חנן שמש / צילום: איל יצהר
לאחר כמה עיכובים ומהמורות, דיווחה השבוע (ב') קרן הגשמה כי הצליחה להשלים גיוס של כ-43 מיליון שקל (12.4 מיליון דולר) עבור פרויקט יזמי בתחום המגורים בעיר פורטלנד שבאורגון, ארה"ב.
גיוס ההון הנוכחי, באמצעות תשקיף לציבור, אמור היה להיפתח להזמנות כבר לפני שלושה חודשים (ב-10 בספטמבר), אבל נדחתה ב-30 יום, לאחר שרשות ניירות ערך השהתה את המהלך בעקבות פרסום תוכן שיווקי, "שלא עולה בקנה אחד עם הנחיות הרשות". זאת, לאחר שהגשמה פרסמה לקראת תחילת הגיוס סרטונים בפייסבוק (שלאחר מכן הוסרו לבקשת הרשות) לצד תוכן שיווקי ומודעות בעיתונים.
זהו כבר התשקיף הרביעי של הגשמה, המשקיעה בפרויקטי נדל"ן יזמי ומניב בחו"ל באמצעות גיוס כספים מהציבור הרחב ("מימון המונים"), כאשר הגיוס הכולל של הקרן מתחילת השנה כבר מסתכם בכ-130 מיליון שקל.
סכום המינימום להשקעה בפרויקט פורטלנד עמד על כ-105 אלף שקל (30 אלף דולר), והגיוס הנוכחי היה הגבוה ביותר של הקרן מתחילת השנה. בהגשמה העריכו כי התשואה השנתית הצפויה מהפרויקט תהיה 18%.
אלא שבעוד הגיוסים הראשונים של הגשמה נסגרו בתוך שעות ספורות, הרי שהגיוס הנוכחי היה ממושך הרבה יותר, ועשוי להעיד על ירידה בהתלהבות מהמודל שמציעה הקרן, הנמצאת בשליטת היזם אבי כץ והיו"ר חנן שמש.
"יש לנו תוכניות עמוסות ל-2018"
למרות הצפי לתשואה גבוהה בפרויקט פורטלנד, משך הגיוס התארך משמעותית - וגרמו לכך התערבותה של רשות ניירות ערך, עיתוי החגים השנה, סכום הגיוס הגבוה יחסית וכנראה גם הירידה במפלס ההתלהבות של המשקיעים מהזרמת כספים לפרויקטים בחו"ל. לאחר השלמת ההנפקה הנוכחית, מגיע היקף גיוסי ההון של הגשמה ליותר מ-130 מיליון שקל בארבע הנפקות שונות השנה.
עלותו הכוללת של פרויקט פורטלנד נאמדת ב-83 מיליון דולר, והוא צפוי לכלול בניין מגורים עם 163 דירות, 170 חניות וכ-60 מחסנים. הקמת הפרויקט צפויה להימשך כשנתיים וחצי.
הגשמה מחזיקה באמצעות השותפות המנפיקה ב-73% מהפרויקט, והיזם, קבוצת PHK שבשליטת פטריק קייסי, מחזיק בכ-27%. עיקר המימון לפרויקט יגיע מחברת Canyon Partners Real Estate, בהיקף כולל של כ-220 מיליון שקל (63.5 מיליון דולר) - 79% מהעלויות הצפויות.
חנן שמש, יו"ר קרן הגשמה, לא מוטרד במיוחד, לדבריו, מההתרחשויות סביב הגיוס האחרון שעיכבו את השלמתו.
- האם תורידו את תדירות ההנפקות של הגשמה באמצעות תשקיף?
"לא. אנחנו לא מרגישים האטה בקצב הפעילות. מה שקרה, גרם בסך הכל לחידוד של נהלים מול רשות ניירות ערך, ומבחינתנו זה טוב שהכללים יהיו ברורים יותר כעת. יש לנו תוכניות מאוד עמוסות לשנת 2018, ואנחנו עובדים כעת במקביל על שלוש עסקאות שמיועדות לתשקיפים. זה תהליך שלוקח בדרך כלל שלושה-ארבעה חודשים".
