חנות לכלים סניטריים / צילום: תמר מצפי
בשבוע שעבר פורסם כי חברת מטבחי דקור נקלעה לקשיים, ורבים בענף הצביעו על ההאטה בענף הנדל"ן למגורים ועל שיטת השיווק של מכרזי הקרקע במתכונת מחיר למשתכן בין הגורמים האחראיים למצב. במקביל, גם כשמשבר מפעל נגב קרמיקה בירוחם פרץ לפני חודשים אחדים, מיהרה הנהלת החברה לכוון אצבע מאשימה אל מכרזי מחיר למשתכן, ששלחו את הקבלנים לחפש מוצרים אחרים, זולים בהרבה, בסין ובמדינות אחרות.
כבר שנתיים שתוכנית מחיר למשתכן "מלאימה" את רוב רובם של מכרזי הקרקע שמוציאה המדינה, ויוצרת תת ענף חדש של דירות מוזלות הפונות רק לזכאי התוכנית הממשלתית. רוב השיח סביב מחיר למשתכן עוסק כמובן בהשפעה על רוכשי הדירות, אבל לתוכנית הממשלתית השפעה מיידית נרחבת גם על העסקים המשיקים לענף הנדל"ן, כמו חברות מטבחים, נגרות, קרמיקה ועוד.
יתרה מכך: בעוד רבים מהקבלנים "סוחבים" איתם לא מעט שומנים תוצאה מהגאות בענף הדיור בעשור האחרון (דירות שנמסרות ונמכרות היום, על קרקע שנרכשה לפני שנים רבות, מגלמות רווח לא מבוטל בשל עליית המחירים), בתעשייה הנלווית אף פעם לא הייתה בוננזה משמעותית שמאפשרת לצלוח תקופות קשות.
למעשה, מאז ומעולם היו הקבלנים מתקשרים עם החברות השונות לרכישת מוצרים עבור הדירות החדשות ברמה בסיסית, לא פעם בתעריף נמוך במיוחד. זאת, תחת ההסכמה כי את השדרוגים ייאלצו הרוכשים לבצע אצל אותה חברה (הזיכוי שניתן עבור ויתור על המטבח הסטנדרטי או הארון הסטנדרטי בחדר האמבטיה היה זניח, לו הרוכשים היו בוחרים בחברה אחרת), ושם גם טמון הרווח שהיא תגזור מאותו פרויקט. בענף השדרוגים טמון כסף רב, וכראייה לכך ניתן לראות את אולמות התצוגה הנרחבים של המטבחים, כלי האיסטלציה, הריהוט ועוד שהלכו ונפתחו עם השנים (היום גם ברור למשל שגם נגב קרמיקה נרכשה לפני שנה בגלל סניפי התצוגה, ולא בגלל המפעל הענק בירוחם).
ירידה של כ-10% בפדיון ב-2018
מפרט מחיר למשתכן טרף את כל הקלפים. הקביעה החד משמעית בתקנון התוכנית שעל הזוכים במחיר למשתכן נאסר לערוך שינויים ושדרוגים במפרט - שינתה את התמונה. יחד עם ההאטה במכירת דירות חדשות במהלך 2017 (לפי נתוני האוצר שפורסמו בשבוע שעבר, מינואר ועד נובמבר 2017 נמכרו כעשרים אלף דירות חדשות במחירי שוק, "ירידה חדה של 28% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, שיעור הירידה החד ביותר שנרשם בפלח השוק של הדירות החדשות, לפחות מאז תחילת העשור הקודם"), אולמות התצוגה רחבי הידיים כבר לא נהנים מתנועה מתמדת של רוכשים ומשדרגים.
מעבר למפרט הקבוע והבלתי ניתן לשינויים, במחיר למשתכן לא נקבע כי המוצרים שבמפרט הקבוע צריכים להיות מוצרים מתוצרת ישראל. כשהקבלנים מחפשים את הזול ביותר, כדי לעמוד בדרישות המפרט מצד אחד וכדי להתמודד בתחרות על העלות הנמוכה ביותר למ"ר בנוי מצד שני (תנאי לזכייה בקרקע), התוצאה בשטח היא שגם היקף הרכישות של מוצרים ישראלים נפגע.
בחברת דן אנד ברדסטריט מעריכים שהתעשייה הנלווית לענף הנדל"ן כבר נפגעת ממיעוט העסקאות ומתוכנית מחיר למשתכן. לדברי צח ברקי, סמנכ"ל בכיר ומנהל אגף כלכלה מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט, הפדיון השנתי בשוק המטבחים והשיש בשנת 2017 עמד על 1.75 מיליארד שקל, לעומת פדיון של 1.8 מיליארד שקל ב-2016. להערכתו, צפויה ירידה נוספת של כ-10% בשוק בשנת 2018.
