הסדר החוב השני של קבוצת הנדל"ן אפריקה ישראל עומד לפני סיום, כשנה וחצי לאחר שהחל. אתמול (ד') בערב הודיעו נאמני שלוש סדרות אגרות החוב (כ"ו-כ"ח) של אפריקה ישראל כי הצעתה של קבוצת סיידוף האמריקאית זכתה לתמיכה של רוב מחזיקי האג"ח של החברה בהצבעה שהתקיימה שעות אחדות קודם לכן.
קבוצת סיידוף נמצאת בבעלותו של נתי סיידוף מארה"ב, שהופיע במפני מחזיקי האג"ח באסיפה מיוחדת שהתקיימה בשבוע שעבר. בעקבות תוצאות ההצבעה, יפעלו נאמני האג"ח יחד עם אנשי סיידוף ובכירי אפריקה לצורך הגשת בקשה לביהמ"ש לאישור הסדר חוב לחברה על בסיס סעיף 350 לחוק החברות.
בהודעת הנאמנים נמסר כי באסיפות של שלוש הסדרות השונות תמכו מרבית המחזיקים בהצעה לביצוע הסדר חוב כולל באפריקה ישראל בדרך של הכנסת משקיע, כאשר כנגד מסלול זה עמד לבחירה המסלול השני של מימוש חלק מנכסי החברה - להם הוגשו מספר הצעות רכישה (ע"י מוטי בן משה, עמוס לוזון ולי קוסברג-גד זאבי). בנוסף אישרו המחזיקים את הסעיף הקורא לנאמנים לפעול להשלמת ההסדר עם סיידוף על פי תוכנית ההסדר המופרטת שהעביר למחזיקים. עם זאת, תוצאות מפורטות עם נתוני ההצבעות לא פורסמו אתמול ואמורים להתפרסם רק הערב.
בכך צפוי להסתיים עידן לב לבייב כבעל השליטה באפריקה ישראל לאחר כ-20 שנה - תקופה שמחציתה הראשונה התאפיינה במסע השקעות ראוותני וחובק עולם, ושבמהלכה נסק שווי החברה לשווי של כ-30 מיליארד שקל, ובמציתה השנייה נאבקה החברה ללא הצלחה עם נטל החובות העצום שרובץ עליה, נזקקה לשני הסדרי חוב, והיא נסחרה הבוקר בשווי זעום של פחות מ-60 מיליון שקל (היום נפלה המניה בשיעור חד של כ-30% - והיא תהפוך לחסרת ערך אם ההסדר יאושר במתכונתו הנוכחית).
עבור נתי סיידוף, מדובר כנראה בהשקעה הגדולה הראשונה שהוא מבצע בישראל בתחום הנדל"ן, מאז שעזב את המדינה. לפי ויקיפדיה, סיידוף נולד בישראל בשנת 1957 ובהמשך היגר לארה"ב לצורך לימודים אקדמאים ונשאר שם. הוא בוגר תואר ראשון בכלכלה מ-UCLA שהחל את הקריירה העסקית שלו כסוחר יהלומים, לפני שעבר לתחום הנדל"ן וצמח בו באמצעות רכישת נכסים והשבחתם. סיידוף, שמתגורר בלוס אנג'לס, גם נחשב לתורם גדול לארגונים יהודיים וציוניים שונים בעולם.
בקיץ האחרון הגיע נתי סיידוף להציג עצמו ואת פועלו בפני הגופים המוסדיים שמחזיקים באג"ח של אפריקה ישראל, לאחר שמחזיקי האג"ח בחרו בו לנהל עמם משא ומתן בלעדי על רכישת השליטה בחברה. מאז ידע המו"מ בין אנשי סיידוף לנציגות המחזיקים עליות ומורדות, אולם בסיומו הושגה הסכמה וזו הוצגה בשבוע שעבר באסיפת מחזיקים.
לאותה אסיפה הגיע במיוחד גם נתי סיידוף עצמו כדי להציג את עצמו בפני כלל המחזיקים. "זה כבוד בשבילי להיות פה", הוא אמר באותה אסיפה. "אני דור שני בארץ, נולדתי כאן ועזבתי לארה"ב לפני יותר מארבעים שנה. אפריקה ישראל זה מושג שגדלנו עליו, ואם תרצו בנו אז זה יהיה כבוד שלנו לנהל את החברה הזאת ולהוביל אותה לכיוון הנכון. החברה היא טובה אבל היה לה חוסר מזל בכמה דברים ועסקים שלא צלחו אבל לדעתנו החלקים שנשארו הם בריאים".מאז כבר הספיק סיידוף לחזור לארה"ב, אולם הוא צפוי לשוב לכאן בשבועות הקרובים ככל שיתקדם ההליך המשפטי של העברת אפריקה ישראל לידיו.
מחזיקי האג"ח הפכו אשתקד לבעלי השליטה דה פאקטו באפריקה ישראל, לאחר שהחברה שהייתה בשליטת לב לבייב הודיעה כי אין באפשרותה לפרוע את חובותיה כלפיהם, שמסתכמים כיום לכ-3 מיליארד שקל. בידי אפריקה ישראל נכסים רבים, ואולם אלו מסתכמים לשווי נטו של כ-2.24 מיליארד שקל בלבד, כלומר נמוך יותר מסך חובותיה, וזאת על פי אומדן שווי ממוצע שביצע רו"ח איציק עידן מפירמת בייקר טילי, המשמש כיועץ לנציגות מחזיקי האג"ח.
