התחדשות עירונית. לא להסתמך על עליית מחירים עתידית / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף קבוצת סקאלה
למרות שמדובר על תחום יחסית חדש ומודרני, ענף ההתחדשות העירונית כבר מזמן אינו תינוק שאך נולד. בלי שנרגיש, אותו עולל יחגוג בקרוב בר מצווה. אם נמשיך במלאכת ההאנשה, הרי שאין עוררין כי לאותו ילוד יש פוטנציאל להיות ילד פלא של ממש, אך למרות שגדל והתבגר, עדיין הוא מוגדר כבעל פוטנציאל שטרם מומש, או לכל הפחות, מומש בחלקו. האשם העיקרי בכך נופל בעיקר על מרכיב חוסר הוודאות בשוק מיוחד זה, שכן אם חשבנו שלאורך תהליך ההתבגרות כי חסמים שונים יעלמו - הבירוקרטיה תדעך, הבלת"מים יפחתו ולוחות הזמנים יתקצרו, הרי שבפועל בחלק מן המקרים המגמה היא הפוכה.
חוסר הוודאות שורר כמעט בכל מרכיב בפאזל ההתחדשות העירונית ולמעשה שלבי טרום הביצוע קשים וארוכים יותר מהביצוע עצמו, שאף הוא מסובך יותר מאשר בפרויקטים יזמיים מסורתיים. יוצא איפוא, כי על כל הפעילים בתחום לדעת לנהל סיכונים נכון. זאת מאחר שלמרות שמדובר על תחום בו שולי הרווח גדולים מהממוצע בתחום הנדל"ן, אותם חסמים ועיכובים יוצרים מצבים של יזמים שהינם מיליונרים בפוטנציה, אבל בפועל קרובים לפשיטת רגל בשל העדר תזרים ותכנון לקוי של הפעילות והסיכונים. מנגד, באופן פרדוקסלי, קיים גם אספקט חיובי לחוסר הוודאות בשוק, שכן הוא מדלל מראש את השחקנים הלא מקצועיים ומשאיר בתחום את אותם שחקנים ראויים, היודעים להתאים עצמם למציאות הבעייתית.
"יש בועה של ציפיות בשוק ההתחדשות העירונית", טוען דן קצ'נובסקי, מנכ"ל משותף בקבוצת סקאלה, המתמחה בפיתוח פלטפורמות תוכן תוך מיקוד בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית. "בפועל הענף מגלם בחובו פוטנציאל לשיעורי רווח משמעותיים, אך כל עוד מדובר בפרויקטים על הנייר, הכסף יוצא וטרם נכנס, ומאחר וחלק ניכר מהיזמים מגיעים ללא הון ראשוני מהותי, הרי שחובה עליהם לכלכל צעדיהם בקפידה ולנהל נכון את הסיכונים". הוא מוסיף כי "בתחום צעיר זה, הערך המוסף של יצירת מותג חזק רב יותר, בשל היתרון היחסי שהוא יעניק לאורך הזמן על המתחרים. לכן ניהול סיכונים נכון יוצר יציבות לאורך זמן שתעזור במיתוג החברה כראויה, ובשוק זה, כאמור, הנושא קריטי".
העדר תזרים מספק מהווה על פי קצ'נובסקי האשם המרכזי בנפילתן של חברות בתחום ההתחדשות העירונית. "דוח רווח והפסד, טוב ככל שיהיה, אינו מבטא את מרכיב הזמן ולכן אין להסתנוור מפרויקטים שהאקסל מראה בהם על ריווחיות שיא. ניהול סיכונים נכון לוקח בחשבון מצבים של עיכובים בלוחות זמנים, המשפיעים כמובן גם על תקבולי הפרויקט, כך שיש לקחת זאת בחשבון ולהבין האם ניתן יהיה להתקיים תזרימית גם במקרי קיצון של עיכובים מהותיים".