תמונה דומה עולה גם בכל הנוגע לשוק הקרמיקה, האינסטלציה והכלים הסניטריים. הפדיון השנתי בשוק זה בשנת 2017 עמד על 1.85 מיליארד שקל, לעומת 1.9 מיליארד שקל ב-2016, וההערכה בדן אנד ברדסטריט היא שצפויה ירידה של כ-10% נוספים בשוק בשנת 2018.
"מעבר להסטת הזוגות הצעירים לפרויקטים של מחיר למשתכן, ההאטה בביקוש מצד משפרי דיור היא דרמטית יותר עבור ספקי המטבחים והקרמיקה ולהערכתנו תשפיע על היקף ההכנסות והרווחיות שלהם בשנה הקרובה", כך ברקי, "מחיר למשתכן גורם לספקים לעבוד על מטבחים סטנדרטיים בעלות זולה יותר, ברווחיות נמוכה יותר, ועם חשיפה גדולה יותר לקבלנים".
אופיר ליבר, הבעלים והמנכ"ל של רהיטי דורון, אומר שמצב הענף היום משקף שפל במגמה שהחלה עוד בימי המחאה החברתית בשנת 2011. "אנחנו שחקנים יחסית חדשים בשוק הזה, ולא עובדים מול קבלנים הרבה זמן. רכשנו חברה שעוסקת בריהוט אמבטיה והתחלנו לעבוד איתם, ונכנסנו גם למטבחים, וכשנכנסנו לעולם הזה של השדרוגים הבנו איך הוא עובד. זה שוק שהיה חי משדרוגים הרבה מאוד שנים. היו חברות שמכרו לקבלנים מוצרים במחירים מאוד נמוכים, למשל מטבחים שעלות הייצור שלהם היא 10,000 שקל נמכרו לקבלנים ב-5,000 שקל, כאשר הכל היה מבוסס על הנחה של כמות השדרוגים שיעשו הרוכשים מאוחר יותר. כולם הרוויחו מזה.
"התחיל עוד בימי המחאה החברתית"
"אבל מאז המחאה החברתית, אנשים פחות ופחות בוחרים בשדרוגים האלה מול הקבלנים ויש מגמה של ירידה. ומסתבר שלא מעט קבלנים בכלל לא היו מודעים לכך שהיצרנים מוכרים להם מטבחים וארונות במחירי הפסד והם הופתעו מהמחירים שדורשים מהם כשאין אופציה לשדרוגים. זה עשה בלגן שלם, כי הקבלנים עצמם תמחרו לא נכון את העלויות במכרזים משום שלא ידעו שסבסדו אותם בעבר על סמך השדרוגים. פתאום הם קיבלו הצעות מחיר גבוהות מאוד.
שלא במפתיע, מרבית האנשים הנמצאים בתחום מעדיפים לדבר שלא לייחוס, כדי שחלילה לא ישתמע שגם הם נתונים במצוקה כלשהי ושהלקוחות יחששו לקנות מהם מטבח היום או מחר. גורם בחטיבת יבואני מוצרי אינסטלציה וכלים סניטריים באיגוד לשכות המסחר, הפועל בענף שנים ארוכות, סבור גם הוא שההאטה בענף ומחיר למשתכן מסכנים עסקים רבים. "מיעוט העסקאות וגם הכללים של מחיר למשתכן הוציאו הרבה מאוד עסקים מהמשחק. חלק גדול מהעסקים שהיו מקבלים חלק מהעוגה הזו היום לא מקבלים חלק ממנה. אתה יכול לראות מה קרה למטבחי דקור. הסתמכו על מכירה של מטבחים לקבלנים בזול, ועל הרוכשים שמגיעים אליהם אחר כך לשדרוגים.
"בשוק המטבחים מחפשים עכשיו מטבחי סטנדרט זולים מאוד, שמביאים אותם מסין במקום לקנות כאן. גם אצלנו בקרמיקה ובכלים הסניטריים הקבלנים נותנים מחירים נמוכים מאוד כדי לזכות בפרויקט והם רוצים להוזיל עלויות למינימום. אני שומע על המחיר שהמתחרים שלי סגרו מול קבלנים ואני לא יודע אם לצחוק או לבכות. כל מי שהסתמך בעיקר על קבלנים ולא על לקוחות פרטיים נפגע מזה קשה.
