סקוט ראיין / צילום: שלומי יוסף
"אנחנו כמעט לא מרגישים את 'אפקט אמזון' במרכזי המסחר שלנו בארה"ב. הסיבה שאני יכול להגיד את זה, היא כי אני בעסקי הקמעונות והנדל"ן המניב המסחרי בארה"ב כבר כ-30 שנה, ויש התפתחות מתמדת. כך אומר סקוט ראיין, מנכ"ל חברת RED, השותפה של חברת הנדל"ן המניב ביג בפעילותה בארה"ב.
לדברי ראיין, "היו כל הזמן שינויים ואבולוציה, הרבה לפני הופעת אמזון. יש שוכרים ועסקים שהיו חמים ופופולריים מאוד לפני 15 שנים, והיום הם נעלמו. פעם אופנה הייתה חלק ניכר ממרכזי המסחר, והיום זה לא כך בכלל. פעם היו קונים בגדים ב-1,500 דולר, והיום נערים ונערות קונים בגדים ב-60 דולר. לכן, מבחינתנו העסקים למעשה נמשכים כרגיל - מהבחינה הזאת שיש כל הזמן שינויים שצריכים להתמודד איתם, ואנחנו רגילים לזה".
RED, שנוסדה בשנת 1994, מחזיקה ומתפעלת כיום מרכזי מסחר בשטח כולל של כ-1.4 מיליון מ"ר, בשיעור תפוסה ממוצע של כ-96%. ביג, הנמצאת בשליטת יהודה ורוני נפתלי, ומנוהלת על-ידי איתן בר-זאב, מחזיקה ב-51 מרכזי מסחר פתוחים, מתוכם 27 בארה"ב.
מניית ביג רשמה מתחילת השנה עלייה של 6%, ובשלוש שנים קפצה ביותר מ-80%. שוויה של החברה בבורסה הגיע לכ-3.6 מיליארד שקל. ראיין הגיע לישראל לכנס משקיעים שערכה ביג בשבוע שעבר בתל-אביב. בכנס השתתפו בכירי החברה שאותה מוביל איתן בר-זאב.
- הפעילות של אמזון גורמת לכם להתאמץ יותר?
"אנחנו תמיד מנסים להסתכל כמה צעדים קדימה, לצפות ולהתכונן למגמות העתידיות בקמעונות. מה שגורם לנו לעבוד יותר קשה זה לא אמזון, אלא רשתות ארציות שסוגרות סניפים בכל ארה"ב וגם במרכזים שלנו. אבל בדרך-כלל, אם אנחנו מאבדים שוכר כזה זה טוב לעסקים, כי הוא סבל מפדיון נמוך או מירידה בהכנסות, ואז אפשר להחליף אותו בעסק טוב יותר", אומר ראיין.
- לא קשה יותר למצוא עסקים חדשים שייכנסו למרכזים במקום כאלה שעוזבים?
"יש לנו שיעור תפוסה יציב של יותר מ-95% כבר כמה שנים. בארה"ב זה לוקח יותר זמן לעומת ישראל או אירופה, אבל זה לא שונה לעומת המצב שהיה לפני חמש או עשר שנים. זה לא עסק קל, אבל יש לנו הרבה ניסיון".
- מה אתה חושב על מצבה של כלכלת ארה"ב?
"אני מאמין שהכלכלה האמריקאית חזקה. למרות ההוריקנים בטקסס ובפלורידה ושריפות הענק בקליפורניה, הכלכלה חזקה מאוד. יש הרבה מאוד בנייה חדשה בעקבות ההוריקנים והשריפות. קשה להשיג היום פלדה ובטון בארה"ב".
- אתה מאמין שהצעדים של הנשיא טראמפ יובילו להגברת הצמיחה?
