עוד אייבי נאמן/ צילום: יוסי כהן
"שוק הנדל"ן בישראל הוא מוגבל. המדינה קטנה, ולכן ככל שבונים על שטח פנוי, החלק שנותר לבנייה קטן ועולה בערכו. אלה הם הכללים". כך, בפשטות, מתאר עו"ד אייבי נאמן את הגאות הנמשכת בשוק הנדל"ן למגורים בישראל.
נאמן, בקרוב בן 85, הוא מוותיקי ענף הנדל"ן, בעבר מבעלי חברת רסקו ומי שיזם בין השאר את הקמת שכונת אזורי חן ופרויקט מגדלי נאמן בתל-אביב. "כבר בשנות ה-2000 התחילה להתנפח בועת נדל"ן", אומר נאמן בראיון ל"גלובס", "אבל בניגוד לבועות שמתנפחות מהאוויר, פה הבועה נבעה מקרקע מוגבלת וסירבול מטורף של רגולציה, היתרי בנייה, משחקי התנגדויות, טירוף של עירוב בתי משפט בנושאי תכנון, ורצון לעכב כל קידום של בנייה. התוצאה היא בועה. חיכיתי 30 שנה לקבל היתר בנייה באזורי חן ו-35 שנה לקבל היתר בנייה במגדלי נאמן, ותודה לאל שלי היו קשרים. כל הזמן הזה, הקרקע אמנם עמדה לרשותי, אבל יכולתי רק לגדל עליה תפוחי אדמה. כשקשה לבנות קורה דבר אחד - המחירים עולים".
כששר האוצר משה כחלון נכנס לתפקידו, הוא הודיע כי כל קרקעות המדינה יישווקו במסגרת מסלול מחיר למשתכן, במטרה לאפשר לזוגות הצעירים לרכוש דירה בהנחה.
"הרעיון שלו נכשל כישלון חרוץ", קובע נאמן. "כחלון קיבל עליו מטלה קשה מנשוא בשאיפה להוציא אוויר מהבלון, ולהביא להורדת מחירי דירות. כדי שנבין עד כמה נכשל הרעיון הנכון שלו להורדת מחירי דירות, די לראות שסיימנו את 2017 בעליית מחירים של 5%".
אבל מחוסרי דירה זוכים בדירה משלהם בהנחות של מאות אלפי שקלים.
"במקום שבו גדל השר כחלון, בעיירה קשת יום, החלום של כל זוג צעיר היה להגיע לדירה. מכאן כנראה דבק בו הרצון להגשים את החלום עבור כל הזוגות הצעירים במדינה, וכאן לדעתי נעוצה הטעות הגדולה בחשיבה שלו.
"אם בנקודת ההתחלה אני סוטה ימינה או שמאלה, אז ככל שאני מתקדם קדימה אני הולך ומתרחק מהקו הישר. כחלון טעה טעות חמורה בעצם השאיפה שלו להביא לבעלות של כל זוג צעיר על דירה. זה מזכיר לי את תקופת מפא"י שבה הסיסמה הייתה 'דירה לכל פועל', רק שפעם סכום הדירה היה קטן. היום כל דירה במקום סביר שווה לפחות שבע ספרות בשקלים, אף שטיב הבנייה הוא ברמה ירודה. דירה במחיר למשתכן מקטינה משבע הספרות כמה מאות אלפי שקלים, ובכל זאת הזוג הצעיר שבוחר דירה, לעיתים במקום שהוא כלל לא רוצה לגור בו, חייב לדאוג למימון של סכום ניכר מאוד.
"המשמעות היא שהממשלה מכניסה את הזוג הצעיר מראש לנטל טוטאלי. הזוגות הצעירים כלל לא מודעים לכך שהבנקים סוחטים אותם, כי חוב המשכנתא לא קטן באותה מהירות כמו התשלום החודשי. כך נולדת דירה לזוג הצעיר, שחייב לממן אותה כל חייו. המשמעות היא שהכסף שהולך לדירה לא מאפשר לאנשים הצעירים האלה, לאסוף כספים לפתיחת עסק משלהם שיוכלו להרוויח בו כסף, וזה בגלל המשכנתא שכל חודש שואבת להם חלק אדיר מההכנסות. הם גרים בדירה שלהם, אבל הם חנוקים בכסף לכל החיים".
מה הם יכולים לעשות במקום?
"באירופה למשל, מקובל מאוד שזוגות צעירים פותחים עסקים קטנים או בינוניים, שמניבים הכנסה טובה. כחלון מביא לכך שהזוגות הצעירים מתחייבים להלוואות, ולא יכולים להקים עסקים. אני כן בעד שאנשים יקנו דירות - אבל אנשים שיש להם יכולת. לא לגרום לאנשים לקנות דירות, ולספר להם שהם קיבלו הנחה של 300 אלף שקל והרוויחו. הנחה זה יופי, אבל כסף לא יישאר להם.
