בכירי רשות החדשנות שיכון ובינוי וקבוצת אנאל / צילום: תמר מצפי
לפני שנה, בתחילת 2017, יצאה רשות החדשנות במכרז לייצר שיתוף-פעולה בין סטארט-אפים לבין חברות מסורתיות במגוון תחומים. שילוב כזה אמור לפעול לטובת שני הצדדים: הסטארט-אפים יחדרו לתחומים שלא פעלו בהם באופן מסורתי, והחברות ירוויחו ידע וטכנולוגיות שלא היו ברשותם קודם לכן.
לא מעט חברות ישראליות ובינלאומית נענו לאתגר. בין המתחרות במכרז היו HP, מלאנוקס, קימברלי קלארק, אפלייד מטריאירלס, כי"ל, התעשייה האווירית, תדהר, סימנס, רנו העולמית, פרוטרום, המלט ועוד. חברת שיכון ובינוי זכתה במכרז בזיכיון אחד מתוך חמישה, במשותף עם ענקית האנרגיה העולמית ENEL. לדברי אורי בן פורת, סמנכ"ל קיימות, חדשנות ושיווק בשיכון ובינוי, "ברשות החדשנות ביקשו להגדיר ענפים ולהציע איך להקים תשתית שיודעת לייצר את הסינרגיה הזו לצורך פיתוח משותף, וקיבלו הצעות מהאליטה של החברות במשק הישראלי והעולמי.
המעבדה תוקם בעיר התחתית של חיפה, אזור מתפתח מבחינת סטארט-אפים, ואנחנו מתחילים לעבוד. תהיה במעבדה תשתית טכנולוגית ייחודית: פלטפורמה להדמיית רשת חשמל חכמה (Smart Grid), מעבדים רבי עוצמה, פלטפורמה לפיתוחי Big-Data, תשתית פיתוח ל-IoT ('האינטרנט של הדברים'), רחפנים, מערכות מציאות מדומה ומציאות רבודה, ציוד ייצור (רובוטים תעשייתיים), מדפסות תלת ממד, מכונת חיתוך לייזר, מכונות עיבוד שבבי, מיקרו בקרים.
"המטרה היא להקים משהו שלא היה קודם במדינה, לתפעל את המעבדה, את הציוד ואת האנשים שיבואו. בשלב השלישי יש השקעה. ברגע שבחנת רעיונות וזיהית פוטנציאל, המטרה לעשות פרויקט של הוכחת היתכנות".
ארבעה פרויקטים בשנה
הרשות לחדשנות הקציבה להקמת המעבדה בחיפה שליש מעלות ההקמה, עד 4 מיליון שקל. בנוסף, בתפעול היא מוכנה לממן מחצית מהעלויות, ולא יותר מ-500 אלף שקל בשנה. על המימון של הפרויקטים היא מעניקה 85% מעלות הפרויקט, ובסך הכל עד מיליון שקל. הדרישה של המדינה היא לפחות לארבעה פרויקטים כאלה בשנה.
בן פורת: "המדינה לא שותפה בחברות - היא נותנת הלוואות שהן לא חלק מההון של החברה, וצריך להחזיר אותן בתנאים של המדען הראשי, כלומר בתמלוגים וכו'. החלק המשלים שלנו בהשקעה הוא חלק שבעבורו אנחנו מקבלים מניות באותן חברות".
- וחוץ מכסף מה אתם נותנים?
"דרך המעבדה יש לסטארט-אפ נגישות לאנשים בכל העולם בתחום שהוא רוצה לפתח עבורו מוצר. יש להם שותפים, לקוחות. כל כוח האש בתחום. יש לנו סל שלם של שותפויות אסטרטגיות - חברות שרצו להיכנס: אוטודסק, אמזון ווב סרבירר, אריקסון, קאטרפילר, פלקסטרוניקס, שניידר אלטריקס, ארבע קרנות סיכון. הציפייה של המדינה הייתה שנרים איתנו את הענף, אז שותפים לנו התאחדות הקבלנים, המועצה לבנייה ירוקה, איגוד המהנדסים. זה סט של היכרויות".
- כמה חברות אתם מקווים שיהיו במעבדה?
"הזיכיון הוא לשלוש שנים ואנחנו כמובן רוצים את המקסימום".
- כמה פניות כבר קיבלתם?
"עד כה עשרות פניות. מדהים איזה רעיונות אנשים מביאים. לפני שנתיים לא הייתי מאמין שיבואו לנדל"ן חברות מהעולמות של האופטיקה, של הסייבר, של התעופה, שמיישמים את הטכנולוגיה אצלנו. ענף הבנייה הוא בין האחרונים בתחום.