"לדעתי האישית טראמפ פועל בצורה טובה בסך הכול. אני בטוח שהוא בחור חכם. הוא צריך למצוא דרכים להעביר את רפורמת המס ואת השינויים בתחום הבריאות, ולשם כך הוא צריך ליצור שיתופי פעולה ולהיות פוליטיקאי. אני לא בטוח שהוא יכול. חוקי המס בארה"ב הרבה יותר מדי מורכבים, ואנחנו חייבים להפוך אותם פשוטים יותר, לשפר את מצבו של המעמד הבינוני וגם להגדיל את הכנסות המדינה, וזה לא פשוט. אני מאוד מקווה שהוא יצליח".
לקראת הכנס פרסמה ביג מצגת, שבמסגרתה פירטה RED את הנתונים "האמיתיים" לטענתה לגבי שוק הקמעונות בארה"ב, שלפיהם - לצד שורה ארוכה של רשתות קמעונות שהכריזו על פשיטת רגל מתחילת 2017 (ביניהן "טויס אר אס" ו"רדיו שק"), ויותר מ-10,000 חנויות שנסגרו - נפתחו יותר מ-14 אלף חנויות וסניפים חדשים של רשתות, בעיקר כאלה הקשורים לפעילויות "לייף סטייל" (כמו למשל סניפים של רשתות סופרמרקטים, מסעדות ובתי קפה, בתי קולנוע, חדרי כושר וכו'.) כך שנרשם גידול נטו של יותר מ-4,000 חנויות וסניפים.
מהמצגת עולה ששוק הקמעונות בארה"ב לא נמצא בתהליכי גסיסה, כפי שמשתמע מחלק גדול מהפרסומים באמצעי התקשורת האמריקאיים בחודשים האחרונים. "זה נכון ששוק הקמעונות בארה"ב עובר טלטלה. חלק מהעסקים יפשטו רגל, ואחרים צריכים למצוא דרך להשתנות ולהתאים את עצמם למציאות המשתנה. אלה שיפשטו רגל לא נמצאים במתחמי המסחר שלנו בכלל", אומר ראיין.
- בכלל?
"נכון. כמו ביג, גם לנו יש בארה"ב מתחמים פתוחים, כולם בחוץ. אין לנו קניונים סגורים. ומרכזי המסחר שלנו במצב ממש טוב. אין לנו במתחמים סניפים של רשתות גדולות כמו סירס, למשל, שעומדים בפני פשיטת רגל".
- הצרכנים בארה"ב לא מעדיפים מתחמים סגורים?
"ממש לא. יש לנו מתחמים בכל ארה"ב, והם הוכיחו את עצמם לאורך השנים. אנשים אוהבים לצאת החוצה, לקנות ולבלות - גם בימים חמים וגם בימים מאוד קרים".
בשבוע שעבר הכריזה ביג כי חתמה עם RED על מזכר הבנות לא מחייב לרכישת כ-30% מזכויות המסחר, משרדים וחניון במתחם City Scape, בעיר פיניקס, אריזונה (16 אלף מ"ר). RED יזמה ופיתחה את המתחם ומנהלת אותו, וכן מחזיקה כ-60% ממנו. היא צפויה להמשיך ולהחזיק באחוזי בעלות במתחם גם אם יבשיל המו"מ לכדי עסקה מחייבת.
במקביל, הודיעה ביג כי החלה בהליך למכירת שישה נכסים בארה"ב, בשטח כולל של כ-70 אלף מ"ר. ערך הנכסים בספרי ביג עומד על 181 מיליון דולר. בביג ציינו כי הליך המכירה הוא חלק מאסטרטגיה של התמקדות בנכסים מסוג Life Style, בילוי והסעדה, המבוססים על חוויית לקוח מועצמת, וכן נכסים המאופיינים בעירוב שימושים (כלומר מתחמים הכוללים, לצד פעילות קמעונות, גם משרדים, ואולי גם מלונות ודיור).
- מה עומד מאחורי העסקה שלכם בפיניקס?