"הקו הנכון שכחלון היה חייב להתחיל בו היה קו שהוא עצמו פסל מהרגע הראשון, והוא השכרה. היוזמה של חוק מס דירה שלישית, הוכיחה את הכוונה האמיתית של כחלון להקטין את מספר הדירות בשכירות. כאן הוא שגה. אדם שיש לו שלוש דירות גר באחת, לא בשלוש, ומשכיר את השתיים האחרות. כחלון גרם לו למכור דירה ולהקטין את מספר הדירות העומדות להשכרה.
"הוא עשה זאת כדי שהדירות תעמודנה למכירה, אבל למי? בטח לא לזוגות צעירים. מי שמוכר דירה שנייה בתל-אביב ב-4 מיליון שקל, מוכר אותה למישהו בעל יכולת. זה כבר לא הזוג הצעיר שגר בה בשכירות. התוצאה היא שזרקת משפחה שגרה בדירה טובה בשכירות.
"הקטנת מספר הדירות להשכרה היא טעות פנומנלית. הפתרון מצוי בלהגדיל את מספר הדירות בשכירות ככל שאפשר, ולא להקטין את מספר המשקיעים. התשואה על דירות באזורי ביקוש היא לא גדולה, 2%-3%, זאת הריבית המינימלית. לפעמים על השקעה בניירות ערך אפשר לקבל יותר".
בני האדם רוצים לגור בדירה משלהם ולא לנוע ולנוד בין דירות בהתאם לקפריזות של המשכירים.
"באירופה מקובל לגור בשכירות 5-10 שנים במחיר קבוע. אנשים גרים כל חייהם באותה דירה בשכירות. אני מכיר מיליארדרים בארה"ב שגרים בשכירות. זה מקובל מאוד וזה לא מילת גנאי. להפך. בארץ צריך לעודד השכרה ארוכת טווח בעזרת כלים כמו מיסוי. למשל שמי שמשכיר דירה ל-10 שנים ישלם מס רק על הכנסות של חמש שנים. הרעיון שככל שתקופה השכירות קצרה יותר, המס יהיה גבוה יותר, והפוך. אם היו מעודדים אנשים לבנות דירות ולהשכיר אותן, היו זוגות צעירים שהיו גרים בהן, ולאט לאט אותם צעירים גם היו בונים את עצמם, בעסקים, ביצרנות, מרוויחים כסף אמיתי, ובגיל 40 היה להם כסף לקנות דירה. המדינה הייתה נראית אחרת, היה נכנס כסף לעסקים חדשים, היו יותר מקומות עבודה, יותר ייצוא וייבוא, והעסקים האלה היו בונים את האנשים וסוללים להם את הדרך לקנות דירות.
"אבל בינתיים, בפסטיבל הזה של מחיר למשתכן, כולם שכחו שלהיות בעל דירה זה דבר יקר. זה תיקונים, השקעות, ואת זה לא מספרים לזוגות הצעירים שמתכוונים לקנות דירה ולא לגור בה. מה גם שבמחיר למשתכן תידרש השקעה יותר גדולה, בגלל איכות הבנייה. כל הקבלנים יודעים שאפשר לחסוך הרבה כסף בבנייה בלי שאנשים ירגישו בכלל.
"אל תהפוך מי שלא בנוי להיות בעל דירה, לבעל דירה. במו ידיו כחלון יוצר שוק שהוא נגד כל המגמות בעולם כולו, ואני חייתי בארה"ב ובאירופה. שם השוק בנוי על שכירות ורק בעלי היכולת הם בעלי דירות. שולחים את הזוגות הצעירים לגור בכל מיני מקומות בפריפריה, ואלה לא מקומות לעסקים. ומה עם מספר הדירות? בשכונה חדשה של 1,000 דירות מחיר למשתכן, נגיד 300 זוכים יגורו בדירות. מה עם ה-700 האחרים? הדירות האלה יישארו ללא שוכרים, כי לא יבואו לגור שם. השוק לא בא לשם, נקודה. אתה בונה דירות כדי שאנשים יבואו לשם, אבל במציאות אנשים באים לגור איפה שיש עבודה. אז מה יצא? הפכת אותם גם לבעלי דירות, וגם הם לא יוכלו להשכיר את הדירות כי זו כמות גדולה מדי למקומות קטנים מדי.
"ואני אומר לכחלון שהוא עוד יכול להתקרב בחזרה לקו הישר. קודם כל על ידי השכרה. לא לגרום לשוק להיפטר מדירות להשכרה כדי שהן יימכרו. תעודד השכרה על ידי מיסוי נכון לטווח ארוך. שר האוצר לשעבר יאיר לפיד דווקא היה בכיוון הנכון כשדיבר על 150 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח. אז למה ללכת נגד מה שקורה בעולם?".
