שילה 6, תל-אביב / צילום: באדיבות החברה לחיזוק מבנים.
*** הכתבה בשיתוף החברה לחיזוק מבנים
דיירים אשר מחליטים לקדם פרויקט התחדשות עירונית בבניין שבו הם מתגוררים, נחשפים בדרך כלל ישירות רק לעורך הדין של הפרויקט, ליזם ואולי לקבלן המבצע. בפועל, במהלך העבודות (ועוד הרבה לפניהן, בשלב התכנון) לוקחים חלק בפרויקט שלל בעלי מקצוע - 10-15 מומחים שעובדים בצמוד ליזם ומשמשים למעשה נבחרת של יועצים אשר מסייעת לו לבצע את הפרויקט על הצד הטוב ביותר, ובזמן הקצר ביותר האפשרי. ברוב הפרויקטים, הדיירים כלל אינם מודעים לחשיבות של אותה נבחרת יועצים - ורבים מהם לא יודעים על קיומה.
"בכל פרויקט תמ"א 38 יש שורה של יועצים", מספר גיא לקסמן, סמנכ"ל השיווק של החברה לחיזוק מבנים בישראל. "החל במרכזיים - אדריכל וקונסטרוקטור, דרך יועץ חשמל, יועץ אינסטלציה, יועץ בטיחות, יועץ מעליות, ועד יועץ אקוסטיקה, יועץ חנייה (גם אם הפרויקט לא כולל הוספת מקומות חנייה) ועוד. השאיפה היא להשתמש ביועצים הטובים ביותר, כדי להגיש את הבקשה להיתר בצורה הטובה ביותר ולקדם אותה במהירות, וגם כמובן על מנת להבטיח שהמוצר הסופי יהיה באיכות הטובה ביותר".
השאיפה הזו שעליה מדבר לקסמן היא, למעשה, אחת הסוגיות החשובות ביותר בכל הנוגע לפרויקט. יועצים מנוסים, אשר נחשבים לטובים בתחומם, יוכלו להשיג את האישורים הדרושים במהירות רבה יותר. זאת לעומת יועצים חדשים או חסרי הניסיון, שבשל ההיכרות המעטה שלהם עם הרגולציה ועם המערכת, עשויים להיתקל בקשיים בקבלת האישור, ובוודאי שלא יקבלו אותו באותה מהירות שבה יעשה זאת יועץ בעל ותק רב.
"הבעיה היא שפרויקטים מסוג תמ"א 38 הם פרויקטים קטנים, שלרוב לא יעניינו את היועץ המנוסה והוותיק", אומר לקסמן. "אדריכל או קונסטרוקטור שמקימים פרויקטי ענק לא יסכימו ליטול חלק בפרויקטים לחיזוק מבנים שבהם נוספות ארבע יחידות דיור לבניין".
במצב שכזה, הרבה מאוד יזמים נאלצים להתפשר - לרוב גם בשל מגבלות תקציב כמובן - ולבחור ביועצים שאינם מהשורה הראשונה בתחומם. אין זה אומר שהם אנשי מקצוע פחות טובים, חלילה, אלא רק שתהליך קידום ההיתר יהיה איטי יותר. לרוב, ליועצים הפחות בכירים אין ניסיון רב, וזה מקור לטעויות ולעיכוב הפרויקט. לכן, ישנה חשיבות רבה לנפח הפעילות של היזם שבוחרים לביצוע פרויקט התחדשות עירונית. ומדוע? משום שיש לו יכולת לרתום את היועצים הבכירים ביותר לפרויקטים שהוא מבצע.
"החברה לחיזוק מבנים בישראל מבצעת כרגע 11 פרויקטים", מסביר לקסמן. "מאחר שהצלחנו עם השנים לפתח מערכות יחסים טובות עם היועצים הבכירים ביותר, אנחנו יכולים להשתמש בהם ולשלב אותם בפרויקטים גדולים פחות. במצב כזה יכולים הדיירים להיות בטוחים שהפרויקט יוגש בצורה הנכונה ביותר ויבוצע תוך 'דילוג' מעל מכשולים אפשריים.
"דוגמה טובה לכך", הוא ממשיך, "היא פרויקט שאנחנו מבצעים ברחוב ברנדיס בתל-אביב: כבר בשלבים הראשנים של הפרויקט, בזכות הניסיון של היועצים שלנו, ידענו שתהיה בעיה קשה מאוד של מי תהום באתר. התכוננו לכך מראש וכך התגברנו על העניין. אם לא היינו יודעים על הבעיה מבעוד מועד, הפרויקט כנראה לא היה מצליח לצאת לפועל".