איתן בר-זאב: "רד פיתחה לפני כשבע שנים מרכז מאוד גדול במרכז פיניקס, עיר שגרים בה היום כ-6 מיליון איש. יש שם במתחם קמעונות, משרדים, דירות ומלון. אנחנו ניקח חלק מהקמעונות, המשרדים והחניה. אנחנו מאמינים שסוג כזה של נדל"ן, כלומר עירוב שימושים, הוא העתיד. יש כאן יתרון לגודל, ומצב שאתה יכול לספק שירותים במקום אחד. התפוסה שם עומדת ברמה של כ-98%.
"החלטנו לממש חלק מההחזקות שלנו בארה"ב, כחלק מהמדיניות שלנו להתאים את המרכזים לשינויים בתחום הקמעונות. אלה מרכזים שקנינו בשנים 2010-2015, ויש לנו מהם רווחים יפים. באטלנטה למשל, יש לנו שני מרכזים שאנחנו עומדים למכור, וקיבלנו בקשות מ-80 גופים שונים כדי לקבל מידע עליהם.
"השוק האמריקאי הוא עצום, ויש המון גופים שפועלים שם בתחום הנדל"ן - גם קרנות וחברות מחוץ לארה"ב. בשונה מהמצב בישראל, אנחנו גם לא נשלם מס על העסקה, למרות שיהיה לנו רווח יפה שם, כי הכסף יעבור לעסקה בפיניקס, ולעוד שתי עסקאות, בעיר רינו שבנוואדה ובעיר פלאגסטף באריזונה, ובעסקאות שחלוף מהסוג הזה לא משלמים מס.
"מה שאנחנו עושים זה למעשה להשאיר את ההון בארה"ב כמו שהוא, פחות או יותר, בשנה הקרובה. לא נוציא כסף מארה"ב וגם לא נזרים עוד כסף לשוק האמריקאי. בכל אבן דרך שהצבנו לעצמנו נעצור, ננתח את המצב ונמשיך הלאה", מוסיף בר-זאב.
ביג מחזיקה עם שותפים גם בפעילות בסרביה, ההולכת ומתפתחת. פעילות זו כוללת כיום מרכז מסחרי בעיר נובי סאד (העיר השנייה בגודלה בסרביה) בשטח של 37 אלף מ"ר, עוד קניון בבלגרד, שאותו רכשה בינואר השנה מחברת פלאזה סנטרס, וכן שלוש קרקעות המיועדות לפיתוח - בבלגרד, בשאבאץ (Sabac) וביאגודינה (Jagodina). בכוונת ביג להקים מרכז מסחרי בשטח של כ-50 אלף מ"ר על הקרקע בבלגרד.
- אתם מתכננים להרחיב את הפעילות בסרביה?
בר-זאב: "סרביה היא מקום מצוין לצמיחה. פתחנו קניון בבלגרד לפני מספר חודשים, ויש לנו עוד מרכז בנוביסאד. יש לנו שטח בבלגרד שאנחנו עומדים לבנות בו מרכז מסחרי מדהים, והעסק מתקדם טוב בסך הכול.
"אין שם עדיין הרבה תחרות, ויש להערכתנו הרבה פוטנציאל - וכידוע, הרבה מהמשחק כאן זה להיות ראשון ולהשיג את המיקומים הטובים ביותר, וזה מה שאנחנו עושים".
ביג
תחום פעילות: נדל"ן מניב מסחרי
מספר נכסים: 51 מרכזים ועוד 3 בפיתוח
שטחי הנכסים: כמיליון מ"ר
בעלים: יהודה ורוני נפתלי מחזיקים 62.7% מההון
מנכ"ל: איתן בר-זאב
שווי שוק: 3.6 מיליארד שקל
רווח בחצי הראשון של 2017: 263 מיליון שקל
RED
תחום פעילות: פיתוח, תפעול והחזקה של מרכזי מסחר בארה"ב
שנת הקמה: 1994
משרדי הנהלה: פיניקס, אריזונה
מנכ"ל: סקוט ראיין
מספר מתחמים בבעלות: 38
שטח בבעלות: 1.4 מיליון מ"ר
שטח בבנייה: 128 אלף מ"ר
