משרדים של wework / צילום: שירן כרמל
מגמת חללי העבודה השיתופיים, שאותה החלה להפיץ חברת הסטארט-אפ WeWork, היא אטרקטיבית ליזמים ולחברות קטנות שמעוניינים בשטחי משרד משותפים ובהתחייבויות קצרות-טווח. אך מגמה זו עלולה לפגוע בבעלי הנדל"ן המשרדי, כך על פי דוח חדש של גרין סטריט אדוויסורס (Green Street Advisors). הדוח צופה כי עד 2030 תקטין העבודה השיתופית ב-2%-3% את הביקוש המצטבר לשטחי משרד, עקב התפשטות השימוש בחללי עבודה שיתופיים מעסקים קטנים לחברות גדולות.
"השפעה שלילית מתונה על הביקוש לשטחי משרד ועל שוויים של שטחים אלה נראית כעת כהימור בטוח", נאמר בדוח.
הדוח מעריך כי בסוף השנה הנוכחית יהיו בעולם כולו כ-14 אלף חללי עבודה משותפים, לעומת 600 בלבד ב-2010. WeWork לבדה מפעילה יותר מ-20 חללים בלונדון, וכעת היא נמנית עם הדיירים הגדולים ביותר של נדל"ן משרדי בניו-יורק.
תחילה הרוויחו בעלי נדל"ן רבים מהמגמה, מכיוון שלספקיות חללי עבודה שיתופיים יש תיאבון בריא לשטחי משרד, לדברי ג'ד ריגן, אנליסט בגרין סטריט. יש גם סיכוי שהעבודה השיתופית תועיל בסופו של דבר באופן חיובי לבעלי מגדלי המשרדים כמקור צומח של ביקוש, לדברי ריגן.
"אנשים שבעבר נהגו לעבוד בבתי קפה או בחדרי המגורים של עצמם קונים מינוי במגדלי משרדים משותפים", אמר ריגן.
אך פוטנציאל הנזק גדול יותר מפוטנציאל התועלת, על פי דוח גרין סטריט. "הצפי המפחיד ביותר מבחינתם של בעלי הנדל"ן הוא שמשתמשים תאגידיים יבצעו 'מיקור חוץ' של חלקים גדולים של משרדיהם הראשיים והאזוריים למפעילות חללי עבודה שיתופיים", מזהיר הדוח.
בואו נבחן את העסק החדש שהשיקה WeWork במועד מוקדם יותר השנה ליצירת מרכזים שמותאמים לצורכיהן של חברות גדולות שמעסיקות מאות ואף אלפי עובדים. העסק, ששמו Onsite Solutions, משווק את עצמו למעסיקים בעלי דרישות מרחב משרדי גמישות, או מעסיקים שרוצים להציב עובדים בסביבת עבודה עדכנית יותר מאשר במשרד המסורתי.
ריגן אמר כי יזמות כאלה עלולות לפגוע בבעלי הנדל"ן המשרדי מכיוון שחללי עבודה שיתופית דורשים בדרך כלל שטח קטן יותר: כ-7 מ"ר לעובד לעומת קצת יותר מ-16 מ"ר לעובד במשרד המסורתי. כמו כן נוטה משך החכרת חללי עבודה שיתופיים לדיירים גדולים לנוע מ-9 חודשים ועד 5 שנים - פרק זמן קצר משמעותית מחוזה ההחכרה הרווח של 5-15 שנים, לדברי ריגן.
"זה עלול לערער את היציבות והביטחון של תזרים המזומנים של בעלי הנדל"ן המשרדי, וליצור תחלופה רבה יותר של דיירים", ציין ריגן.