על מנת לצלוח פרויקט דרוש שיתוף פעולה אמיתי בין הדיירים ליזם / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף אשד התחדשות עירונית
מבחינה תכנונית, לפחות בכל הקשור לפרספקטיבה אורבנית, מעלותיו של פרויקט פינוי בינוי עולים על אלו של מיזם תמ"א 38. ועדיין מעטים הם הפרויקטים של פינוי בינוי היוצאים לפועל. לפחות עד כה, ישנה העדפה ברורה בקרב הדיירים לפרויקטים של תמ"א 38. העדפה זו מוסברת ברובה בלוחות הזמנים של הפרויקט, שכן אם פרויקט תמ"א 38 ממוצע מאוכלס לאחר כארבע-חמש שנים מיום חתימת ההסכם, המציאות מלמדת כי פרויקטים של פינוי בינוי עלולים להימשך גם מעל לעשור מרגע ההתנעה.
צפריר כהן, מנכ"ל ובעל השליטה באשד משאבי ניהול והנדסה, המתמחה באמצעות חברה בת בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי ביקוש במרכז הארץ, מספר כי לאחרונה חל שינוי מסוים בהעדפות הדיירים, "אם עד כה פרויקטים של פינוי בינוי באזורי ביקוש היו סוג של סדין אדום מבחינת חלק מהדיירים, הרי שכיום הם מבינים כי אמנם מדובר על פרויקטים ארוכי טווח, אך התמורות בגינם עדיפות והתוצאה התכנונית הסופית מיטיבה עימם". יחד עם זאת, מדגיש צפריר כי באזורים בהם קיימת היתכנות כלכליות לפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה, יעדיפו רוב הדיירים את הפתרון הזה, המהיר יותר.
גם ברשויות המקומיות החלו להפנים את הסגולות הייחודיות שמקנה פרויקט פינוי בינוי לעיר. "הרשויות הבינו כי ככל שהתכנון מכיל יותר שטח, הרי שהוא איכותי יותר מבחינה אורבנית", מסביר כהן ומוסיף כי "התכנון כולל גם מטלות ציבוריות חיוניות לרווחת העיר (למשל, מבני ציבור - א.ש.), שנהנית על הדרך מהיטלי השבחה".
ועדיין, הדרך אל המנוחה והנחלה ארוכה, כיוון שחוסר הוודאות בפרויקטים של פינוי בינוי גבוה ביותר ולא אחת חלו שינויים דרמטיים במדיניות ועדות מחוזיות ומקומיות אשר השליכו על פרויקטים אלה וגרמו לאי מימושם. גם הסטטיסטיקה מלמדת כי רוב הפרויקטים נתקעים בשלבים מקדמיים. לדברי כהן, "מאחר ופרויקט של פינוי בינוי נמשך שנים רבות, לאורך הדרך מן הסתם, משתנה המדיניות של הרשויות המקומיות ושל הוועדות המחוזיות והמקומיות. עקב כך, במקרים רבים פרויקט שבתחילת דרכו הראה היתכנות כלכלית הופך ללא רווחי, מה שמצריך מהיזם לפנות שוב אל הדיירים בתקווה שאלו יסכימו לפתוח מחדש את החוזה מולו. הדבר גורם לעיתים לתקיעת פרויקטים ואף לביטולם".
- מה ניתן לעשות על מנת להגדיל את הוודאות התכנונית של פרויקטי פינוי בינוי?
"הרשויות הבינו כי על מנת לייצר ודאות תכנונית יש לערוך תוכניות מתאר מקומיות, או לכל הפחות מסמכי מדיניות ברורים. יש להבטיח כי גם אם תקודם תוכנית או מדיניות חדשה, אז בפרויקטים שאושרו טרום תקופת השינוי, המדיניות שהותוותה בעת האישור היא זו שתקבע. כך לא יצטרכו להתניע פרויקטים בכל פעם מחדש".
יעל ברוך, סמנכ"לית פרויקטים בחברה הבת, אשד התחדשות עירונית, מוסיפה כי "כחלק מתיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, החלו לקום ועדות מקומיות עצמאיות מיוחדות, אשר להן סמכות בפועל של ועדה מחוזית. הדבר מעלה את הוודאות כי פרויקטי פינוי בינוי לא יעברו שינויים דרמטיים לאורך הדרך וגם סביר שיקוצרו זמני אישור".
"מערכת יחסים לטווח ארוך"
אולם עם כל הרצון הטוב, עדיין היציבות התכנונית אינה מספקת. בפועל היחסים בין היזם לבין הדייר יודעים לאורך הדרך תקופות של גאות ושפל. לא פעם הצדדים צריכים לחזור לשולחן המו"מ על מנת לדון מחדש בתמורות ההדדיות, בשל אותם שינויים תכנוניים. לדברי כהן, "מדובר על מערכת יחסים לטווח ארוך. הדיירים כבר הבינו שלצאת לדרך למסע שכזה ניתן אך ורק עם יזם בעל אורך רוח כלכלי, פיננסי ובעל ניסיון רב, ואילו היזמים מצידם הפנימו כי עליהם לנהוג בשקיפות מוחלטת עם הדיירים ולפתח מנגנון גמיש מולם על מנת לצלוח פרויקט פינוי בינוי בארץ".
- איך ניתן לייצר מנגנון העומד בפני שינויים תכנוניים דרמטיים?
"ניתן, למשל, להגדיר מראש את יחסי התמורות על פי טיפוסי הבניינים והדירות השונות, מבלי לנקוב במספרים אבסולוטיים, כי אם לפי שיעור הקומבינציה - חלוקת זכויות הבנייה באחוזים בין הדיירים לבין היזם. כך, אם חל שינוי בסך הזכויות הכולל, הרי ששני הצדדים נהנים או סופגים בגינו, כל זאת בהנחה שעדיין קיימת כדאיות יזמית לפרויקט".
כהן וברוך מסכמים ואומרים כי "פרויקטים של פינוי בינוי הם מיוחדים במינם ולכן מנגנון של ספק-לקוח, העובד ברוב הפרויקטים היותר מסורתיים בהתחדשות עירונית, פחות מתאים לכללי המשחק הללו. לכן יש לייצר מנגנון של שותפות, כזה המשלב את האינטרסים של היזם ושל הדיירים ומאפשר לצלוח גם את האתגרים התכנוניים".
אשד התחדשות עירונית היא חברה יזמית העוסקת בהתחדשות עירונית במרכז הארץ.
לאתר החברה הקליקו כאן