מנחם גינדי/ איל יצהר
בחודש יולי האחרון זכתה גינדי החזקות בקרקע היקרה ביותר שרכשה מאז הקמתה. החברה שילמה 870 מיליון שקל עבור קרקע ששיווקה המדינה (רשות מקרקעי ישראל) בפאתי אור-יהודה, על קרקעות תל-השומר סמוך לצומת סביון, המיועדת לבנייה של 27 בניינים, 1,500 דירות בסה"כ. 80% מהדירות ייבנו לזכאי מחיר למשתכן, 20% - לשוק החופשי. פעם הייתה זאת סיבה למסיבה. הציבור הישראלי התרגל לכך שחמשת האחים לבית גינדי, ליטל, אבי, רועי, גיא ומנחם, בעלי השליטה בגינדי החזקות, דאגו לפמפם דרך הטלוויזיה, העיתונות וכנסי מכירות גרנדיוזיים כל פרויקט שעמד לצאת לדרך, וסיפקו הדמיות ומידע על מחירי פרי-סייל "בהזדמנות" לרוכשים ראשונים.
אלא שבשנים האחרונות התקבלה החלטה בחברה להפסיק עם החגיגות (ולהיפרד מהיחצ"ן רני רהב). היום, עם יחסי ציבור צנועים בהרבה ולאחר לא מעט משברים, האחים ממעטים להתראיין, ובעלי תפקידים שכירים בחברה הם שעומדים במוקד.
- לאן נעלמתם?
"לא נעלמנו", משיב מנחם גינדי, צעיר האחים (33) בראיון ל"גלובס". "התבגרנו. הבנו שמשכנו אש כשהתמונה שלנו הופיעה כל יומיים בעיתון. הפסקנו עם זה ומהר מאוד ראינו שזה היה מהלך נכון. היום הסמנכ"לים בפרונט ולא אנחנו. בניגוד למה שאולי חושבים, אנחנו אנשים צנועים, וחשובה לנו הפרטיות שלנו".
- הערכות היו שהמרחק מהזרקורים קשור למרפסת שנפלה בפרויקט של בני הדודים, גינדי השקעות, ולעובדה שהציבור מבלבל בין החברות.
"אין שום קשר וזאת החלטה מושכלת שקיבלנו. אתם עוד עסוקים במרפסת, אבל גינדי השקעות הקימו בינתיים את הקניון הכי יפה בארץ (TLV FASHION MALL בתל-אביב, חלק מפרויקט גינדי תל-אביב על מתחם השוק הסיטונאי). אין עוד דבר כזה, גם לא ברמת-אביב. ההבדל בינו לבין הקניון מספר 2 בישראל הוא הבדל תהומי. גם חן ואיתי גינדי (בני הדודים האחרים, הילדים של האח השלישי, אברהם גינדי ז"ל), הם חברה מדהימה שעושה חיל באזור השרון ואזור השפלה, בלי שום יחסי ציבור".
- ובכל זאת, לא רואים אתכם יותר במכרזים הגדולים, בתל-אביב למשל. פעם הייתם ראשונים בכל מכרז גדול, היום זה חג'ג', אקרו נדל"ן או קנדה ישראל.
"סליחה, אבל איזה מכרזים יש בכלל בתל-אביב? היו בשנים האחרונות שני מכרזים - רשות השידור (בשרונה) ודה וינצ'י (כנרית, על מגרש החניה הצמוד לקריה). ברשות השידור נתנו פייט גדול, ואנחנו יודעים איך זה נגמר (קבוצת רכישה שהוביל מוטי פלד רכשה את הקרקע תמורת 1.06 מיליארד שקל, כ-100 מיליון שקל יותר מהצעת הגינדים). אחרי שפלד יצא מהתמונה, היה פה צבא של עורכי דין של חברים בקבוצה שהתחננו שניקח את הפרויקט. עשינו את החישובים והחלטנו שלא. יש שם יותר מדי בעיות, כמה דורות של רוכשים. היחידה שמסוגלת אולי להציל את האנשים שם זה באמת בסר שנכנסה לנעליים של מארגן הקבוצה. בכל מקרה, אני מקווה שבקרוב נתבשר שזכינו במכרז לא קטן בתל-אביב".