לרדת לפרטים קטנים
אולם אין לחשוב שהעבודה מול יועצים מנוסים וותיקים הופכת את הפרויקט לפשוט וקל: מדובר בכל זאת בניהול צוות דו-ספרתי של יועצים, מה שמבטיח הרבה מאוד אתגרים ודורש סדר עבודה ברור וידוע מראש. אחת הדרכים לעשות זאת היא על ידי קיום ישיבות שבועיות לאורך כל שלב התכנון - מה שיוצר הרבה מאוד סדר וארגון לקראת תחילת העבודות בפועל.
"רצוי שחברה יזמית תחזיק מחלקת ניהול פרויקטים in-house, שבה נדונים למעשה הפרטים של כל פרויקט ופרויקט אחת לשבוע - כולל ירידה לרזולוציות כגון מראה החלון שיותקן בסלון של הדיירת מקומה שלישית", אומר לקסמן. "לפגישות האלה אנחנו מזמנים בכל פעם את היועץ הרלוונטי, יושבים יחד איתו ופותרים כל עניין. כשמקיימים את הישיבות האלה בצורה קבועה ושוטפת, נפגשים עם כל יועץ כמה וכמה פעמים - כך נכון לבצע את העבודה".
עד כמה הדיירים יכולים להתערב?
כאן יקום הדייר הממוצע, שמעוניין לקדם פרויקט התחדשות עירונית בבניין שבו הוא גר, וישאל: האם יש לי השפעה על זהות היועצים האלה? האם אני יכול לשנות את הרכב הנבחרת? התשובה הקצרה והברורה היא לא. היזם מגיע מראש עם הנבחרת שלו, עם האנשים שאיתם הוא רגיל לעבוד ועם אלו שהוא סומך עליהם ויודע לנהל אותם.
אבל יש גם תשובה ארוכה יותר לעניין זה: "לרוב, החלק שמעניין את הדיירים יותר מכול מעבר לתמורות, הוא עיצוב הפנים של הדירות וחזות הבניין והאזורים המשותפים בו. לכן, ישנם פרויקטים שבהם נציגות הדיירים מוזמנת להיפגש עם האדריכל המבצע, ואף לקחת חלק בבחירתו", לקסמן. ובכל זאת, יש לזכור כי זו תהיה בדרך כלל המעורבות העיקרית של הדיירים בבחירת צוות היועצים. לכן, הדרך היחידה לדעת שבפרויקט שלכם פועלים אלה הטובים ביותר, היא לבחור ביזם שמבצע פרויקטים רבים, כפי שמסביר לקסמן: "ליזם עמוס בפרויקטים יש כנראה יותר היכרות עם היועצים הפועלים בשוק, והוא יוכל לגייס יזמים שאחרים לא יוכלו להגיע אליהם".
"יש דבר חשוב נוסף בנוגע לבחירת היזם, בכל הנוגע ל'נבחרת היועצים' שלו', מציין לקסמן לפני סיום. "הקשר שלו לעיר שבה מתבצע הפרויקט: אם ייתנו לי, כמומחה לפרויקטים בתל-אביב והמרכז, שחתם ומקדם בה מספר רב של פרויקטים, לעשות פרויקט באשקלון, הוא כנראה יהיה מורכב מאוד עבורי. אני לא מכיר את בעלי התפקידים ואת המערכת הפועלת בעיר, ולכן כל התהליך ייקח לי זמן רב יותר. לכן חשוב גם לבחור ביזם שמבצע הרבה פרויקטים בעיר המגורים שלכם ושנחשב מומחה בעיר הזו ספציפית".
בשורה התחתונה, אומנם אינכם יכולים להשפיע יותר מדי על זהות נבחרת היועצים שמביא איתו היזם כנדוניה עם יציאת הפרויקט לדרך. אולם עצם המודעות לעניין תסייע לכם בבחירת היזם המתאים ביותר - מנוסה, בעל פרויקטים שונים באותו האזור וכזה שיכול למשוך אליו את בעלי המקצוע הטובים ביותר שקיימים בכל רגע נתון בשוק.
גיא לקסמן הוא סמנכ"ל השיווק של החברה לחיזוק מבנים בישראל.
לכניסה לאתר הקליקו כאן