מה מקבלים מחזיקי האג"ח?
נסיונו ארוך השנים של סיידוף בתחום הנדל"ן, הביא אותו לחפש אחר השקעות בישראל ולסמן את אפריקה ישראל כאחת ממטרותיו. הסכם ההשקעה שלו בחברה מתבסס על קבלת בעלות מלאה עליה תמורת הזרמת הון ליצובה. בעלי המניות הקיימים, כלומר לב לבייב שמחזיק ב-48% מהחברה והמשקיעים מהציבור שמחזיקים ב-52% הנותרים, אמורים לאבד את מלוא השקעתם מאחר שהמניות שבידיהם מתוכננות להימחק ולהתבטל - לפי שעה ללא תמורה.
מחזיקי האג"ח יקבלו במסגר ההסדר עמו חבילה הכוללת 500 מיליון שקל במזומן, 1.57 מיליארד שקל בשתי סדרות אג"ח, 2% ממניות אפריקה נכסים בשווי כ-50 מיליון שקל, מנגנון אפסייד בשווי של כ-40 מיליון שקל במקרה של הנפקת דניה סיבוס, וכן שעבוד על הקרקע ברוסיה, ששוויה מוערך ב-25 מיליון שקל. רו"ח איציק עידן העריך את שוויה הנומינלי של הצעת סיידוף, וזה עומד לדעתו על 2.18 מיליארד שקל, ומשקף תספורת של יותר מ-27% על החוב.
מי שחיפש עבור סיידוף את ההשקעות בישראל הוא עו"ד תמיר כהן, מנהל פיתוח העסקים של הקבוצה. כהן התראיין לפי חודשים אחדים לגלובס וסיפר כי קבות סיידוף פעילה כבר 40 שנה בשוק הנדל"ן האמריקאי, וכי כיום היא מחזיקה בנכסים מניבים ובקרקעות בשווי של כמה מיליארדי דולרים הפרוסים בכל רחבי ארה"ב.
כהן הסביר אז כי אחד היתרונות המרכזיים של קבוצת אפריקה ישראל הוא הסינרגיה בין החברות השונות. "אנחנו מחפשים לנהל את העסק, להשביח אותו, להציף לו ערך ואולי להכניס אותו למקומות שהוא לא נמצא בהם, כדי לבנות עסק טוב יותר".
לאפריקה ישראל שתי זרועות מרכזיות ועוד כמה נכסים קטנים שחלקם עשוי להימכר לאחר העברת הבעלות לידי סיידוף. הזרוע המרכזית של הקבוצה היא חברת אפריקה נכסים, שפעילותה מתחלק בין השכרת בניינים משרדים בישראל ולפעילות ייזום, פיתוח, מכירה והשכרה של נכסים ומניבים ודירות מגורים בחלק ממדינות מזרח אירופה. אפריקה נכסים נסחרת בבורסה לפי שווי של 2.44 מיליארד שקל, כשבידי אפריקה ישראל כ-56% ממניותיה.
כמו-כן, מחזיקה אפריקה ישראל במלוא הבעלות על חברת דניה סיבוס, שנחשבת לאחת מקבלניות הבניה והתשתיות הגדולות בישראל. דניה סיבוס גם מחזיקה ב-74% ממניות יזמית הבניה למגורים, אפריקה מגורים, שנסחרת בבורסה לפי שווי חברה של כ-920 מיליון שקל.
בנוסף, מחזיקה אפריקה ישראל גם במזומנים בשווי של כ-260 מיליון שקל, וכן ב-36% מהחברה המפעילה את כביש 6. אחזקה זו מוערכת בכ-150 מיליון שקל ומבוקשת מאוד בידי חברת שיכון ובינוי שמחזיקה בנתח נוסף ממניות החברה המפעילה.
עוד בידי הקבוצה, קרקעות בישראל בשווי של כ-30 מיליון שקל ושיעבוד על קרקע ברוסיה (קואגז) בשווי של כ-25 מיליון שקל, שיועבר במסגרת ההסדר לידי המחזיקים. אתמול העביר בעל השליטה הנוכחי באפריקה ישראל, לב לבייב, התחייבות לסייע למחזיקי האג"ח למכור בתוך שלוש שנים את הקרקע תמורת סכום שלא יפחת מ-20 מיליון שקל.
בנוסף, התחייב לבייב לשלם למחזיקי האג"ח 18 מיליון שקל עבור אופציות לרכישת מניות אפי פיתוח שבידיהם. מדובר באופציות שקיבלו המחזיקים במסגרת העסקה שבה רכש לבייב אשתקד את השליטה באפי פיתוח מידי אפריקה ישראל תמורת 550 מיליון שקל.
עסקאות אלו מותנות בקבלת פטור מתביעות כנגד לבייב ושאר נושאי המשרה בקבוצת אפריקה ישראל, אותו הסכימה קבוצת סיידוף להעניק במסגרת הצעתה הסופית להסדר החוב.