"אנחנו והשותף מחפשים רעיונות שייצרו חיבור בין התשתיות הפיזיות לעולם הדיגיטלי. למשל, תשתיות קיימות שאפשר להוציא מהן יותר ערך באמצעים דיגיטליים. נניח כביש קיים, אם נשים עליו אמצעים דיגיטליים שיודעים לעזור בניהול תנועה, אז הפקנו יותר מאותה תשתית פיזית בלי להרחיב את הכביש. או אם את מטמיעה בגשר חיישנים שידעו להודיע שהבטון נחלש - אז את יודעת שיש בעיה.
"אנחנו רוצים רעיונות שישפיעו על מה אנחנו בונים. אם זו תשתית תחבורה - שתדע לדבר V2I (Vehicle-to-infrastructure). אם זה בניין - שידע לדבר אקלימית. רעיונות שישפיעו על איך אני בונה - עגורן אוטונומי. והדבר השלישי זה על התפעול - כמו בדוגמה של הגשר.
"ENEL היא המובילה העולמית בתחום של הסמארט גריד. הם היו בין הראשונים בעולם ליישם סמארט גריד ומעניין אותנו מאוד החיבור לתשתית. למשל שימושים של בלוקצ'יין בניהול צריכת אנרגיה, שילוב של אנרגיה עם תשתיות. אם יש רכבים חשמליים שפזורים בצורה מסיבית, את יכולה לנהל רשת חכמה על ידי כך שתשתמשי במכוניות לא רק כצרכנים של חשמל אלא גם כמייצרים של חשמל".
- מה שיכון ובינוי מצפה להרוויח מזה, מלבד המיתוג כחדשנית?
"היום יש נתק בעולם הבנייה לבין עולם הדו ממד, שזה עולם התכנון, לבין עולם התלת ממד. בנתק הזה קורות רוב הבעיות. רובם המכריע של הסטארט-אפים מנסים לגשר על הפער הזה - בין אם זה ברחפנים או עגורנים אוטומטיים או טאבלטים. זה הסוד. העולם יתקדם לתכנון בתלת ממד. מרגע שהוא יעשה את זה, האוטומציה היא קלה מאוד. זה יהיה כמו כל מפעל. זה לא צחוק. בבנייה של פרויקטים בעשרות מיליוני שקלים אלה הפרויקטים הקטנים.
"בנוסף, כמה סטארט-אפים איכותיים מאוד מתעסקים בסיפור של תקשורת בין הרכב לתשתית. הדמיון פה יכול ללכת מאוד רחוק בעניין הזה. הדילמות של הרכב האוטונומי קשורות לכך שהוא מניח שהתשתית טיפשה לחלוטין. הוא רק מסתכל עליה ומנסה למפות אותה. אם תהיה דיגיטציה לתשתית זה עולם אחר. זה יכול להיות גבייה, שירותים אחרים, ניהול תחבורה, מניעת תאונות. ואם יש תאונות אז איך מטפלים בהן.
"לתהליכים של חדשנות בעולם התשתיות כולם צריכים להראות סוג של פתיחות. המדינה צריכה לדרוש את זה. כי אם המדינה מקימה כביש אגרה, אני צריך פתרון יותר כלכלי לגבייה. לכולם יש אינטרס משותף. במכרזים הגדולים של משרד הביטחון או מכרזי תשתית כבר רואים את הכיוון הזה".
400 פניות
מעבדת החדשנות היא לא היוזמה הראשונה של שיכון ובינוי בתחום. עד כה התארחו במדור הזה כבר קרוב לעשר חברות, כולם סטארט אפים ישראליים שמנסים לפלס דרך בענף הבנייה השמרני והעצום. לא אחד ולא שניים סיפרו לנו על שיכון ובינוי, שמאפשרת ואף מציעה לנסות מוצרים חדשים בפרויקטים שלה.
"לפני שנתיים הקמנו תוכנית חדשנות שנקראת בילד-אפ - ונועדה לאפיין אתגרים שלנו בתהליכי העבודה, בקבלנות (תהליכי עבודה) ובין אם במוצר עצמו (הדירה). אמרנו שנפנה לכמה שיותר סטארט-אפים, נגיד להם מה מעניין אותנו ונראה מה יש להם להציע. עשינו את זה מאוד מסודר ומאורגן. הקמנו אתר אינטרנט שבו אפשר היה להציע הצעות, וקיבלנו משהו כמו 400 פניות. היינו יכולים לקבל יותר אבל יש גבול למה שיכולנו לבדוק.