"במקביל נעצרה גם כל הבנייה הרגילה. עשרות אלפים זכו בדירות, עשרות אלפים מחכים לזכות בדירות והם לא קונים בינתיים דירות בשוק החופשי. הקבלנים בונים פחות, ונשאר רק השוק הזה של מחיר למשתכן. ההשפעה כבר מאוד נרחבת, והגיעה גם לדירות יד שנייה. גם זה משפיע על התעשיות הנלוות כי מי שקונה יד שנייה הרבה פעמים משפץ הנכס, ועכשיו גם השוק הזה נפגע. המשקיעים מגורשים מהשוק, גם הם לא קונים. לדעתי מה שראינו עם דקור זו רק סנונית ראשונה. זה רק יחמיר".
"בטווח הארוך תהיה פגיעה גם בצרכנים"
בהתאחדות התעשיינים מודאגים מהמצב. חגי אדרי, מנהל חטיבת הבנייה והמחצבות באיגוד תעשיות מוצרי הבנייה והצריכה בהתאחדות התעשיינים, אומר כי כשהמדינה מקדמת בנייה של דירות מוזלות עם דגש על מהירות הביצוע, יש לכך מחיר: "הקו המנחה של המדינה במחיר למשתכן הוא כמה שיותר מהר וכמה שיותר זול. זה יפה וטוב כדי לספק את הדירות לזוגות צעירים, אבל יש עם זה כמה בעיות.
"הקבלנים רוצים זול, והם הולכים לסין ולמקומות אחרים שמקבלים עדיפות על פני היצרנים המקומיים. הרבה פעמים הדרישות הקיימות במפרט מחיר למשתכן בכלל לא מאפשרות לישראלים להתחרות. אם הקבלן יכול לבחור בין יבוא זול למוצר ישראלי, הם יבחרו בזול. גם הם הרי במצב בעייתי, כי הם מתחייבים לספק דירות במחיר נמוך וכמה שיותר מהר".
אדרי מביא דוגמא מתעשיית המטבחים. "מטבחים למשל הם דברים שקונים לטווח הארוך. הרעיון הוא שמטבח יחזיק מעמד 20 שנה. כשבאים ואומרים 'תעשו מטבח סטנדרטי הכי זול שאפשר', וזה מה שקורה במחיר למשתכן, סביר להניח שאחרי חמש או שש שנים זה לא ייראה אותו הדבר והסיכוי שבעלי הדירה יצטרכו להחליף אותו גדול. זה מהזווית של הצרכן.
"מהזווית של היצרנים, אם היקף המחיר למשתכן יגדל, אני מאמין שנראה יותר חברות שייקלעו לבעיה. אולי חוץ ממי שמתעסק ביוקרה".
אדרי מסכם: "עצוב מאוד שבפרויקט לאומי בכזה היקף לא דואגים לתעשייה הישראלית ולתעשייה כחול לבן. זה ישפיע על ייצור מקומות עבודה, ויעביר הרבה עבודה לחו"ל וחבל. בעצם הורסים את התעשייה הישראלית. שחקנים רבים בענף מושפעים מהמפרט והכללים של מחיר למשתכן, חד משמעית. בטווח הארוך זו תהיה פגיעה גם בחברות וגם בצרכנים. מה שיקרה זה שהרוכשים יקבלו דירה באיכות בינונית מינוס, וסביר להניח שלאורך זמן, הרוכש יצטרך להשקיע עוד כסף. במקומות רבים בחו"ל מבינים את זה ושמים תיעדוף ברור לתעשייה המקומית, אבל כאן זה לא ככה".
ממשרד הבינוי נמסר בתגובה כי: "משרד הבינוי והשיכון יצר מפרט מחייב לתוכנית המשקף בנייה בסטנדרט איכותי, למעלה מזה הרווח בשוק החופשי. המפרט נועד לסייע לזכאים בתהליך הקנייה, לקצר את זמני התהליך ולוודא סטנדרט טוב של דירות בעבור הזוגות הצעירים. דווקא בשל רצון להימנע מיצירת מונופול או העדפה של חברה מסוימת, המפרט אינו נוגע לאפיון מוצר ספציפי אלא מציב סטנדרט של איכות בלבד. לאור הגבלת האפשרות לביצוע שינויים, המפרט מחייב את המוכר להציג בנושאים מסוימים מספר רב של אפשרויות לבחירת הקונה. תוצרת ישראלית משתלבת במוצרים אלה ומטבע הדברים במוצרים מסוימים תיתן מענה מהיר וזמין יותר לדרישות המפרט המחייב. עם זאת, קביעת מדיניות בעניין העדפת מוצרים תוצרת הארץ, אינה בסמכות משרד הבינוי והשיכון".
