המטה של אמזון בסיאטל./ צילום::Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
מי רוצה להיות שכן של אמזון, ענקית הקמעונות המקוונת? יש הרבה קופצים על ההצעה, למרות שבכלל לא בטוח שכל השכנים בפוטנציה - בעלי בתים ועסקים, קונים ושוכרים - ייהנו מהשכנות הזו.
בספטמבר האחרון הכריזה אמזון שהיא תקבל הצעות מערים ברחבי ארצות הברית לקראת החלטה על מיקום מה שמכונה HK2, המטה הפיזי השני שלה, שיתוסף לזה שבסיאטל. ענקית קמעונאות וגם טק (מחשוב ענן, זוכרים), קבעה תנאי סף מסוימים לערים שהיא תשקול: אזור עירוני של מיליון תושבים לפחות, עם נמל תעופה בינלאומי וטיסות נון-סטופ לסיאטל.
כל ההצעות הוגשו עד 22 באוקטובר, והכוונה היא לסיים את הסינון ולהכריז על העיר הזוכה בשנה הבאה. בדיעבד התברר שאמזון קיבלה 238 הצעות שונות מערים ומחוזות ברחבי צפון אמריקה, כלומר גם מקנדה וממקסיקו, בתהליך המכרז הפתוח על ההטבות וההקלות שהיא תקבל מהרשות המקומית המאושרת שתיבחר. כמה מאושרת? בהמשך ננתח את השלכות הזכייה הצפויות על קבלי שוק הנדל"ן השונים.
אמזון, קמעונאית האינטרנט המובילה בעולם, הודיעה שהיא תשקיע יותר מ-5 מיליארד דולר במטה החדש, שצפוי ליצור להערכתה עד 50,000 מקומות עבודה, לא פחות. החברה קיבלה הצעות מ-54 מדינות, מחוזות וטריטוריות בארה"ב, קנדה ומקסיקו, כולל אפילו פורטו ריקו, שנפגעה קשות על ידי סערת ההוריקן "מריה" לפני כחודשיים, ואין לה מה להפסיד מהזמנה של אמזון להשתקע בה, רק להרוויח (פורטו ריקו עומדת לפרוס מחדש את החובות שלה באישור בית משפט).
אזורים וערים מ-43 מדינות ארה"ב, ממיין בצפון-מזרח עד אלסקה בצפון מערב, כולל וושינגטון הבירה, הגישו את הצעותיהם, מסרה אמזון. ההצעות הקנדיות באו מהמחוזות אלברטה, בריטיש קולומביה, מניטובה, נובה סקושה וקוויבק. מקסיקו שיגרה הצעות ממדינות המחוז צ'יהויאיה, הידלגו וקוורטרו.
אמזון לא חשפה את מגוון התמריצים שהציעו לה הערים המתחרות, אבל ברור שהיא קיבלה הצעות נדיבות להקלות מס ולקרקעות בזול. ניו ג'רזי, לדוגמה, הודיעה עוד לפני סגירת המכרז כי תציע זיכויים בשווי פוטנציאלי של 7 מיליארד דולר ממסים מדינתיים ועירוניים אם אמזון תבחר בעיירה ניוארק בתחומה, ותממש את הבטחות יצירת מקומות העבודה שלה.
ראש עיריית סטונקרסט, שהיא פרבר של אטלנטה, ג'ורג'יה, הודיע שהעיר שלו תהפוך כ-1,200 דונם של אזור תעשייה לעיר חדשה שתיקרא, איך לא, "אמזון".
הנה ניסיון לנחש איך יושפעו קבוצות העניין הללו בעיר שתזכה ב"פרס אמזון".
מחירי הדיור יזנקו: עובדי אמזון לא יהיו לבד
לא משנה היכן תבחר אמזון לבנות את ביתה השני בצפון אמריקה, מחירי הדיור צפויים לזנק. מאז שאמזון חיזקה את נוכחותה בשכונת סאות יוניון בסיאטל לפני שבע שנים, מחירי הבתים (ודירות) בעיר כולה זינקו ב-33% ודמי השכירות למגורים זינקו ב-47%, לפי אתר הנדל"ן הארצי האמריקאי Zillow.
ומאחר שפרויקט HQ2 צפוי למשוך אליו חברות נוספות - ממתחרות מבוססות עד חברות הזנק בתחילת דרכן - עובדי אמזון לא יהיו היחידים שיחפשו דיור. שוק הנדל"ן המקומי יגיב להגעת אמזון בהתאם לדרגת הגמישות שלו, אומרת הכלכלנית הראשית של אתר ריאלטור.קום, דניאל הייל, לאתר מרקטווץ'.
ערים כמו בולטימור (מרילנד) או טמפה (פלורידה) יוכלו לספק בקלות יחסית את הביקוש הנוסף שחברה כמו אמזון תיצור מפני שיש להן מקום להרחיב את הפרברים. אבל לחלק מהערים שכבר מפותחות גם בפרברים, יהיה קושי לספק את עתודות הקרקע והנדל"ן שיהיה בהן צורך כשמעסיקה גדולה חדשה מגיעה העירה. התוצאה תהיה שוק נדל"ן תחרותי עד לוהט, שישפיע על בעלי דירות, על קונים ועל שוכרים ומשכירים.
