משה כחלון, שר האוצר צילום: תמר מצפי
מיעוט העסקאות בענף הנדל"ן למגורים וגם מיעוט התחלות בנייה בתוכנית מחיר למשתכן הוביל לרבעון שני של ירידה בהתחלות הבנייה בישראל. כך עולה מנתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו היום (ג'). על פי נתוני הלמ"ס, ברבעון השלישי של 2017 החלו להיבנות ברחבי הארץ 10,796 יחידות דיור חדשות סך הכל, זאת לעומת 11,203 יחידות דיור חדשות שהחלו להיבנות ברבעון הקודם ו-13,552 יחידות דיור שהחלו להיבנות ברבעון המקביל אשתקד (רבעון שלישי 2016).
מדובר בירידה בשיעור כ-3.6% בהשוואה לרבעון קודם וירידה בשיעור כ-20% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מדובר בנתונים בעייתיים למשרד האוצר שהצהיר כי יפעל להגדלת התחלות הבנייה לרמה של למעלה מ-50 אלף ואף 60 אלף יחידות דיור בשנה. עד כה החלו להיבנות בשנת 2017 (שלושת הרבעונים הראשונים) כ-35.8 אלף דירות חדשות וזאת לעומת כ-41.1 אלף דירות חדשות שהחלו להיבנות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2016.
עוד על פי נתוני הלמ"ס, בהשוואה שנתית (אוקטובר 2016-ספטמבר 2017 לעומת אוקטובר 2015-ספטמבר 2016) מדובר בירידה בהתחלות הבנייה בישראל בשיעור 6.3%. מרמה של 53,099 לרמה של 49,745 התחלות בנייה ב-12 החודשים האחרונים. פילוח על פי מחוזות מעיד כי ביהודה ושומרון נרשמה הירידה המשמעותית ביותר בהתחלות הבנייה בתקופה זו (ירידה בשיעור 25.6%), במחוז ירושלים נרשמה ירידה בשיעור 16.6%, במחוז המרכז ירידה בשיעור 14.5%, במחוז תל אביב ירידה בשיעור 9.6% ובמחוז הצפון נרשמה ירידה בשיעור 4.9%. במקביל, הנתונים מעידים כי במחוזות חיפה והדרום נרשמה עלייה בהתחלות הבנייה בתקופה האמורה, עלייה בשיעור 15.7% במחוז חיפה ועליה בשיעור 2.6% במחוז דרום.
נתוני הלמ"ס מתייחסים גם לגמר הבנייה, דירות שבנייתן הסתיימה ברבעון השלישי של 2017. על פי נתון זה ברבעון הנסקר הסתיימה בנייתן של 12,108 אלף דירות חדשות, זאת לעומת 11,547 דירות שבנייתן הסתיימה ברבעון הקודם ו-11,121 דירות שבנייתן הסתיימה ברבעון השלישי של 2016. כלומר, בגמר הבנייה נרשמה עלייה. במקביל, בכל הנוגע לנתוני הבנייה הפעילה, דירות חדשות שנמצאות בבנייה נכון לתקופה הנסקרת, מדובר בכ-114 אלף דירות חדשות בבנייה, ירידה קלה לעומת הרבעון הקודם בו נתון זה עמד על כ-115.3 אלף דירות בבנייה פעילה.
ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה בבית שמש, באר שבע, הרצליה ונתניה
בחזרה להתחלות הבנייה. בחלוקה על פי היישובים השונים, הירידה המשמעותית ביותר בהתחלות הבנייה בשנה החולפת, לעומת התקופה המקבילה אשתקד, נרשמה בבית שמש שם מדובר בירידה בשיעור 51.3% בשנה. יישובים נוספים הבולטים בירידה בהתחלות הבנייה בתקופה זו הם באר שבע (ירידה בשיעור 42.7%), הרצליה (ירידה בשיעור 40.3%) ונתניה (ירידה בשיעור 42.9%). נציין כי דווקא בערים אלו פורסמו לא מעט מכרזי מחיר למשתכן, אולם הם עדיין לא משתקפים במלואם בהתחלות הבנייה. במקביל, עלייה בהתחלות הבנייה נרשמה בין היתר ביישובים קריית מוצקין (עליה בשיעור של למעלה מ-500%), לוד (עליה בשיעור של 249%), מודיעין (עליה בשיעור 226%) ובת ים (עליה בשיעור 164.8%).