בזכות השיפוצים, המשרדים והתשתיות: בשוק ההון עדיין מאמינים בתעשייה
מאת שי ליפמן
מבט על התשואות של מניות "תומכי הלחימה" של ענף הבנייה מלמד כי חרף הקיפאון בענף המגורים בשנה האחרונה ומכרזי מחיר למשתכן, התשואות הנאות המשיכו לאפיין את התחום. עם זאת, העליות התמתנו משמעותית בשנת 2017. למעשה, ניתן לראות קורלציה בין התשואות שהניבו חברות הייזום למגורים בישראל בשנים אלה (13% בשנת 2017, לעומת 48% בשנת 2016 ו-27.5% בשנת 2015), לתשואות שהציגו החברות שמקושרות לתחום הבנייה (11% בשנת 2017, לעומת 45% בשנת 2016 ו-35% בשנת 2015).
חשוב לומר שבבורסה בתל-אביב קיים אמנם ייצוג נרחב לענף הנדל"ן על כל שלוחותיו (ייזום למגורים, נדל"ן מניב בישראל ובחו"ל ועוד ועוד), עם עשרות רבות של חברות נדל"ן הנסחרות בבורסה ומרכזות פעילות נרחבת גם בתחום החוב בישראל, אולם דווקא לחצר האחורית של תחומי הבנייה ייצוג חסר בבורסה המקומית. חומרי הגלם, ברזל ומתכות חומרי האינסטלציה, הציוד לבית, מוצרי בסיס נוספים ועוד מיוצגים על ידי פחות מ-10 חברות שנסחרות בבורסה. חלק נרחב מתעשייה זו מאופיין עדיין בחברות פרטיות ובעסקים בינוניים וקטנים.
ענף הבנייה בישראל בנוי משני תתי-תחומים: בנייה למגורים, תחום שבו בשנים האחרונות נבנות בין 50-60 אלפי דירות חדשות בשנה (ב-2017 חלה ירידה לכיוון 50 אלף התחלות בנייה), ובנייה ציבורית - בנייני משרדים, מסחר ומבני ציבור, בהיקף של מאות אלפי מ"ר בשנה, זהו תחום שבו חל גידול משמעותי בשנים האחרונות, שבא לידי ביטוי בבנייה מאסיבית של משרדים בתל-אביב, וכן במעגל השני שנע בין חולון, פתח תקווה והרצליה.
החברות הפעילות בתחום נהנו מהעלייה בשטחי הבנייה, בעיקר בבנייה הציבורית. בנוסף, כאשר ישנה ירידה ברכישת דירות חדשות ויד שנייה כאחד (ירידה שיכולה לנבוע מסיבות רבות: עלייה או ירידה במחירי הדירות, ירידה בהיצע הדירות וכו'), משפחות רבות מחליטות לשפץ את הדירה כתחליף לשיפור הדיור בנכס אחר. בפעילות זו מתרחבת היריעה של הביקוש למוצרי החברות הנ"ל, ומכיוון שהלקוח הוא אדם פרטי שקונה בכמויות קטנות, המחירים גבוהים יותר והרווחיות בהתאם.
במקביל, בדקנו מה קורה ל"תומכי לחימה" המספקים את חומרי הגלם גם לתחום התשתיות. חברת מנדלסון תשתיות טסה בשנה האחרונה ב-100%, אחרי עלייה של 16% ו-24.5% בשנים 2016 ו-2015, בהתאמה. חברת סקופ עלתה ב-41% בשנת 2017, המשך לעלייה של 78% בשנת 2016 ועלייה של 42% בשנת 2015. סקופ נסחרת כיום בשווי של 1.17 מיליארד שקל ומנדלסון בשווי של 457 מיליון שקל.
בתחום התשתיות נהנות ספקיות הברזל והפלדה שמיוצגות בבורסה הן מהבנייה הקונבנציונלית (מגורים, משרדים וכו') והן מההתרחבות המשמעותית בפרויקטים של תשתיות, תשתיות שמסופקות גם עבור תחום המגורים (חלק גדול מהקרקעות ששווקו למחיר למשתכן הן קרקעות בתוליות שדורשות פיתוח סביבתי ותשתיות נרחבות לפני תחילת הבנייה), וגם עבור מהפכת הכבישים שהובלה על ידי משרד התחבורה בשנים האחרונות ולהקמת תשתית הגז. הגידול המסתמן בפרויקטים גדולים של תשתיות, לצד השיפוצים בדירות בגלל הירידה ברכישות, מבטיחים כי לפחות בטווח הבינוני של השלוש השנים הקרובות עד תום העשור הנוכחי, "תומכי הלחימה" של ענף הבנייה יציגו ככל הנראה תוצאות עודפות על תחום הייזום למגורים שמזין אותם.
הכותב הוא אנליסט נדל"ן, ווליו בייס בית השקעות