מיסוי/צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב
במהלך חודש נובמבר 2017 הודיעה קרן השקעות במקרקעין (קרן REIT) האמריקאית CMCT (CIM Commercial Trust Corporation) על רישום כפול והנפקה של מניות בכורה ומניות רגילות בבורסה לניירות ערך בתל אביב. כניסתן של קרנות REIT זרות להשקעה בארץ, יוצרת סוגיות מיסוי שחשוב לתת עליהן את הדעת, ובמאמר זה אציג את העיקריות שבהן.
קרן REIT (Real Estate Investment Trust) היא קרן שמטרתה החזקה וניהול נדל"ן מניב עבור משקיעים. היא מהווה תחליף להשקעה ישירה של משקיעים בנדל"ן ובכך תורמת לפיזור הסיכון ומאפשרת השקעה משותפת בנדל"ן מניב. כמו כן היא מקנה אפשרות להשקיע באמצעות סכום נמוך יחסית וליהנות מתשואה מנכסי נדל"ן מניב.
בשנת 2006 תיקן המחוקק את הוראות פקודת מס הכנסה במטרה להקל על יזמים להקים קרנות ריט בישראל. על קצה המזלג, ולמעט חריגים, רואים בהכנסות המחולקות מקרנות ריט כהכנסתם של בעלי המניות בה, שלא מיגיעה אישית, בהתאם למקור ההכנסה שממנו הופקה או נצמחה בידי הקרן, במועד חלוקתה.
גם בהתאם לדין בארה"ב, מיסוי השקעה בקרנות ריט יהיה בהתאם למקור ההכנסה בגינה בוצעה חלוקה על-ידי הקרן. בהתאם לדיני המס בארה"ב, יש לסווג את מקור ההכנסה בגין קרן ריט ל-3 סוגים עיקריים:
1. Ordinary income (להלן: "הכנסות רגילות") - ככלל, הכנסות שכירות מנכסי מקרקעין או הכנסות עסקיות אחרות (לרבות הכנסות מדיבידנד ו/או מריבית).
2. Capital Gains (להלן: "רווחי הון") - ככלל, רווחים ממכירת נכסי נדל"ן או ממכירת ניירות ערך סחירים. רווחים אלה אינם כוללים הכנסות מדיבידנד או מריבית.
3. Return of Capital (להלן: "החזר הון") - בהתאם לדיני המס בארה"ב, תסווג חלוקת דיבידנדים מהחברה לבעלי המניות בה תחילה כנובעת מהכנסות רגילות ו/או מרווחי הון, אם סכום חלוקת הדיבידנדים עולה על ההכנסות הרגילות ורווחי ההון מסווגת החלוקה כהחזר הון ולא אירוע מס בארה"ב.
טרם הנפקתה בבורסה לניירות ערך, פנתה החברה בבקשה להחלטת מיסוי מקדמית להסדיר את המס החל על בעלי מניות החברה, בהיבט סיווגה של ההכנסה, ניכוי מס במקור בידי חברי הבורסה וחובות הדיווח של בעלי המניות.
בהחלטת המיסוי נקבע כי תושב ישראל יחויב במס בישראל במיסוי חד-שלבי בתמהיל, לפיו הכנסות רגילות (Ordinary Income) יסווגו כהכנסות שמקורן בסעיף 2(1) לפקודה - הכנסות מעסק; הכנסות שמקורן בהכנסות מרווח הון (Capital Gain) יסווגו כהכנסות מרווח הון; והכנסות שמקורן בהחזר הון (Return on Capital) יסווגו כהכנסות מרווח הון.
במועד חלוקת כספים על-ידי הקרן, ינוכה מס במקור בשיעורי המס החלים על הכנסות מדיבידנד ללא תלות בסיווג ההכנסה, כאשר ניכוי המס יהיה מסכום ההכנסה ברוטו, לפני ניכוי מס זר בארה"ב, ככל שנוכה. בעת מכירת מניות החברה, ינוכה מס במקור מרווח ההון בדומה לכל מכירת נייר ערך בבורסה. בעל מניות שיבקש זיכוי על המס הזר ששולם בחו"ל, יגיש דוח לצרכי מס וזיכוי המס יתקבל בהתאם למקור ההכנסה ממנו היא חולקה, והכול בכפוף להוראות הדין בישראל ולאמנת המס עם ארה"ב. בעלי מניות החברה לא יהיו חייבים להגיש דוח שנתי על החזקתם במניות החברה, למעט אם חייבים על פי דין ולמעט אם יבקשו זיכוי על המס הזר.
באופן כללי, תושב חוץ (יחיד או חברה) חייב במס על הכנסה שנצמחה או שהופקה בישראל. ככל שהחברה תמשיך להיות חברה תושבת חוץ וככל שלא תחזיק בנכסים בישראל (במישרין או בעקיפין), תושב חוץ לא יהיה חייב במס בעת חלוקה על-ידי החברה ו/או בגין מכירת מניותיה.
■ עו"ד טלי ירון-אלדר היא שותפה מנהלת במשרד ירון-אלדר פלר שורץ ושות' ונציבת מס הכנסה לשעבר. אוהד בוגנים הוא עו"ד במשרד