נסביר כי את הירידה בהתחלות הבנייה ניתן לייחס למספר סיבות מרכזיות. הראשונה היא מיעוט בהיצע קיים של קרקע זמינה לבנייה וזאת בשל שיווק קרקעות המדינה לתוכנית מחיר למשתכן בלבד כבר למעלה משנתיים. באותו הזמן, עסקאות על קרקע פרטית הפכו יקרות יותר, ועסקאות קומבינציה למסובכות יותר, מה שהוביל בשנה האחרונה למיעוט עסקאות קרקע, כלומר היצע קטן יותר של מגרשים עליהם ניתן להתחיל ולבנות.
במקביל, בענף הנדל"ן מתריעים מזה תקופה כי התחלות הבנייה ברבעון יעידו על ירידה וזאת בשל ההתקררות בשוק שגורמת לקבלנים ויזמים להשהות יציאת פרויקטים לדרך בשל החשש שיתקשו במכירה בהמשך הדרך. סיבה שלישית היא העובדה שמכרזי מחיר למשתכן אומנם נסגרים אולם בחלק ניכר מהפרויקטים לוקח זמן עד קבלת היתר הבנייה והתחלת הבנייה בפועל, זאת בין היתר בשל שיווק מגרשים שעוד לא זמינים לבנייה וגם התנגדויות שמוגשות נגד הפרויקטים השונים.
בלמ"ס מעדכנים הנתונים אחורה - אבל גם לאחר העדכון, המגמה היא של ירידה
במקביל, חשוב לציין כי נתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס המתייחסים לרבעון השלישי של 2017 (הנתונים ה"טריים" ביותר), בדומה לנתוני הדיור האחרים, עוד עשויים להתעדכן בהמשך. במחקר שפורסם על ידי בנק ישראל בעבר נטען כי נתוני התחלות הבנייה מפורסמים בתחילה עם מספר נמוך יותר בכ-10% בממוצע כאשר לאחר מספר חודשים מעודכן הנתון כלפי מעלה. חיזוק לדבר ניתן לראות בנתוני הרבעון השני של השנה.
כאשר פורסמו נתוני הרבעון השני לראשונה, עמד מספר הדירות החדשות שהחלו להיבנות על 10,029, אולם היום עם פרסום נתוני הרבעון השלישי, עודכן מספר זה ל-11,203 יחידות דיור שבנייתן החלה. כלומר, במהלך הרבעון נוספו לדיווח עוד 1,174 דירות חדשות שהחלו להיבנות. אולם, במקרה הזה תמונת המגמה לא משתנה כאשר גם לאחר עדכון הנתונים, הרבעון השני וכעת גם הרבעון השלישי מעידים על ירידה בהתחלות הבנייה.
גם בלמ"ס מודעים לנושא ואף מציינים זאת במסגרת הפרסום ומסבירים את הסיבה: "האומדן של הרבע השלישי של התחלות הבנייה, הינו נתון ארעי בלבד, שעל פי ניסיון העבר עשוי להתעדכן. העדכון נובע בדרך כלל מדיווח המתקבל בפיגור, שבחלקו קשה להעריך אותו מראש (כגון, התחלות הבנייה המתרחשות לפני תאריך מתן היתר הבנייה)".
ניתן היה לפרסם את נתוני התחלות בנייה בעיתוי מאוחר יותר, ובכך לצמצם את עדכון הנתונים אבל בשל החשיבות שמייחסת הלמ"ס לפרסום נתונים שוטפים וזמינים בנושא זה שעומד במרכז ההתעניינות הציבורית, ישמר לוח הזמנים הקיים (כלומר כחודשיים וחצי מתום התקופה הנסקרת). במקביל, נבדקות שיטות לצמצום שיעור עדכון הנתונים, הן בתהליך איסוף המידע והן בתהליך חישוב הזקיפות עבור התחלות הבנייה הצפויות להתקבל בפיגור, אחרי פרסום האומדן הראשון. התהליך של שיפור האמידה הנו מורכב, דורש הגברת שיתוף הפעולה עם המדווחים ושינויים מתודולוגיים בשיטות האמידה, ועשוי להתפרס על מספר חודשים בתקופה הקרובה".