הדמיית מתחם הרכבת החדש ברחובות / צילום הדמיה: קולקר קולקר אפשטיין
הוועדה המחוזית במחוז מרכז אישרה לאחרונה תוכנית גרנדיוזית שמשנה את תחנת הרכבת ברחובות. מטרת התוכנית היא ליצור כניסה חדשה לעיר מצפון, תוך יצירת חיבור בין תחנת הרכבת בעיר לסביבתה, באמצעות הקמת מעברים תת קרקעיים ועיליים מהמתחם ואליו.
התוכנית מתייחסת לשטח בן כ-60 דונם, וכוללת את מתחם תחנת הרכבת ואת השטחים הצמודים אליה. על פי הוראות התוכנית, תתאפשר הקמת מבנה חדש עבור תחנת הרכבת שיוקם במפלס הרחוב ומעל לפסי הרכבת. בצמוד לתחנת הרכבת החדשה ומעל לפסי הרכבת תוקם כיכר עירונית על שטח של כ-4 דונם, שאליה לא תותר כניסת רכבים. מסביב הכיכר יוקמו ארבעה מבני תעסוקה חדשים, שני מבנים בני שמונה קומות, מבנה בן 18 קומות ומבנה בן 32 קומות, שבכל אחד מהם תותר חזית מסחרית הפונה אל הכיכר. סך-הכול מדובר על כ-105 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה.
עוד במסגרת התוכנית נקבע כי חלק מבנייני המשרדים יכללו גם יחידות דיור מוגן, בין 250 ל-300 יחידות דיור סך-הכול בשטח של כ-20 אלף מ"ר. תתאפשר הקמה של מבנה נוסף עבור מעונות סטודנטים בהיקף של כ-20 אלף מ"ר, ובו 300 יחידות דיור. עוד בתוכנית גם 5,500 מ"ר למבני ציבור, 5,800 מ"ר למסחר וכ-700 מ"ר לטובת מתקני אופניים. בתקנון התוכנית הובהר שיחידות הדיור המיועדות למעונות סטודנטים לא יוכלו להימכר כיחידות דיור בודדות לבעלות פרטית, ולא ניתן יהיה לאחד דירות. יזמית התוכנית היא רכבת ישראל עצמה, והתוכנית נערכה על ידי משרד אדריכלים קולקר קולקר אפשטיין ובניהול חברת וקסמן גוברין גבע.
ויכוח על הגדרות
התוכנית התאפשרה בזכות הסכם שנחתם בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבין רכבת ישראל עוד בשנת 2014, ועסק בפיתוח מתחמי תחנות הרכבת וקידום תכנון ובנייה של מרכזי תעסוקה ומסחר בתחנות. אמנם ההסכם נחתם כבר לפני כמה שנים, אך מדובר באחת התוכנית המשמעותיות שמבשילות סוף-סוף במסגרתו, תוכנית שמציעה בניית מגדלי משרדים ושטחי מסחר בתחנת הרכבת של העיר רחובות.
אולם, גם תוכנית זו לא חפה מבעיות - בשלב האחרון של אישורה הוחלט בוועדה המחוזית לעמוד על כך שייעוד הבינוי החדש במתחם ייקבע כמשרדים ומסחר ולא כמסילת רכבת, כפי שביקשו ברכבת ישראל. על פי ההסכם מ-2014 בין הרכבת למדינה, הפיתוח יתאפשר ב"שטח המסילה". לכן, מכיוון שהוועדה המחוזית קבעה כי ייעוד השטח ישונה ולא יישאר כמסילה, הוא לא נכלל בקטגוריה שנקבעה בהסכם.
אי לכך, הרכבת הגישה בקשה לרשות ערעור לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית, בטענה שהחלטת הוועדה עלולה לסכל את הפרויקט.
יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז, שירה ברנד, דחתה את בקשת הרכבת לערעור וכתבה בהחלטתה כי: "אף שהטענה לסיכול הפרויקט עוטה כסות תכנונית, מדובר הלכה למעשה בטענות במישור הקנייני שהמענה להן הוא בשיח אל מול רשות מקרקעי ישראל... טענתה המרכזית של הרכבת, במסגרת הליך ההתנגדויות הייתה כי הייעוד הנכון עבור השימושים המבוקשים באזור תחנת הרכבת בתכנית הינו ייעוד ציבורי, 'תחנת רכבת'. הוועדה לא שינתה כהוא זה את אופייה ומהותה של התחנה המוצעת וכל השימושים המבוקשים אושרו על ידה במסגרת התפיסה של תחנות מודרניות וסביבתן, עם זאת סברה הוועדה כי הייעוד חייב לשקף את השימושים נכונה וכי יעודים דוגמת בניינים רבי קומות למשרדים ודיור מוגן, הנמצאים באזור מבנה התחנה, נכון וראוי שיוצגו בייעוד תכנוני מתאים".