- על רקע עליית הריבית בארה"ב, תשנו את המיקוד לכיוון אירופה ובריטניה?
"ארה"ב זה מקום גדול מאוד, ואת התנועה שלנו בתוך ארה"ב אנחנו עושים כבר הרבה מאוד זמן. אנחנו מחפשים את העסקאות שלנו שם בפינצטה. באטלנטה, למשל, היו לנו עשרות עסקאות, ושם אנחנו כבר לא פועלים, כי המחירים גבוהים, לדעתנו. אז אנחנו עובדים לאזורים אחרים, כמו אורגון למשל, שם אנחנו מזהים פוטנציאל גבוה - ויש הרבה אזורים כאלה בארה"ב".
- מה לגבי אירופה ובריטניה?
"לאחר תקופה ממושכת אנחנו רואים בלונדון התייצבות, ובאחרונה מרגישים שיפור מסוים באווירה שם. אנחנו פועלים בספרד ומסתכלים גם על פולין. כך שאנחנו בודקים שווקים חדשים כל הזמן".
- מי שהשקיע באנגליה לפני שנתיים או שלוש, הפסיד הרבה כסף בגלל הפיחות בליש"ט.
"נכון, אם אתה בודק את ההשקעה בשקלים. אבל אנחנו תמיד בודקים את התשואה במונחי מטבע מקומי. בשנה האחרונה דווקא היתה עלייה בשער הליש"ט מול הדולר. שם המשחק הוא פיזור וניהול נכון של הסיכונים - את זה אנחנו תמיד מדגישים למשקיעים שלנו".
בשנה האחרונה הסתבכה קרן הגשמה בפרויקט יזמי להקמת דירות יוקרה בלונדון. ההסתבכות הגיעה בזמן לא טוב, על רקע תהליך הברקזיט, שהביא לשפל וירידות מחירים בשוקי הנדל"ן של בריטניה בשנה וחצי האחרונות. בפרויקט "רחוב פולנד", הנמצא בסמוך לכיכר אוקספורד בלונדון, היזם שאמור היה להקים את הפרויקט ולאחר מכן למכור אותו, נטש אותו, לאחר שלא הצליח לגייס את ההון הדרוש להשלמתו. מאז עושים בהגשמה מאמצים למכור את הפרויקט ולהחזיר את ההשקעה של הקרן, בהיקף של 2 מיליון ליש"ט (מתוך השקעה כוללת בסך כ-22 מיליון ליש"ט).
- מה קורה עם פרויקט "רחוב פולנד" בלונדון?
"זה פרויקט ספציפי שהתחלנו לפני כמה שנים בתחום ה'היי-אנד' , דירות יוקרה. הפרויקט הסתיים ועומד למכירה. אנחנו מאוד מאמינים בשוק, ולכן מחכים בסבלנות וללא לחץ למכור אותו במחיר מתאים. עד היום לא קרה לנו מקרה דומה, שנוצר מצב הפסדי וסיכון לכספי המשקיעים, אבל אם אנחנו רואים שיש סיכון כזה. אנחנו מוותרים על דמי ההצלחה בפרויקטים אחרים, שאותו משקיע שותף בהם, עד לגובה החזר ההון העצמי שלו. בדרך כלל, המשקיע הממוצע משתתף בארבעה פרויקטים שלנו".
הגשמה פורטלנד
הפרויקט: בניין מגורים בן 163 דירות בפורטלנד, אורגון
עלות כוללת : 83 מיליון דולר
היקף ההנפקה בת"א: 12.4 מיליון דולר
חלקה של הגשמה בפרויקט: 73%
משך הקמה ומכירה: 30 חודשים
תשואה שנתית צפויה: 18%
מינימום השתתפות בהנפקה: 30 אלף דולר