הקרקע בבאר יעקב. מקדם המרפסות התכווץ / צילום: איל יצהר
לא בהכרח מאהבת מרדכי, אבל מכורח המציאות, עוד ועוד יזמים מצטרפים למכרזי "מחיר למשתכן". מדוע? כי אין כל אלטרנטיבה אחרת בנמצא. מן העבר השני, סביר להניח כי שר האוצר משה כחלון, שהטיל את כל יהבו ואת כל יוקרתו על תוכנית "מחיר למשתכן", מביט אל המציאות הנדל"נית בדאגה: למרות ההגרלה הגדולה בספטמבר (שטרם הסתיימה), המוכרים עדיין לא ממהרים להוריד מחירים - בעיקר אם משווים את הנתונים להורדת המחירים שבאה בעקבות ההגרלה בחודש יוני.
במשרד האוצר ייאלצו להמשיך לחשוב ביצירתיות יתר כיצד אם בכלל ניתן לייצר את האפקט הנדרש.
כך או כך, לאחר שתוכנית "מחיר למשתכן" שווקה בהצלחה בערים רמלה, ראשון לציון ובית דגן, מגיעה כעת התוכנית לראשונה לבאר יעקב הסמוכה. כנהוג במכרזים אלו, הזוכה במכרז הוא מי שיציע את המחיר למ"ר דירתי (ללא מע"מ) הנמוך ביותר.
נתוני המכרז
מכרז ים/245/2017 מיועד לרכישת זכויות חכירה מהוונות ל-98 שנים עם אופציה ל-98 שנים נוספות, של שני מתחמים לבניית 530 יח"ד במתחם י"ב בבאר יעקב. המועד האחרון להגשת הצעות נקבע למחר, ה-6 בנובמבר.
על פי תנאי המכרז, 20% מהדירות (24 מתוך 236) במתחם א' ועוד 11% מהדירות (29 מתוך 294) במתחם ב' תשווקנה לשוק החופשי.
נוסף לכך, מאפשר המכרז להגיש בקשה להקלה לבניית דירות נוספות שיימכרו גם הן לשוק החופשי. בגין היחידות שתיתוספנה בהליך של הקלה ישולם לרשות המקומית היטל השבחה.
המכרז קובע מגבלה שלפיה בכל בניין ובניין, שיעור הדירות שתימכרנה בשוק החופשי לא יעלה על 1.25 משיעור הדירות לשוק החופשי בכלל המתחם (למעט במקרים מיוחדים שיצדיקו את הסטייה הנדרשת ויקבלו את אישור משרד הבינוי והשיכון). תשלום תמורת הקרקע והפיתוח ייעשה תוך 90 יום ממועד אישור ועדת המכרזים. במקרה של ביטול עסקה תשיב הרשות לזוכה את הוצאות הפיתוח רק לאחר שהמגרש ישווק מחדש והוצאות הפיתוח ישולמו על ידי הזוכה החדש.
חידוש נוסף שנמצא במסמכי המכרז הינו הקטנת המקדם הניתן לשטח המרפסות והגינות מ-30% ל-25%. השינוי נועד, ככל הנראה, לגרום להקטנת הרווח הנוצר לקבלן מבניית המרפסות, על מנת לפגוע במוטיבציה של היזם בבניית מרפסות גדולות, המייקרות את מחירי הדירות ומשבשות את תוכניות האוצר.
מחיר המקסימום
מחיר המקסימום למ"ר דירתי נע בין 9,150 ל-9,250 שקל, פלוס מע"מ.
האזור
מדובר בשכונת מגורים חדשה המתוכננת להיבנות בחלק הצפון-מערבי של היישוב, בשטח כלוא בין שכונת הרצל הקיימת לכביש 4313, המקשר בין צומת ניר צבי למחלף נס-ציונה בכביש 431.
מצב תכנוני
תוכנית תמל/1037 כוללת כ-100 דונם שעליהם יוקמו 916 יח"ד, מתוכן 183 יח"ד קטנות, 1,200 מ"ר שטחי מסחר וכ-35,000 מ"ר למבני ציבור.
