתחדשות העירונית. הפרויקט לו חיכיתם זמן רב סוף כל סוף קורם עור וגידים והטרקטורים כבר בשטח מתחילים בחפירות. הנה, אתם חושבים לעצמכם, החלום מתגשם ובקרוב נקבל דירה חדשה ומשודרגת. אבל לפתע מתחילות לצוץ בעיות: הקבלן עושה בשטח ככל העולה על רוחו, המפקח נוטה לצידו של היזם כאשר מתעורר צורך בשינוי התוכנית, והשכנים בבניין מתחילים להתלונן מדוע בדירה שלכם נעשית הרחבה גדולה יותר מאשר אצלם. חיפוש אחר הפרוטוקולים מתחילת הדרך מעלה אבק ואתם קולטים שהפרויקט מתחיל להסתבך והופכים אובדי עצות.
אז איך נמנעים מראש מכל הכשלים הללו וכיצד ניגשים לפרויקט כשאתם מוכנים מראש לכל בעיה שרק תצוץ? עו"ד דובי דוניץ, המתמחה בהתחדשות עירונית ולשעבר מבעלי ומנהלי חברת הבנייה דוניץ, מונה 5 טעויות משפטיות מהותיות שעושים דיירים בפרויקטים מחוסר מודעות או הבנה.
אי-הקפדה על פרוצדורות
הכשל המהותי והבולט של דיירים בפרויקטים, הוא מסביר, נוגע לאי-הקפדה על שלבי ההתארגנות לפרויקט: "בפרויקטים מורכבים כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי חשוב מאוד להקפיד על כל ההליך הפרוצדורלי של בחירת ועד מוסכם על כלל הדיירים, רישום ותיעוד פרוטוקולים, הסכמות והחלטות שמתקבלות בפורומים הנכונים של הדיירים עוד מתחילת הדרך והלאה".
לדברי עו"ד דוניץ, "מכיוון שפרויקטים של התחדשות עירונית נעים על פני מספר שנים, רוב הפעולות הללו נעשות על ידי הדיירים בצורה רשלנית, רק כשהטרקטורים בשטח ופתאום צצות להן בעיות שונות, נזכרים הדיירים שאין כל תיעוד למסמכים או להחלטות שהתקבלו בתחילת הדרך. לכן, כפי שטייס לא ייכנס לקוקפיט לפני שהוא עובר על הצ'ק ליסט ומוודא שהמטוס מוכן להמראה, כך גם על הדיירים להקפיד מהצעד הראשון על כל הפרוצדורות הקשורות לשלבי ההתארגנות לפרויקט. הדבר ימנע מהם הרבה צרות בעתיד".
ויתור על אנשי מקצוע מטעם הדיירים
הכשל השני הוא "דיירים שמוותרים על שירותיהם של אנשי מקצוע חיוניים כמו עורך דין, מפקח או שמאי בלתי תלויים מטעמם", אומר עו"ד דוניץ ומסביר כי כשם שבעל עסק נדרש לרואה חשבון לצורך הגשת דוח שנתי או ליווי מול רשויות המס, כך חשוב שיהיה לדיירים ליווי משפטי, במיוחד כשהדברים נוגעים לדירה שלהם שהיא הנכס היקר ביותר בבעלותם. אותו הדין גם לגבי השמאי או המפקח שאחראים לוודא כי ההחלטות במהלך הבנייה נעשות לטובת הדיירים ולא לטובת היזם על חשבון הדיירים".
- למה בעצם דיירים נמנעים מלשכור את שירותיהם של אנשי המקצוע האלו?
"ראשית מטעמי חיסכון כספי ושנית עקב תפיסה מוטעית שאנשי המקצוע של היזם יספקו להם את השירות בצורה אובייקטיבית ונאותה. במציאות זה לא עובד כך. אותם אנשי מקצוע ששכר טרחתם משולם על ידי היזם, יהיו מטבע הדברים מוטים כלפיו. כך, למשל, עשוי מפקח מטעם היזם לתת אישורים לקבלן לעשות כל מיני שינויים בשטח מבלי ליידע את הדיירים.
"כמו כן, בבניינים מסוימים, כמו בנייני רכבת למשל, יש סוגים שונים של דירות. חלקן גדולות יותר ואחרות קטנות, חלק בעלות מרפסת וחלק לא, וכן הלאה. הדבר משפיע על מחירי הדירות בבניין. ואם לא יהיה שמאי מטעם הדיירים שיעגן את ההבדלים הללו בחוזה, על כל המשתמע מהם מבחינת הבנייה המחודשת, ייווצרו בהמשך הדרך מחלוקות קשות בין הדיירים שיביאו לעצירת הפרויקט".