בהקשר זה, מדגיש קצ'נובסקי כי ראיה ורודה מדי של המציאות עלולה לעלות ליזמים ביוקר. "המגמה של השנים האחרונות במהלכה המחירים רק עולים גורמת ליזמים לתמחר פרויקטים לא על בסיס מחירי מכירה של היום כי אם על בסיס פוטנציאל של עליית ערך, כך שאם המגמה לא תימשך הרי שהפרויקט עלול ליפול". הוא מדגיש כי הסתמכות על מחירים אופטימיים היא טעות. "התחרות על הפרויקטים רבה, אך יש לדעת מתי לשים את הגבול ולכן אין להתבסס על מציאות שאינה קיימת עדיין. מכאן שיש לתמחר פרויקטים על פי השוק היום. בנוסף צריך לקחת בחשבון שברגע שהפקק הבירוקרטי ישתחרר, צפוי להציף את השוק היצע לא מבוטל של דירות, שעשוי להשפיע על מחירי המכירה ויותר חשוב מכך על קצב המכירות, שהינו קריטי לניהול סיכונים נכון".
לפעול בכמה ערים
גידור הסיכונים אינו מתבטא רק במובן הכספי הטהור כי אם גם במונחים גאוגרפיים. לדברי קצ'נובסקי "יזם או חברה בסדרי גודל קטנים ובינוניים צריכים להתרכז באזור מסוים, בו יש להם יתרון יחסי ולא להתפרש על פני מרחבים גיאוגרפיים רבים מדי". למרות אמירה זו, הוא מדגיש כי "אסור לבסס פעילות ברשות מקומית אחת בלבד, כי אם להתפרס על מספר רשויות סמוכות. כך במידה וחלו שינויי מדיניות, או חילופי שלטון באחת מהן, הפעילות תימשך כסדרה בערים האחרות. כך, למשל, יזמים שבעבר התמקדו אך ורק ברמת גן, עלולים להימצא כיום בבעיה, כיוון שהשינויים הרגולטוריים הפנימיים והחיצוניים בעיר, תקעו פרויקטים שעל הנייר היו צריכים להסתיים מזמן. מנגד, יזמים שפעלו במקביל בערים סמוכות יצרו לעצמם פורטפוליו מאוזן יותר".
ואם נצלול מהמאקרו אל המיקרו, קצ'נובסקי מסביר כי "אחת מהטעויות הקריטיות של יזמים היא הסתמכות על פרויקט יחיד. במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית בו לוחות הזמנים הם בגדר המלצה בלבד, הסתמכות על פרויקט שכזה עלולה לגרום לקריסת היזם, לכן עליו להתמקד במספר פרויקטים במקביל שיאזנו את צבר העבודה". בהקשר זה הוא מדגיש כי "על יזם להבין מהם מידותיו ומגבלותיו ולדעת לעצור כאשר מגיעים לרוויה, גם אם זה אומר שעליו לוותר על פרויקט שעל הנייר נראה ריווחי ביותר". לדברי קצ'נובסקי, נכון יעשו היזמים אם יקצו חלק נכבד מהתקציב לטובת קידום תכנון ולא רק להרחבת הפורטפוליו, שכן צריך לאזן בין כמות הפרויקטים הממומשים לבין הפעילות העתידית".
"אין ארוחות חינם", מסכם קצ'נובסקי, "מדובר על תחום מאוד מפתה וזוהר, שמושך יזמים ושחקנים בשוק לנסות ולהכיל עוד ועוד פרויקטים עם שולי רווח גבוהים, אך הבסיס לכלכלה הוא שככל שהסיכוי עולה כך גם הסיכון. מכאן שעל מנת להצליח, יש לדעת לנהל נכון את הסיכונים, שכן בסופו של יום רק מי שיעשה זאת יידע לנצל את הפוטנציאל בשוק עד תום".
דן קצ'נובסקי הוא מנכ"ל משותף בקבוצת סקאלה, המתמחה בפיתוח פלטפורמות תוכן תוך מיקוד בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית.
לכניסה לאתר הקליקו כאן