גינדי מדגיש כי מכרזים אחרים שמתפרסמים פה ושם בתל-אביב, כמו המכרז למכירת מטה בנק לאומי ברחוב יהודה הלוי למשל (שבו זכתה חברת קנדה ישראל), לא מתאימים לאופיה של החברה. "מאז ומתמיד גינדי החזקות נכנסה לפרויקטים למגורים שכללו תוכנית בנייה מאושרת. אנחנו לא אוהבים ולא מחפשים הרפתקאות. לא מתאים לנו לקנות קרקע לא זמינה לבנייה, שדרוש בה תכנון לפרויקט עתידי שייצא לפועל רק בעוד זמן רב".
מעבר לכך, הוא מדגיש, "היום אני כבר לא נאמן גדול של תל-אביב. למכור דירות של 50-60 אלף שקל למ"ר זה קשה מאוד. נכון שזאת מדינת תל-אביב, ושבתל-אביב החוקים שונים, אבל בסופו של דבר, תל-אביב היום מאוד קשה. אני הרבה יותר מאמין בפריפריה, כי הביקושים למוצר של דירה במחיר של 1.3-1.4 מיליון שקל הרבה יותר גדולים ממוצר של 60 אלף שקל למ"ר. חוץ מזה שלקחנו על עצמנו התחייבויות גדולות מאוד וצריך לעמוד בהן".
- אבל מה לכם ולמחיר למשתכן? שולי הרווח שם מתאימים לקבלנים, לא ליזמים כמוכם.
"שר האוצר משה כחלון שינה את השוק. היום חברה בסדר גודל כמו שלנו, כדי להמשיך להתקיים, חייבת להשתתף גם במחיר למשתכן. הסיכון הכי גדול היום כשרוכשים קרקע ויוצאים לדרך זה השיווק, ובמחיר למשתכן הכול משווק מראש בהגרלות לזכאים. רמת הסיכון קטנה יותר. חוץ מזה שאנחנו ניגשים רק למכרזים גדולים, בהיקפים של מאות יחידות דיור ויותר. בסך-הכול ב-2017 מכרנו 825 דירות לעומת 780 ב-2016. בשנת 2018 אנחנו מתכננים למכור 1,800 יחידות דיור - 1,500 באור-יהודה, ועוד כמה מאות בגבעת שמואל, ביבנה וכמה עשרות שנותרו ברחובות".
"השנה הכי מוצלחת של שרונה מרקט"
עם כל הכבוד לאסטרטגיה החדשה, היעלמות גינדי החזקות קשורה בוודאי גם לריקושטים שחטפו בשנים האחרונים פרויקטים שהקימה החברה, בראשם גינדי שרונה והשוק שהוקם תחתיו, שרונה מרקט.
השוק, כמעט 9,000 מ"ר מסחרי, נפתח ברעש גדול בחודש יולי 2015, לאחר ארבע שנים והשקעה של 530 מיליון שקל, אולם הקונים הגיעו במשורה. השוק הפך לגימיק תיירותי ותו לא.
"השנה הייתה השנה הכי מוצלחת של השרונה מרקט, לכן הוא גם לא על המדף יותר. בשמונת החודשים האחרונים התחלנו לקטוף את הפירות", מדגיש גינדי, "כל האזור השתדרג. אנחנו מחפשים היום קרקע כדי להקים עוד מרקט אחד כמו בשרונה, ולצערי התפוצצה עסקה שכמעט סגרנו בראשון-לציון".
- מה קרה השנה שלא היה קודם? הסוחרים בבתי הטמפלרים לידכם בקושי מחזיקים מעמד.