השוכרים: יתקשו לשמור על נכסים בני השגה
אפילו דיירים למופת, שמשלמים את השכירות בזמן ושומרים על הנכס כעל בבת עינם, יהיו חשופים יותר לעליית דמי שכירות כאשר העיר הופכת לפתע לפופולרית מאוד, ובעלי נכסים רואים לנגד עיניהם עוד ועוד משטחי שטרות ירוקים. "אין הרבה אופציות לשוכרים שמתגוררים בנכס שלבעלים שלו יש זכות חוקית להעלות את דמי השכירות", אומר דובר של NeighborWorks America, מלכ"ר שתומך בפיתוח שכונות בארה"ב.
האופציות שיישארו הן להישאר בנכס, וכך לחסוך את דמי התיווך באיתור דירה חדשה להשכרה. דמי התיווך יכולים להגיע במקרה הטוב לשכר דירה חודשי, שיכול להגיע לאלפי דולרים.
הנשארים יחסכו גם את עלויות ההובלה, אבל הנקודה החשובה יותר היא משא ומתן על הארכת תקופת השכירות. המצב כיום בארה"ב הוא ששוכרים רבים יתקשו להשיג חוזים של 18 חודש, ובהסכם תיכלל העלאת שכירות שנתית מסוימת, אומר נשיא חברת הנדל"ן סיטי הביטאטס מניו יורק. הסיכון שבאסטרטגיה הזו הוא, כמובן, שעליית השכירות תיבלם בשוק, אבל לא בחוזה השכירות.
הידיעה שאמזון מגיעה העירה צריכה לגרום לשוכרים לשקול לקנות נכס, אומר אותו נשיא חברת נדל"ן. "המחירים אמנם עולים בשווקים רבים, אבל ריביות המשכנתאות נשארות נמוכות, ומוסדות ההלוואה מציעים מגוון של מוצרים עם מקדמות נמוכות", הוא מוסיף.
הנה צפירת הרגעה אחת - אמזון הודיעה שהמטה השני יוקם בשלבים. ההשקעה של 5 מיליארד דולר תתפרס על פני 15-17 שנים, לפי הוול סטריט ג'ורנל. ב-2019, בעוד שנתיים, החברה מקווה להגיע ל-50,000 מ"ר של שטח משרדי מוכן במטה החדש.
בעלי הדירות: יהיו הזוכים הגדולים
בעלי הנכסים יוכלו להשיג יותר "הום אקוויטי", הלוואות כנגד הנכסים שלהם, ויהיו להם גם הזדמנויות החלפת משכנתאות קורצות יותר, אבל זה לא אומר שהעלויות שלהם לא יעלו. מסי הנדל"ן, לדוגמה, מתעדכנים תקופתית על פי ערכי הנכס. ביקוש גדול יותר משמעו גם עליות מחירים של מזון ובנזין מקומיים. יש שטוענים שההתייקרויות במיסי הנדל"ן והמחירים המקומיים דוחפים בעלי נכסים במקומות כמו אזור מפרץ סן פרנסיסקו או נשוויל (טנסי) לברוח מהם.
בעלי נכסים יכולים להפוך למשכירים ב-Airbnb, למשל, כדי לכסות את העלויות החדשות. בערים רבות קיימת גם אופציה של הנחת ארנונה לאזרחים ותיקים.
פוליטיקה מקומית: מחסור בהיתרי בנייה
אחד מהגורמים לעליות המחירים בשוקי נדל"ן בארה"ב הוא מיעוט של בנייה חדשה. בסיאטל, העירייה אינה נענית לדרישות הקבלנים לעוד היתרי בנייה. חוקי המתאר בערים כמו סן חוזה שבקליפורניה, גורמים למחירים לנסוק - עוד לפני שחברה כמו אמזון מגיעה.
חוקי מתאר גמישים יותר יכולים לעודד בנייה להשכרה, שתעשיר את בעלי הנכסים, ומאידך תקל את לחצי ההתייקרות של דמי שכירות באזורים הקיימים.
אלו שמחפשים נכס לקנייה בשוקי הנדל"ן הלוהטים בארה"ב, כמו סיאטל, נתקלים בהיצע מוגבל של נכסים, בייחוד של דירות לזוגות צעירים. הקלת מתן היתרי הבנייה יכולה לעזור לעיר שתזכה באירוח אמזון לעמוד בביקוש הגואה לנכסים. תוספת הנכסים החדשים לא בהכרח תשפיע לרעה על השוק הנוכחי. לכן, לבעלי הנכסים, המשכירים והשוכרים כדאי לשקול פעילות פוליטית בזירה המקומית לטובת הקלות בהיתרי בנייה. הפעילות הזו יכולה לבוא לביטוי בבחירת חברי מועצה ידידותיים יותר לפיתוח עירוני מואץ.