בשורה התחתונה, אף שהתוכנית קיבלה אישור ממוסדות התכנון, בשל אי ההסכמה על ייעוד השטח מרחף כעת סימן שאלה מעל יישומה בפועל. בוועדה המחוזית סבורים שהתוכנית ראויה וחשובה, ומהווה דוגמה לפרויקטים שצריכים לצמוח גם במקומות שונים בארץ, אולם ממשיכים להתעקש על הייעוד שנקבע ומסבירים שמדובר בהחלטה תכנונית מובהקת. מהרכבת עצמה נמסר כי: "רכבת ישראל לומדת את החלטת הוועדה".
"טענות במישור הקנייני"
במינהל התכנון מדגישים כי "מדובר בתוכנית חשובה שיוצרת את החיבור בין מוקדי התעסוקה ושימוש בתחבורה ציבורית, ובכך מקטינה את הצורך בשימוש ברכב הפרטי". ברנד מציינת כי "התוכנית משפרת באופן משמעותי את המרחב הציבורי עבור הולכי הרגל ורוכבי האופניים, תוך חיבור לכניסות חדשות למכון ויצמן ולפקולטה לחקלאות של האוניברסיטה העברית הנמצאים בסמוך".
גיא קפלן, מתכנן מחוז מרכז, הוסיף: "זו תוכנית שממחישה את העירוניות באופן המשמעותי ביותר. יוצרים רחבה ציבורית יחד עם תעסוקה ומסחר במספר מפלסים. הרכבת למטה ומעליה כיכר עירונית ובסמוך מגדלי משרדים, מסחר ומעונות סטודנטים. ככה אנחנו רוצים לראות את המתחמים הללו בעתיד".
ההסכם בין רמ"י לרכבת: מרכזי תעסוקה ומסחר בתחנות
לפני כמעט 4 שנים, בפברואר 2014, נחתם הסכם בין רכבת ישראל לבין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לפיתוח מתחמי תחנות הרכבת. ההסכם היה אמור להוביל להקמת מרכזי תעסוקה ומסחר בתחנות ברחבי הארץ. על פי פרטי ההסכם שפורסמו סמוך למועד החתימה, "פיתוח המקרקעין בתחנות הרכבת צפוי לכלול כ-7 מיליון מ"ר של מסחר, משרדים, מגורים ומקומות בילוי ולספק כ- 170 אלף מקומות עבודה ביישובים הסמוכים לתחנות הרכבת בכל רחבי הארץ".
עוד על פי ההסכם, רכבת ישראל תורשה לפתח מסחר ושירותים לנוסעים בהיקפים שונים, בהתאם לגודלן של התחנות. במועד חתימת ההסכם העריכו הצדדים כי בטווח הזמן של 10 עד 15 השנים הקרובות יקדמו רכבת ישראל ורמ"י פיתוח מקרקעין בתחנות הרכבת השונות, בהיקף של מיליוני מ"ר עם צפי הכנסות של כמיליארד וחצי שקלים והכנסות שוטפות של כ-400 מיליון שקל בכל שנה.
חלק מהרציונל לחתימת ההסכם היה קידום השימוש בתחבורה ציבורית. ההסכם סיווג תחנות רכבת לארבע קבוצות על פי גודלן, מהן נגזר השטח לפיתוח: 1,500 מ"ר נטו בתחנות המוגדרות קטנות, 3,000 מ"ר בתחנות המוגדרות כתחנות בינוניות (דוגמת נתב"ג, באר שבע, חיפה בת גלים, חולון, פתח תקווה ראש העין), עד 6,000 מ"ר בתחנות גדולות, והיקפים גדולים יותר בתחנות המוגדרות כתחנות מטרופוליניות (דוגמת תל אביב מרכז (סבידור), תל אביב השלום, ירושלים בנייני האומה, חיפה מרכז השמונה, נתניה ובת ים).
במועד החתימה על ההסכם צפו ברכבת ישראל וברמ"י כי פיתוח התחנות ישפיע בין היתר על הגדלת הנסיעות ברכבת, פיתוח מסחר ותעסוקה בתחנות כולל שירותים נלווים במתחמי התחנות ופיתוח מעל מבני התחנות בהיקף של כ-800 אלף מ"ר, פיתוח של מסחר ותעסוקה באזורים הצמודים עד לכ-300 מטר מהתחנות (מרחב התחנה) בהיקפים של כ-1.7 מליון מ"ר ופיתוח של מסחר תעסוקה ומגורים באזורים הצמודים לתחנה (מעבר לטווח ה-300 מטר) בהיקף של כ-4.5 מליון מ"ר.
באותו מועד נמסר מהגופים הרלוונטיים כי המהלך יקודם בכ-30 מתחמים שונים. עוד על פי אותו הסכם, תשלומי הרכבת למדינה (רמ"י) נקבעו על 2% לשנה מכלל הכנסות חברת הרכבת משירותים תפעוליים וסובסידיה (מכירת כרטיסים והובלת מטענים), 8% לשנה מהכנסות משירותים מסחריים ותשלום מהוון בגין חכירה ל-49 שנים של זכויות בנייה וזכויות מסחריות מעל מתחמי רכבת.