"עשינו שינוי דרסטי בתמהיל והעסקים התייצבו. נכון שעד שלא הרמנו הנהלה לתפארת סבלנו. אבל חוץ מזה, השינויים באזור היו גדולים. מגדל עזריאלי שרונה נפתח, עם כמות עצומה של משרדים ומשלוחים מהמרקט שעובדים חזק. בנוסף, יותר מ-700 דירות אוכלסו בגינדי תל-אביב בשוק הסיטונאי והם נתנו פוש אדיר למתחם. רואים את זה ביום שישי - יותר אנשים שבאים לעשות קניות, פחות אנשים שבאים לבקר ולהסתובב. צריך לזכור שבכל זאת זה היה הפרויקט הראשון מהסוג הזה בישראל, והיום המרקט הוא החמצן של הטמפלרים".
- והדיירים? היו תלונות קשות מצדם על נזקים שהמרקט גורם להם.
"היום אנחנו יודעים להגיד שהדיירים הם הלקוחות הכי טובים של המרקט. ידענו מההתחלה שזה יהיה ככה וגם השקענו 23 מיליון שקל בעבודות שכוללות הפרדה של השוק מהמגורים".
למרות האופטימיות, את הקשיים בפרויקט אפשר היה לראות במכרזים שקיימה לאחרונה החברה, למכירת הפנטהאוזים בגינדי שרונה במכירה פומבית (לאחריו הוציאה דירה נוספת בהליך דומה).
את הדירה הראשונה - דופלקס-פנטהאוז בקומות 30 ו-31, בשטח בנוי של 223 מ"ר עם מרפסות בשטח 60 מ"ר נוספים - הציעה גינדי בהתמחרות החל ממחיר של 12 מיליון שקל, אולם סיפקה הערכת שמאי על שווי של 18 מיליון שקל. בסופו של דבר, הדירה נמכרה ב-13 מיליון שקל.
הדירה השנייה - הפנטהאוז הגדול בפרויקט, 437 מ"ר נטו ומרפסות בשטח 108 מ"ר - הוצעה למכירה בדרך דומה במחיר התחלתי של 22.8 מיליון שקל, ועם דוח שמאי בסך 32.7 מיליון שקל, והיא נמכרה תמורת 28 מיליון שקל. אלה כמובן מחירים גבוהים, אולם הם רחוקים מהערכות החברה ומהצפי לפרויקט שמנסה להיות אייקון תל-אביבי. הדירות גם רוהטו ועוצבו על ידי האדריכל פיצו קדם לפני מכירתן.
"היה קשה למכור את הדירות האלה ברמת מעטפת", מספר גינדי, "צחי לוי ז"ל (סמנכ"ל השיווק של החברה, שנפטר בפתאומיות במאי 2016 - ש.צ) היה אחראי על שיווק הפנטהאוזים, הם היו הבייבי שלו. הוא כל הזמן אמר לנו שצריך לסיים אותם, ולא להציע אותם ברמת מעטפת כשהפרויקט נמצא בבנייה מתקדמת. אחרי שהוא נפטר, החלטנו שאנחנו לוקחים על עצמנו לסיים אותם ברמה הכי גבוהה שאפשר. זה לקח לנו שנה ורק באוגוסט האחרון סיימנו את העבודות. עשינו מכרז כי זה לא סוד ששוק היוקרה עכשיו רגוע, וצריך דרך חדשה ויצירתית לשווק דירות יוקרה. מתוך שלושה פנטהאוזים מכרנו שניים, אחד ב-13 מיליון והשני ב-28 מיליון והשלישי מושכר. אחד הרוכשים אגב גר בפרויקט, שזה אומר הרבה מאוד על האמון של הדיירים".
- בינתיים הצרות בענף הביצוע היכו בכם.