עוד הוא מזכיר כי ניתן לדרוש בהסכם עם היזם את התשלום עבור בעלי המקצוע של הדיירים בתקציב הפרויקט.
לבדוק החברה איתה מתקשרים
הכשל השלישי המאפיין דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית נוגע לחוסר ההקפדה שלהם באשר לחברה היזמית איתה הם מתקשרים בחוזה. "יש חברות יזמיות שידועות כבעלות ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית והדיירים מעדיפים לחתום איתן על החוזה כדי להרגיש בטוחים", אומר עו"ד דוניץ, "אולם, הם לא תמיד שמים לב לכך שבמעמד החוזה החברה החותמת על המסמכים היא חברה בת או קשורה, שאותה חברה יזמית מוערכת הקימה לצורך הפרויקט הספציפי".
- מדוע זה משנה?
"כי לאותה חברה בת לא תמיד יש את החוסן הכלכלי של החברה האם ובדרך כלל אין לה את רישיון הקבלן הנדרש בפרויקטים הללו. בנוסף, אם הפרויקט ייעצר בגלל אי יכולתה הביצועית של חברת הבת להמשיכו או בשל מחסור כספי, לא תהיה לדיירים כתובת ברורה לתביעת פיצויים. ניתן להסדיר מראש את הנושאים הללו בהסדר בר קיימא עם היזם".
לדאוג לביטחונות נאותים
"הכשל הרביעי", ממשיך עו"ד דוניץ "הוא אי הקפדה על כל נושא הביטחונות. כשאדם קונה דירה חדשה מקבלן, אז יש לו הגנה של חוק ערבות המכר והגנות נוספות שאינן קיימות בפרויקטים של התחדשות עירונית. המשמעות היא, שהדיירים חשופים לסיכונים במידה והבניין יקרוס במהלך הבנייה בתמ"א 38 חיזוק, או שהקבלן יפשוט את הרגל וכיוצא בזה. לכן, הדיירים חייבים לוודא שהם מקבלים מהיזם את כלל הביטחונות הנדרשים. בין אם מדובר בגובה הביטחונות שצריך לעמוד על ערך הדירה המחודשת ולא הדירה הישנה, ובין אם מדובר על ביטחונות לשכר דירה במידה ומדובר בפרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א הריסה ובנייה, או לתשלום מסים - אם מסתבר שחלים כאלה על הדיירים".
לתת את הדעת למגורים בבניין בעת השיפוץ
"עוד כשל המאפיין לרוב פרויקטים של תמ"א חיזוק ובנייה כרוך בחוסר הבנתם של הדיירים לגבי ההשלכות של מגורים באתר בנייה פעיל", מסביר עו"ד דוניץ, "אם נניח, הובטחה לדיירים תוספת מעלית בבניין והקבלן הורס את המדרגות ובמקומן מניח גרם מדרגות ארעי שאינו כה יציב, האם יעלה על הדעת שאדם בן 70-80, המתגורר בקומה שלישית, יוכל לדלג בקלילות על גרם המדרגות הזה. כמו כן, הפיכת הבניין לאתר בנייה משמעותה הצבת פיגומים עליו, כך שכל אדם מהרחוב או אפילו אחד הפועלים יכול בקלות להיכנס אל הדיירים הביתה ללא רשות".
- אז מה עושים בשביל למנוע את הכשל הזה?
"החוזה צריך לעגן בתוכו את כל הנזקים האפשריים לדיירים ולקבוע מי אחראי לפיצוי בגינם. מכיוון שמדובר בביטוח ייחודי, יצטרכו הדיירים את עזרתם של יועצי הביטוח ועורכי הדין בכדי להגן על רכושם".
"בסופו של דבר", מסכם עו"ד דוניץ, "את כל הכשלים ניתן למנוע בקלות אם הדיירים יפנימו כי הם נכנסים לתהליך מורכב ולא קצר, בו הם יהיו חייבים את עזרתם של אנשי המקצוע השונים בכדי לממש את הפרויקט בהצלחה וללא עיכובים. דיירים שלא יבינו זאת מסכנים את עצמם ואת הצלחת הפרויקט ויש לכך לצערי דוגמאות רבות".
משרד עו"ד דוניץ ושו"ת, לכניסה לאתר הקליקו כאן