אוהד דנוס / צילום: שלומי יוסף
בזמן שגורמים רבים ממתינים לנתונים ברורים שיעידו על ירידה במחירי הדירות, סקירה שביצע השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, מספקת את הסחורה. הבעיה היא שמדובר בסקירה שנכון להיום מבוצעת על ידי שמאי פרטי, ללא תמיכה של לשכת השמאים בסקירה וגם אחרי שבלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הסבירו שמדובר בסקירה לא מייצגת. הבעייתיות בסקירה הזו מתחדדת כאשר יו"ר לשכת השמאים המכהן כיום בתפקיד, חיים מסילתי, התבטא לגביה בעבר ואמר שהחליט לא להמשיך בפרסומה באופן רשמי מטעם לשכת השמאים.
את הסקירה מפרסם דנוס עוד מהתקופה בה כיהן כיו"ר לשכת השמאים, והיא מבוססת, ולדברי דנוס גם נערכת באופן זהה, לסקירה שביצע השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים במשך שנים ארוכות. את הסקירה של השמאי הממשלתי הראשי הוחלט להפסיק לפרסם לאחר ששר האוצר קידם הצעת החלטה בקבינט הדיור, בתמיכה ובעידוד הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שרק האחרונה תהיה רשאית לפרסם נתונים אודות מחירי הדירות וזאת כדי לא לבלבל את הציבור. הצעת ההחלטה הזו עברה ונכנסה לתוקפה, ובעקבות ההוראה שאסרה על השמאי הממשלתי הראשי להמשיך ולפרסם הסקירה החליט דנוס, אז כיו"ר לשכת השמאים, לפרסם אותה מטעם הלשכה.
הסקירה בוחנת מחירי דירות 4 חדרים בלבד, ב-16 ערים בישראל בהן בוצעו מירב העסקאות ברבעון הנסקר. הדירות שנבחנות הן דירות חדשות וגם דירות יד שנייה. בענף הנדל"ן יש מי שטוען שסקירה זו מעניקה תמונת מצב עדכנית ונכונה של מחירי הדיור ויש גם מי שמתנגד לה וטוען שהיא אינה מהימנה מספיק, בעיקר לאור סטיית התקן החריפה של הנתונים בערים השונות. הסקירה מתבססת על דיווחי עסקאות למס שבח.
לאחר ההקדמה הזו, חשוב להסביר כי לא מדובר בבדיקה סטטיסטית אלא בסקירה מוגבלת שתכליתה לתת תמונת מצב של דירות 4 חדרים בלבד, בערים נבחרות ברחבי הארץ. זאת בניגוד למדד הדירות של הלמ"ס שמתייחס לעשרות יישובים ולכלל גדלי הדירות כמו גם לפרמטרים נוספים.
ועכשיו לתוצאות הסקירה כפי שפרסם אותן היום דנוס. על פי הסקירה, נראה שלאחר רבעונים ארוכים של עלייה במחירי הדירות, נתוני הרבעון השלישי מעידים על ירידות מחיר במספר ערים. כך, בהשוואה לרבעון הקודם (רבעון שני 2017) נרשמה ירידה במחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בערים: הרצליה (ירידה בשיעור 8%), חולון (2% ירידה), כפר סבא (2% ירידה), מודיעין (ירידה בשיעור אחוז אחד), פתח תקווה (1% ירידה), רחובות (1% ירידה) ותל אביב (ירידה בשיעור 5%). בשאר הערים בסקירה נרשמה עליית מחירים בהשוואה לרבעון הקודם: באילת, אשדוד, אשקלון, באר שבע, ראשון לציון ורמלה נרשמה עליית מחיר בשיעור 1%, בחיפה נרשמה עליה בשיעור 4% ,בנתניה עליה בשיעור 4% ובירושלים עליה בשיעור 3%. סך הכל, מעידה הסקירה על ירידה של 0.2% במחיר הממוצע של דירות 4 חדרים ב-16 הערים שנסקרו. במקביל, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, רק בארבע ערים נרשמו ירידות, חלקן משמעותיות. כך, בהשוואה לרבען השלישי 2016, נרשמה ירידת מחיר של 1% באשדוד, ירידה בשיעור 10% בהרצליה, ירידה בשיעור 5% בירושלים וירידה בשיעור 7% בתל אביב. שאר הערים כאמור רשמו עלייה במחיר הממוצע של דירות 4 חדרים. העלייה הבולטת נרשמה ברמלה (10%), באשקלון (10%) רחובות, ראשון לציון ומודיעין (עליה בשיעור 6% בכולן). בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, מעידה הסקירה כי המחיר הממוצע הכללי בכל הערים רשם עלייה בשיעור 1.6%.
דנוס מנסה להסביר את נתוני הסקירה וכותב: "נכון להיום, נבלמה עליית המחירים בישראל. זאת, כאשר קצב עליית המחירים השנתי הינו בשיעור מינימאלי של 1.6% בלבד, ביחס לרמות השיא של הרבעון השלישי של 2016. בעיר תל אביב, לראשונה מאז הרבעון הראשון של שנת 2016, ירד שוויה של דירת 4 חדרים ממוצעת אל מתחת לרף ה-3 מיליון שקל וזאת, למרות הגידול בכמות העסקאות שנרשמה ברבעון הנסקר. בעיר הרצליה נמשכת ירידת מחירים חריגה המאופיינת במיעוט עסקאות. בערים ראשון לציון ומודיעין, בהן נמכרו עשרות דירות בפרויקטים של "מחיר למשתכן", לא ניכרה השפעת התכנית על מחירי המכירה של דירות בשוק החופשי. ועם זאת, הירידה הדרמטית בהיקף העסקאות מהרבעון המקביל אשתקד (בשיעור של 45%) מלמדת שלא מדובר בשוק נדל"ן המתפקד באופן נורמלי, כי אם בשוק המצוי בתקופת שפל שעיקרה נובע מציפייה לירידות מחירים. כיצד עובדות אלה משפיעות על הנושא החשוב באמת שהוא הגדלת ההיצע באזורי הביקוש, לא ניתן לדעת מאחר והנתון על מלאי הדירות שאינן מכורות אינו מתפרסם מזה תקופה ארוכה. היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש ספטמבר 2017 עמד על כ-3.95 מיליארד שקל, נמוך בכ-19.4% יחסית לחודש ספטמבר 2016 , וזאת, כתוצאה מהמשך ההאטה הדרמטית בפעילות בענף. הציבור קונה כיום פחות דירות ומכוון לישובים זולים יותר ולדירות זולות יותר, ושם מתקיימת רמת פעילות מינימאלית הכרחית".