"נכון. השנה הייתה הנפילה של אורתם סהר, שעשתה בלגן גדול בשוק בכלל ולנו בפרט. היו לנו חמישה פרויקטים פתוחים עם אורתם, כולם בשלב בנייה של בין 50% ל-90%, וזה בלי קשר ל-1.000 דירות שלנו שאוכלסו ולאורתם הייתה אחריות בדק בית עליהן. זאת הייתה המכה הכי גדולה לגינדי החזקות מאז הקמתה. 800 יחידות דיור בשלבים שונים של בנייה, ויום אחד הכול נעצר בבת-אחת. אם דירה מסוימת אמורה להתאכלס עוד מעט ונותר רק מטבח, אז חברת המטבחים, שההתקשרות הרשמית שלה הייתה עם אורתם, עצרה מיד את האספקה. הסיפור הזה עלה לנו 50 מיליון שקל, כשבכל חמשת הפרויקטים דניה סיבוס נכנסה במקום אורתם. והבעיה הכי גדולה היא שזה עוד לא נגמר".
- המדינה כבר הביא לפה קבלנים סינים. למה אתם לא סוגרים חוזי ביצוע מולם?
"ישבנו עם חברה סינית אחת והחלטנו שאנחנו לא מוכנים להיות שפן ניסיונות של הענף. אחרי שיוכיחו שהעסק הזה עובד, נשקול את זה".
- ואם אתם מסיימים בניין, אז העיר עושה צרות. בקרית גת הבניינים שלכם מוכנים, אבל אין תשתיות.
"הבעיה היא בפער ציפיות מאוד גדול בין משרד אוצר והממשלה, לבין הרשויות המקומיות. אם הם היו מתאמים ציפיות ועובדים בשיתוף פעולה הדברים היו נראים אחרת. העירייה קיבלה כסף מהמדינה לבצע תשתיות, אבל לעיר כמו קרית גת יש קיבולת מסוימת שכנראה היא לא מסוגלת לעבור. גם לאור-יהודה אגב יש קיבולת מסוימת, והשאלה הגדולה אם ילמדו את הלקח ממקרה קרית גת".
"אנחנו שונאים הלוואות. מינוף זה מתכון לנפילות"
בזמן שהם ירדו מהמכ"מ הציבורי, דווקא בשוק ההון עלה שמם של גינדי החזקות בשנה האחרונה (בני הדודים, גינדי השקעות, כבר חשופים לשוק ההון באגרות חוב מנופקות). במהלך השנה שמו בגינדי החזקות עין על שתי חברות נדל"ן שהיו על המדף.
"שנת 2017 הייתה שנת תפנית בנדל"ן", אומר מנחם גינדי. "החברה הכי גדולה בשוק הנדל"ן הייתה על המדף שנה שלמה - אפריקה ישראל. היינו בשלב די מתקדם לרכוש את החברה, וגם רבוע כחול הייתה כבר ממש בידיים שלנו. מדובר בשתי רכישות שאנחנו מצטערים שלא התממשו.
"בסיפור רכישת רבוע כחול זו הייתה הפעם הראשונה שהתוודענו לשוק ההון. כבר חתמנו על הסכם עם בעל השליטה בחברה, שרגא בירן, והרמנו כוסית פה במשרד ב-2 בלילה. החברה כבר הייתה ממש בידיים שלנו, ולמחרת התברר שההסכם לא היה שווה כלום. אתה חותם על הסכם ואז למחרת אתה מגלה שבעל הבית לכאורה בכלל לא בעל הבית, ולא הוא מקבל את ההחלטות. אנחנו לא מכירים עולם כזה".
גינדי מדגיש כי הניסיון האחרון גם הוציא להם את מעט החשק לצאת להנפקה משלהם בבורסה.
"אנחנו לא צריכים כסף. שונאים הלוואות. אנחנו לא רוצים, לא מחפשים, ולא אוהבים לגייס כסף. אנחנו גם לא מחזיקים סתם בקרקעות. רמת המינוף שלנו היא תמיד אפסית ומבחינתנו מינוף זה מתכון לנפילות. לגבי מספר הפרויקטים, אף פעם לא היינו עם 20 פרויקטים במקביל, זה גם לא נכון. תמיד היו לנו שלושה-ארבעה פרויקטים שבהם התמקדנו. היום יש לנו פקק במחלקת התכנון, שאמנם ישתחרר בקרוב, אבל בטח שלגייס כסף כדי להגדיל את מספר הפרויקטים במקביל זה דבר שגוי".
