מבנה קולנוע עצמאות צילום: איל יצהר
בית המשפט המחוזי בבאר-שבע ביטל עסקת מכירה של המבנה שבו שכן בעבר קולנוע עצמאות בבת-ים לאלי עובדיה, מי שזכה בעבר לכינוי "מלך הקזינו של תל-אביב". לפי טענת עובדיה, הוא הלווה בעבר סכום של 350 אלף דולר לבעלים של המבנה, ומשזה פשט רגל, הרי שהמבנה שייך לו. השופט אריאל חזק קבע כי עובדיה לא הצליח להוכיח ששילם "תמורה סבירה" בעד הנכס, ולכן העסקה בטלה.
אין הוכחות להלוואה
קולנוע עצמאות, בשדרות עצמאות 64 במרכז בת-ים, נבנה בשנת 1963 ושימש גם כאולם תיאטרון, במרתף של בניין שכלל מסחר ומגורים. הוא נחשב בזמנו לאולם מפואר בבת-ים, אך נסגר בשנות ה-80, ומאז הוא עומד נטוש. הנכס היה שייך לאליהו חנאי, שנקלע לחובות ולפשיטת רגל, ומונה לו נאמן.
בשנת 2006 רכש איש העסקים שמעון נאור את הנכס מהנאמן של חנאי, תמורת 270 אלף דולר. אלא שעל המבנה הייתה רשומה הערת אזהרה לטובת "מלך הקזינו" לשעבר אלי עובדיה, אולם הנאמן הבטיח כי יסיר את הערת האזהרה, כיוון שלטענתו מדובר בעסקה בלתי חוקית שנעשתה בשנת 2002.
נאור טען, באמצעות עורכי הדין איתן ארז ויואב בן-פורת, כי הגרסה לפיה עובדיה העניק הלוואה בסך 350 אלף דולר במזומן לחנאי לא הוכחה מעולם, וגם הסכם כזה לא נמצא. לדבריו, ההסכם שנעשה לכאורה בין עובדיה לבעל הנכס היה על-מנת לסלק חוב הימורים של החייב, ולכן זו עסקה למראית-עין בלבד, ומדובר בהסכם לא חוקי.
הנאמן, עו"ד אריק אמיר, טען כי לבעל הנכס היו חובות כבדים כתוצאה מהימורים לא חוקיים, ולכן הוא פרע את חובותיו באמצעות נכסיו. הנאמן תמך בטענות עורכי הדין ארז ובן-פורת כי מדובר בהסכם בלתי חוקי "שנועד להונות את רשויות המס", ושהוא נועד רק לצורך סילוק חוב הימורים.
עובדיה, באמצעות חברת אליה נר, טען כי לא יכולה להיות מחלוקת לגבי סכום ההלוואה שנתן לבעל הנכס בסך 350 אלף דולר, וכי בתמורה למחיקת ההלוואה הועברו אליו הזכויות בנכס. לדבריו, מדובר בתמורה סבירה עבור הנכס, היות ו-4 שנים לאחר מכן העריך את הנכס שמאי מקרקעין ב-260 אלף דולר בלבד.
אבל כאמור, בית המשפט קבע כי עובדיה לא הצליח להוכיח כי רכש את הנכס בתמורה הוגנת ובתום-לב. "הגעתי למסקנה כי עסקת מכר הנכס לעובדיה נעשתה כהענקה פסולה, ולכן יש לבטלה", קבע השופט חזק. לדברי השופט, עובדיה ידע היטב כי החייב הוא מהמר "כבד" והעניק לו הלוואות כדי לאפשר את המשך שקיעתו בחובות של מיליוני שקלים בגין התמכרותו להימורים.
"לעובדיה היה תפקיד מודע ופעיל במערכת ההימורים בה היה שקוע החייב עד צוואר. העובדה שבסופו של דבר הסכים החייב למכור נכס שעמד בערכו על מיליוני שקלים בגין חובות הימורים, רק תבהיר את עוצמת המשמעות שיש להעניק לעובדה זו.... בנסיבות אלה ניתן יהיה להטיל ספק רב בתום-לבו של עובדיה ובטענתו שהנכס הועבר אליו בתום-לב".
כעת נותרה פתוחה שאלת העברת הנכס לרוכש, שמעון נאור, ועל כך יצטרך בית המשפט להכריע בקרוב.
חוסר תום-לב בעסקאות נדל"ן
בתי המשפט אינם מקלים ראש בטענה לעסקאות שבוצעו בחוסר תום-לב. בתחילת החודש, למשל, ביטל סגן בית המשפט המחוזי בתל-אביב, השופט איתן אורנשטיין, את העסקה למכירת הפנטהאוז ברחוב ריינס 34 בגבעתיים, אותו מכרה ענבל אור בפברואר 2016 לאבי ליאור עמוס וארז גנור, לאחר שהחברות בבעלותה כבר נקלעה לקשיים - ובלי לחשוף בפני הרוכשים כי הנכס משועבד באמצעות משכנתא לבנק מזרחי-טפחות.
אורנשטיין קבע כי ההסכם למכירת הפנטהאוז תמורת 4.6 מיליון שקל, במסגרתו כבר שולמו 2.4 מיליון שקל בגין הנכס - מבוטל. הוא ציין כי גם אור לא פעלה בתום-לב כשמיהרה למכור את הנכס בעת שנקלעה לקשיים, ובכך ביצעה למעשה העדפת נושים, וציין כי גם הרוכשים לא נקיים מתום-לב, שכן דבר קריסתה של אור בתאריך המכירה כבר פורסם, ולצורך חתימת ההסכם הם אף הגיעו לביתה של אור, שהייתה נתונה אז במעצר-בית.
אורנשטיין פסק כי ההסכם בטל ומבוטל מחמת היותו הענקה פסולה לפי סעיף 96 לפקודת פשיטת הרגל, כמו גם מהווה העדפת נושים אסורה, וכן כי התמורה בסך 2.4 מיליון שקל אותה שילמו הרוכשים לא תיזקף כתשלום לרכישת הדירה, וכי יש למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתם על הדירה. עוד נקבע כי דין בקשת בנק מזרחי-טפחות לממש את המשכנתא האישית שנתנה אור לבנק שרובצת על הדירה - להתקבל.
במקרים אחרים, רוכשי דירות מבקשים דווקא לקיים הסכם לקניית דירה בנימוק של חוסר תום-לב (ודאי כשמדובר בשוק עולה ומחירים גואים). כך למשל, מספר רוכשי דירות שרכשו במהלך 2013 דירות במגדל עלית ברמת-גן מחברת אזורים הגישו תביעה נגד החברה, לאחר ששלחה להם בשנת 2015 הודעה על ביטול ההסכם, בנימוק כי לא התקיימו תנאים להוצאת היתר בנייה. בתביעות שהגישו הרוכשים, הם ביקשו מבית המשפט להורות לאזורים להמשיך ולקיים את ההסכמים עמם, ולקבוע כי ביטול הסכמי המכר מהווים חוסר תום-לב מצידה של החברה, שבמכוון פעלה לא לקבל היתר בנייה להקמת הפרויקט.
מנגד, אזורים טענה כי הרוכשים ידעו שהעסקה תלויה בקיום תנאים שלא התקיימו, וכי למרות מאמציה לא הצליחה לקבל היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת-גן.