תמ"א 38. לא תמיד יש התאמה בין התוכניות לחוזה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף אורבן נדל"ן
פרויקט התחדשות עירונית הוא פרויקט נדל"ן לכל דבר ועניין, רק שיש בו כבר בסיס קיים - המבנה המיועד. הוא כולל עבודה מול הרשות המקומית, יש בו צורך במציאת יזם וקבלן מבצע, מתקיים משא ומתן בין הצדדים, יש חתימה על חוזה, וכמובן מוגשות בו תוכניות הפרויקט לרשות המקומית - שלב התכנון. שלב זה הוא אחד החשובים והוא יקבע לא מעט את מידת הצלחתו של הפרויקט, כמו גם את מידת שביעות רצונכם מהתהליך, כדיירי הבניין.
שלב התכנון מפרט למעשה את כל העבודות שמתוכננות להתבצע בפרויקט, מא' ועד ת', מן המסד ועד הטפחות, מהשינוי הקל ביותר ועד לשדרוג כולל של חזית הבניין. ועל כל אלו חשוב לתת את הדעת, רגע לפני שאתם יוצאים לדרך. לדברי דוד זהבי, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת אורבן נדל"ן, המבצעת פרויקטי תמ"א 38 בתשע ערים שונות ברחבי הארץ, "השלב הזה יקבע לא מעט את מידת הצלחתו של הפרויקט, כמו גם את מידת שביעות רצונכם מהתהליך, כדיירי הבניין".
זהבי ממשיך ומעניק עוד כמה טיפים חשובים על שלב התכנון והגשת התוכנית, שרבים לא מייחסים לו חשיבות מספקת. המשותף לכולם הוא הרצון להימנע מאי-הבנות ומהפתעות בהמשך הדרך וכי ההגשה תואמת במדויק את מה שסוכם במסגרת החוזה (תתפלאו, אך לא תמיד ישנה התאמה כזו), ולא פחות חשוב מכך - לראות סוף-סוף במו עיניכם כיצד הדברים אמורים להיראות בסופו של התהליך:
* שימו לב לנושא ההרחבות: חשוב מאוד לבדוק בעיניכם שההרחבות שהובטחו על ידי היזם/קבלן במסגרת החוזה, מקבלות את הביטוי המתאים גם בתוכניות שהוא מגיש, 'אחד לאחד'. לדברי זהבי, רבים מותירים את הנושא הזה בידי עורך הדין, שמחתים לאחר מכן את הנציגות - ומכאן כבר אין דרך חזרה. יכולות ליפול טעויות בשלב הזה ו"זהו התפקיד של הדיירים: לוודא בעיניהם, בלי לסמוך על איש, שמה שהובטח הוא מה שיבוצע בפועל, לפני שחותמים על התוכניות להגשה".
* בדקו את החניות: פרויקט תמ"א 38 מגדיל את כמות הדירות הקיימות בבניין, ולכן גם את כמות הדיירים בו ואת מספר בעלי המכוניות. על כן רוב הפרויקטים צריכים לכלול גם פתרון לסוגיית החנייה. "בדקו אם מוסיפים חניות במסגרת העבודות, ואילו סוגי ופתרונות חניה מוצעים - בעלות גג תלוי, מכפילי חניה וכדומה", ממליץ זהבי. "זה גם הזמן לבחון אם הפתרון המדובר מיטבי עבורכם, או שהיזם מנסה לחסוך על חשבון הנוחות העתידית שלכם".
* בררו על התוכניות בנוגע למחסנים: זה לא פרט שקיים בכל פרויקט, אך לעיתים מתווסף לבניין גם שטח מסוים לטובת מחסנים. גם כאן חשוב לוודא כי מה שנכתב בחוזה הוא מה שאכן מופיע בתוכניות.
* למדו על מראה הלובי החדש : האפשרות לחזות בהדמיה ולראות את התכנון של היזם מספקת לכם הצצה אל אחד החללים החשובים בבניין המתחדש: הלובי. זו ההזדמנות לוודא שהתוכניות 'על הנייר' הן לשביעות רצונכם, ואף להתעקש, במידת הצורך, על מה שמתאים לכם. "בדרך כלל היזמים מעדיפים לבנות שטחים משותפים - מעין מרחבים פתוחים בכניסה לבניין - ולא לובי של ממש, שנחשב יקר יותר - חשוב, אם כן, לבדוק שהלובי מתוכנן כראוי", מסביר זהבי.
* ואל תשכחו את המעלית: כידוע, הוספת מעלית יכולה להעלות את מחירי כל הדירות בבניין בשיעור נאה, אבל גם כאן צריך להיות ערניים ולבדוק בתוכנית שהמעלית המתוכננת מוצעת במידות סבירות. חבל לגלות בשלב מאוחר מדי שמדובר במעלית מזערית, שלא עונה על הציפיות שלכם, וגרוע מזה - אינה מתאימה לנפח השימוש בה.
* הדמיית הפרויקט: "אני ממליץ לדיירים אשר נכנסים לפרויקט התחדשות עירונית לבקש לצפות בתוכנית ההדמיה שלו", מוסיף זהבי. "ההדמיה הזו מוגשת לעירייה, שמאשרת את הפרויקט על פיה, ולפיה היזם צריך לבצע את העבודות. לכן מומלץ מאוד לבקש לראות אותה ולבחון אותה היטב - חשוב לראות מה מבטיח היזם ולוודא שהוא אכן מקיים בפועל".
מתקן לאופניים ולאופנועים כבר ביקשתם?
ישנם עוד כמה פרטים שכדאי לבחון בעת הגשת התכנון לפרויקט, בעיקר בחלקו החיצוני של הבניין. לעיתים בשל ההתעסקות הרבה בדירות, בהרחבות ובתוספות לחללים הפנימיים בבניין, ישנה נטייה לזנוח - שלא במתכוון - את חלקו החיצוני, שגם לו אחראי היזם. אולם גם במסגרת השלב הזה רצוי לבדוק כמה דברים. "אם יש לכך מקום בשטח הבניין, כדאי לבקש שהתוכניות יכללו מתקן אופניים ואופנועים", מציין זהבי. "זה משהו שאנשים בשלב הזה כלל לא חושבים עליו, אבל הוא יכול לתרום לא מעט לאיכות חייהם של הדיירים, עם סיום העבודות".
לאחר הגשת התוכניות לדירות, מגיע השלב הנוגע לסביבה החיצונית, חשוב לבקש לעיין בתכנון הנוף של הבניין, על כל הקשור בו. כמו כן, יש לוודא שתכנון החשמל נעשה כראוי, תוך ניצול אנרגטי נכון, ושמותקנים אמצעים לחיסכון בחשמל בשטחים המשותפים, ושהגינה מתוכננת כך שתהיה חסכונית במים. "ליזם עולה יותר כסף לתכנן גינה חסכונית, כי קל יותר להקים גינה בלי מחשבה על הנושא הזה, וחשוב להתעקש על כך", מסביר זהבי.
בשורה התחתונה, דיירים רבים בטוחים כי לאחר חתימת החוזה מוסרות כל הדאגות מליבם והם יכולים לישון בשקט עד לסיום העבודות. בפועל ישנן עוד לא מעט סוגיות שיש לשים לב אליהן עוד בזמן הגשת התוכניות לאישור - כאלו שעשויות להשפיע עד מאוד על התהליך כולו ולהקל על כל דייר ודייר לאורך העבודות.
דוד זהבי, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת אורבן נדל"ן.
לכניסה לאתר הקליקו כאן