"בא סטארט-אפ שיושב מול צוות שלנו שכולל מהנדסים, אנשי כספים, אנשי שיווק, ואנחנו החלטנו אם מתאים לנו להתנסות או לא. בדרך כלל מדובר היה במוצרים בשלב הביטא, כלומר מוצר שהוא ב-60%-70%. טכנולוגיות בשלות יחסית. ניסינו הרבה דברים".
- מה הציעו לכם?
"עניינו אותנו גם קונספטים חדשניים לשכונות ירוקות - יש דירות ירוקות אבל אולי אפשר להציע שירותים משותפים כמו כלי תחבורה מקומיים או אמצעים לחימום מים שהם יותר יעילים.
"חיפשנו למשל פתרונות לניהול של אתר בנייה בצורה דיגיטלית. היום זה נעשה בניירת וזה מוביל להרבה בלבולים וחוסר התאמות, מה שגורר איחורים ועלויות עודפות. ניסינו למשל טאבלט שמארגן את כל התוכניות וכולם יודעים מה הגרסה האחרונה, אז בדקנו את רידרטק, עשינו פיילוט מאוד מוצלח אבל פחות סקסי עם חברת שייפדו, עבדנו עם אסטרהלינק.
"בשביל הסטארט-אפים הללו להיכנס לאתר בנייה זה פריבילגיה לא קטנה, כי רובם לא באו מתחום הבנייה. יש להם רעיונות, אבל המציאות תמיד קצת שונה ממה שחשבת. אנחנו הרווחנו את החשיפה לטכנולוגיה שלא ידענו שהיא קיימת. עם יד על הלב, אפילו לא ידענו שאנשים מפתחים את זה. חשבנו שאנחנו יודעים מה האתגרים שלנו אבל גילינו שיש דברים שיכולים לשנות את הביזנס דרמטית ובכלל לא ידעת שאנחנו רוצים אותם. יצרנו מנגנונים מאוד חופשיים, בלי הרבה ניירת".
- לא קשה למנהלים ללמוד טכנולוגיות חדשות?
"אני רואה שבהנהלות של חברות גדולות יושבים אנשים שהם בגילאים שכבר הנכונות שלהם לקבל אמצעים דיגיטליים היא מאוד גבוהה. בשום דרג לא מצאתי התנגדות. אם בנאדם סיים תואר ראשון באזור איפשהו שהאינטרט והאימייל כבר היו בשימוש - כבר יש פתיחות והתלהבות, זה כמו שאנחנו מורידים אפליקציה חדשה לטלפון.
"כשחשבנו על התוכנית מאוד חששתי מזה. נכון שיש תשומות, אבל מראים למנהל איך העבודה יכולה להיות יותר נוחה ויעילה ואפילו מלהיבה, כי זה מדויק. יש עניין של גיל וכמה אתה עושה את זה יחד עם המומחה הספציפי מההתחלה".
שנה קשה במכירות בישראל
ההסתכלות בקבוצה כמו שיכון ובינוי אל האופק המעט רחוק, אל החברות והטכנולוגיה שאולי ישנו את ענף הבנייה והתשתיות המסורתי מקצה לקצה, מגיעה בזמן מאתגר לחברה ובתקופה שבה היא עסוקה פחות ופחות במכירת דירות ביום יום.
השבוע דיווחה שיכון ובינוי כי מכרה בדצמבר 31 דירות בלבד, לעומת 44 דירות שמכרה בדצמבר אשתקד ו-67 דירות שנמכרו בדצמבר 2015. בסיכום שנתי מכרה שיכון ובינוי רק 462 דירות, שפל היסטורי לחברה הנמצאת בשליטת שרי אריסון, שמכרה 803 דירות בשנת 2016 ו-912 דירות בשנת 2015.
במקביל, חברה הגדילה משמעותית את היקף מכירת הדירות במזרח אירופה. בתשעת החודשים הראשונים של 2017 היא מכרה 767 דירות באירופה, לעומת 743 בתקופה המקבילה בשנת 2016 (ולראשונה פעילות הייזום מגורים בחו"ל עקפה את ישראל).
עם זאת, בחברה מדווחים כי עתודות הקרקע שברשותם כוללות 15,500 יחידות דיור, ורק בשנה האחרונה היא רכשה עוד קרקעות להקמת 1,300 דירות נוספות.