התוכנית מציעה בנייה מרקמית בגובה של כ-8 קומות בחלקה המערבי בתכסית של כ-40%, בחלקה הדרומי מוצעת בנייה גבוהה יותר בגובה של 18 קומות ובתכסית ממוצעת של כ-35%. כמו כן, בחלקה הצפוני מוצע מגדל אחד בגובה של 25 קומות בתכסית של 41%. תא שטח זה שבמסגרתו מוצע מסחר בקומת הקרקע נמצא בסמוך לצירי הליכה מתוכננים בשצ"פים וכן בסמוך לכיכר עירונית מוצעת. התוכנית מציעה בינוי למגורים בחלק ההיקפי של השכונה, ובמרכזה מוצעים מוסדות הציבור. כמו כן, התוכנית מנסה לשמר צירי הליכה להולכי רגל הן בחלקה המערבי והן לרוחבה של השכונה באמצעות זיקות הנאה. צירים אלה עתידים להתחבר לצירים ולשצ"פים במסגרת תוכניות סמוכות המתוכננות מצפון וממזרח לשטח התוכנית.
שטח עיקרי ממוצע: 110 מ"ר לדירה 22 מ"ר מרפסת (למעט מגרש 104, בו השטח הממוצע 117 מ"ר לדירה 15 מ"ר מרפסת).
דירות קטנות: 20% מכלל הדירות בתוכנית יהיו בשטח של עד 80 מ"ר (כולל ממ"ד).
קומת קרקע: מיועדת לדירות גן, מבואה, מחסנים, מועדון דיירים ו/או חדר כושר, חדרים טכניים והנדסיים. תותר הקמת גלריה לצרכי מחסנים.
קומת גג: קומה חלקית בשטח עד 80% משטח הקומה שמתחתיה.
מרתפים: יותר חיבור מרתף חניה בין מגרשי המגורים השונים ותינתן זיקת הנאה למעבר כלי רכב בין החניונים התת קרקעיים.
מחסנים: תותר בניית מחסנים פרטיים בקומת הקרקע ובמרתף. לא יותר ממחסן אחד לכל דירה, בשטח של עד 8 מטרים.
חניה: תת קרקעית, על פי תקן ארצי שיחול בעת הוצאת ההיתר.
סקר מחירים
מסקר מחירים שנערך ביישוב, עולה כי דירות 4 חדרים בשטח 100 מ"ר ו-12 מ"ר מרפסת נמכרות בכ-1.8 מיליון שקל, קרי כ-17 אלף שקל למ"ר אקוויוולנטי. מחירי המקסימום במכרז הנדון עומד על סך 10,760 שקל למ"ר, קרי כ-1.25 מיליון שקל ל-4 חדרים (30% פחות ממחיר השוק).
מסקנות
התחשיב הכלכלי נערך למתחם ב', הכולל את מגרשים 106, 107, המיועדים לבניית 265 דירות מחיר למשתכן 29 דירות שוק חופשי, באזור מגורים ד'. בנוסף צפוי הזוכה לבקש הקלת שבס לבניית 59 יח"ד נוספות למכירה בשוק חופשי.
התוצאה המתקבלת מבדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט, כולל תוספת שבס ככל שתאושר, מעלה כי ליזם יוותר רווח יזמי בשיעור של כ-15% בלבד במחיר המקסימום של המכרז. מדובר ברווחיות גבולית, שכן סביר להניח כי המכרז לא ייסגר במחיר המקסימום.
המכרז מתאים ליזמים בעלי יכולת ביצוע עצמית, אשר יוכלו לבצע את הפרויקט בעלויות נמוכות מהמקובל, שיאפשרו את הגדלת המרווח היזמי בפרויקט.
הכותב שמאי מקרקעין, מנכ"ל גמלא-הראל שעוסקת במימון הון עצמי